原告（反诉被告）X有限公司，住所地本市X路X弄X楼X室。
法定代表人山本X，总经理。
委托代理人董X，上海市X律师事务所律师。
被告（反诉原告）XX有限公司，住所地本市X路X号X号楼X室。
法定代表人郁X。
委托代理人薛X，上海市X律师事务所律师。
委托代理人朱X，上海市X律师事务所律师。
原告X有限公司诉被告XX有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2008年3月12日签订租赁合同，由原告租赁被告本市X路X号《XX》X园区X号楼西一层建筑面积702.9平方米房屋（以下简称“涉讼房屋”）从事餐饮经营。双方对相关事项均作了约定。原告按约于签订合同时支付被告2008年7月1日至同年8月31日的租金213,798元及保证金213,798元。后因被告未能通过整体园区环评，导致原告办理环保手续受阻。被告函称其已通过环保相关标准，并取得相关环保文件，原告遂根据环保部门规定要求被告在原告申请环保的材料中盖章，以示同意原告申请环保。但被告却要求原告支付为统一管理油烟排放为由而产生的纳管费。原告认为合同中并未规定纳管费，被告收取该费用没有依据，故原告拒付该费用。为此，被告拒绝在原告申请环保的材料中加盖公章，致使原告一直无法经营，无法实现合同目的。2009年3月26日下午16时，被告又切断了原告电源，原告人员只得撤离涉讼房屋。被告的行为违反合同约定，故要求判令：1、终止双方签订的租赁合同；2、被告支付原告违约金2,536,392元。审理中，原告将第二项诉讼请求金额调整为211,366元。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。原告无权要求终止合同。原告的违约金主张没有依据。原告从未向被告提出过协助办理环保申请的要求，也没有要求被告提供相关的环保材料。被告书面通知过原告，只要原告以书面形式要求被告配合，被告会提供相应的材料。向承租人收取纳管费实际仅是双方协商的问题，被告从未强制收取，实际上被告最终并未向任何承租人收取该费用。被告提出收取纳管费是在2008年12月29日才提出的，而原告在2008年9月20日已经开始营业了，后因其经营不善才未能继续营业。被告没有违约行为。原告至今还占用涉讼房屋，并没有向被告返还房屋。原告也承认其仅支付了2个月的租金，没有支付过其他的任何费用，原告在正常使用房屋的情况下不支付费用，原告属于根本违约，原告应承担相应的违约责任。由于原告违约，原告无权提出解除合同。故要求驳回原告诉讼请求。
被告同时反诉称，双方合同签订后，原告使用涉讼房屋至今且已正式营业，但原告仅支付首期两个月的租金213,798元，其余租金及管理费至今未付，被告多次催讨均遭拒绝，原告行为已构成违约。被告于2009年5月31日发函通知原告解除合同并要求返还涉讼房屋，但原告至今仍占用房屋。故要求判令：1、确认双方的租赁合同于2009年5月31日予以解除；2、原告迁出涉讼房屋，拆除涉讼房屋内的装修及附属设备并恢复原状；3、原告支付被告2008年9月20日至2009年5月31日的租金669,885.50元；4、原告支付被告2008年5月9日至2009年5月31日的物业管理费65,229元；5、原告支付被告截止2009年12月31日的逾期支付租期内租金及管理费的滞纳金678,604.34元；6、原告支付被告2009年6月1日起至2010年3月2日止的房屋使用费5,732,925元（按照每日每平方米30元标准计算）；7、原告支付被告违约金211,366元。审理中，被告针对其各项诉讼请求的金额及具体计算方式提供了详细的计算明细表。
对于被告的反诉，原告辩称，同意解除合同并返还涉讼房屋，不同意其余反诉诉讼请求。对被告各项反诉诉讼请求的起算日期、计算方式及金额等无异议，但不应支付，因为是被告违约在先。如果要计算租金等费用，也只应计算至被告切断电源或者原告起诉之日止。
审理中，被告表示，考虑到原告目前的实际状况，撤回部分反诉诉讼请求，具体如下：1、撤回第2项反诉请求中要求原告拆除涉讼房屋内装修及设备并恢复原状的请求；2、撤回第3项及第5项反诉请求中要求原告支付2009年3月1日至同年5月31日期间租金及相应滞纳金的反诉请求，即变更第3项反诉请求为要求原告支付被告2008年9月20日至2009年2月28日期间的租金352,836.50元，变更第5项反诉请求为要求原告支付被告截止2009年12月31日的逾期支付租期内租金及管理费的滞纳金421,477.52元；3、放弃第6项反诉请求中部分主张，仅要求原告支付被告2009年6月1日起至2010年3月2日止期间的部分房屋使用费2,449,090.98元。
经审理查明，2008年3月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《单元租赁合同》，约定的相关内容为：由甲方将涉讼房屋出租给乙方设立餐饮分公司从事餐厅经营；乙方向甲方承诺遵守园区物业管理的规定，服从物业管理人的管理；租赁期限自2008年4月1日起至2018年3月31日止；2011年3月31日前每日每平方米租金为人民币5元，月租金为106,899元；乙方应于每月5日前支付该月租金；签订合同时乙方应支付首期两个月租金213,798元及保证金213,798元；物业管理费每月每平方米5.8元，每月为4,077元，应在每月5日前支付；水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担；租赁期满或提前终止后的当日，乙方应将涉讼房屋按正常使用后的状态返还甲方并经甲方验收认可，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米30元向甲方支付使用费；乙方装修而添加的设施、设备，除甲方同意保留外，乙方在返还房屋时应拆除并恢复原状；乙方应按相关部门的要求自行办理工商、税务、卫生防疫、消防等相关手续，甲方提供协助；若相关主管部门作出不批准乙方的餐饮分公司设立的书面批复或乙方提出书面申请后6个月内未获批准的，视为合同目的已丧失，乙方可书面通知甲方解除本合同；出现乙方逾期不支付租金累计超过30日情况的，守约方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的二倍支付违约金；发生上述情况后，合同自守约方发出书面解除通知后第二日终止，乙方应在合同终止当日搬离涉讼房屋并配合甲方办理退租手续；乙方逾期支付租金、物业管理费、其他费用的，每逾期一日按未付金额的千分之三支付滞纳金。合同签订后，双方按约履行。原告支付被告租金213,798元及保证金213,798元。
2008年5月，双方签订《合同附件》，约定：原告承租的面积由702.9平方米调整为694.9平方米；物业管理费暂按该面积计算，每月为4,030元，如原告在房屋内自行搭建隔层，则按实际营业面积计算物业管理费；租金自2008年8月11日起算。
原告对涉讼房屋进行装修及搭建隔层后，于2008年9月20日起开始营业，至2008年11月18日停业。2008年12月29日，被告向原告发出《关于12月16日巧艺府协商事宜的回复》，表示同意租金及搭建面积的物业管理费从原告营业日即2008年9月20日起算、同意按照70,000元向原告收取纳管的工本费用等，并要求原告及时付清租金及物业管理费。因原告一直未能支付租金及物业管理费等相关费用，被告于2009年3月26日下午停止向涉讼房屋供电。此后被告多次致函原告要求支付租金及管理费，均未果。为此，被告于2009年5月30日再次致函原告，表示于2009年5月31日起解除合同，并要求原告返还房屋、付清费用。
另查明，原告名称原为上海X有限公司，后于2009年1月6日变更为现名称。
审理中，原告要求被告赔偿装修损失，并申请对涉讼房屋内的装潢现值进行评估。被告对原告的主张不予同意，表示合同解除后原告应当拆除装修并恢复原状，不同意给予补偿或赔偿。在本院向原告释明相关诉讼风险后，原告仍坚持要求进行评估。本院遂依照相关程序委托上海申威资产评估有限公司对涉讼房屋内装潢现值予以评估。上海申威资产评估有限公司于2010年2月22日出具报告书，评估结论为1,992,557.81元。对于原告支付的保证金，被告同意予以返还。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的租赁合同、合同附件、发票、双方往来函件、企业名称变更预先核准通知书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原、被告签订的租赁合同及附件等系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守。原、被告之间系房屋租赁关系，租赁关系中出租人的主要义务是将租赁物交由承租人占有、使用，承租人的主要义务则是按约支付相应的租金等费用。在被告按约将房屋交由原告使用后，原告作为承租人却未能按照约定切实履行支付租金及物业管理费等的主要合同义务。原告的行为违反合同约定，构成根本性违约，应承担相应的违约责任。原告称，因被告拒绝在原告申请环保的材料中加盖公章，致使原告一直无法经营，故被告违约在先。但原告对其所主张的相关事实，却未能提供确实而充分的证据加以证明，而且根据审理查明的事实，原告在承租房屋后实际已经对外营业。故本院对原告主张难以采信。原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告的反诉诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。审理中被告针对其各项反诉诉讼请求的金额及具体计算方式提供了详细的计算明细表，原告对所列金额及计算方式并无异议，本院将据此予以判决。审理中被告根据实际情况自行撤回或放弃部分反诉诉讼请求，并同意返还原告保证金，并无不当，本院予以准许。
对于原告要求被告赔偿其装修损失的主张，首先，根据双方合同约定，原告因装修而添加的设施、设备，除被告同意保留外，原告在返还房屋时应拆除并恢复原状；其次，根据相关司法解释的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装修残值的，不予支持。因此，原告要求被告给予装修赔偿的主张缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）X有限公司与被告（反诉原告）XX有限公司签订的《单元租赁合同》及《合同附件》于2009年5月31日予以解除；
二、原告（反诉被告）X有限公司于本判决生效之日起十日内迁出本市X路X号《XX》X园区X号楼西一层房屋；
三、原告（反诉被告）X有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）XX有限公司2008年9月20日至2009年2月28日期间的租金人民币352,836.50元；
四、原告（反诉被告）X有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）XX有限公司2008年5月9日至2009年5月31日的物业管理费人民币65,229元；
五、原告（反诉被告）X有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）XX有限公司截止2009年12月31日的逾期支付租期内租金及管理费的滞纳金人民币421,477.52元；
六、原告（反诉被告）X有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）XX有限公司2009年6月1日至2010年3月2日期间的房屋使用费人民币2,449,090.98元；
七、原告（反诉被告）X有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）XX有限公司违约金人民币211,366元；
八、被告（反诉原告）XX有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）X有限公司保证金人民币213,798元；
九、原告（反诉被告）X有限公司的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计人民币13,585.50元，由原告负担；反诉案件受理费减半收取计人民币17,400元，由原告负担；财产保全费人民币5,000元，由原告负担；鉴定费用人民币15,000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员徐磊
书记员徐蔚芳
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