原告X有限公司，住所地本市X路X号X幢X室。
法定代表人韩X，董事长。
委托代理人何X，公司职员。
委托代理人薛X，X律师事务所X分所律师。
被告上海XX餐饮管理有限公司，住所地本市X路X号X室。
法定代表人单X。
被告上海XX广告有限公司，住所地本市X路X号X室。
法定代表人谭X，总经理。
委托代理人郑X，上海市X律师事务所律师。
原告X有限公司与被告上海XX餐饮管理有限公司（以下简称“X公司”）、上海XX广告有限公司（以下简称“XX公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年6月8日受理后，依法组成合议庭，于2009年11月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告XX公司法定代表人及委托代理人到庭参加诉讼。被告X公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告XX公司于2005年7月22日签订租赁合同，由原告将本市X路X－X号X室、X室、X室夹层等房屋（以下简称“涉讼房屋”）出租给被告XX公司使用。2006年3月，原、被告又签订主体变更协议，将承租人变更为被告X公司，并约定被告XX公司为被告X公司承担连带担保责任。被告X公司因经营不善，自2007年10月起拖欠租金，拖欠租金的具体情况为：2007年10月至12月以及2008年5月至11月的递增租金213,998.70元（每月递增的租金为21,399.87元）；2008年12月被告X公司支付了16万元，尚欠250,488.40元；自2009年1月1日起，被告X公司未再支付任何租金，每月应支付的租金为410,488.41元。另根据合同约定，被告不支付租金超过一个月，原告可解除合同，违约方应向原告支付月租金三倍的违约金，故被告还应支付原告违约金1,231,465.23元，因被告在原告处尚有保证金778,177.08元，原告将保证金冲抵部分违约金后，被告还需支付原告违约金453,288.15元。此外，被告X公司尚欠数月物业管理费及电费等费用未付。故要求判令：1、解除原告与被告X公司的租赁合同，被告X公司迁出涉讼房屋；2、被告X公司支付原告截止2009年4月份的租金及违约金合计2,559,728.90元，被告XX公司承担连带责任。
被告X公司经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，但未进行答辩，未到庭参加诉讼。
被告XX公司辩称，原告于2009年4月9日发函通知被告X公司解除合同，故原告与被告X公司的合同已经解除了。原告于2009年4月9日自行收回了涉讼房屋，不存在被告X公司返还原告房屋的问题。原告主张2007年10月起的递增租金款，而租金的诉讼时效只有1年，原告主张的2007年10月至2008年5月的递增租金款的诉请已经超过诉讼时效，不应被支持。合同没有约定明确的担保期限，应适用6个月的规定，如果被告XX公司要承担连带责任，也只应对规定担保期间的租金承担连带责任。原告主张的违约金明显过高，合同约定逾期付款违约金为每x，还约定为月租金的3倍，要求法庭调整。
经审理查明，2005年7月22日，原告（甲方）、被告XX公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：由甲方将涉讼房屋出租给乙方使用；租期自2005年7月22日起至2010年12月31日止；2005年7月22日至2005年9月30日为乙方免租装修期；每月租金389,088.54元，前两年租金不变，自第三年起租金每两年递增5.5％；租金两个月为一期支付，先付后用；乙方于签订合同时支付首期两个月租金778,177.08元，之后应在每期前一个月的25日前支付下期租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，需按日租x'%支付违约金；乙方使用房屋期间产生的物业管理费、水费、电费、煤气费、空调费、车位费、通讯费等费用均由乙方承担；乙方交付甲方租赁保证金778,177.08元、物业管理费押金99,492.96元；乙方违反本合同后所产生的违约金、滞纳金、其他费用，甲方有权从保证金中直接扣除；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方有权解除本合同，违约方应向另一方按月租金的三倍支付违约金；租期届满或因乙方原因提前解除的，乙方应在接到甲方书面通知后十日内迁出并返还房屋，逾期超过5天，视为乙方违约，甲方有权收回房屋承租权，并可以任何方式进入房屋，房屋内乙方遗留物品视为乙方遗弃物，甲方有权处置，乙方不得提出任何赔偿要求；承租期满乙方对房屋所作装修无需恢复原装，可移动设施、设备乙方有权拆除、迁出；由于乙方原因造成合同提前解除的，乙方应对房屋所作装修等改动恢复原装或赔偿甲方损失。
2006年3月初，原告、被告X公司、被告XX公司共同签订《主体变更协议》，约定：原告与被告XX公司于2005年7月22日就涉讼房屋签订的租赁合同中的乙方变更为被告X公司，原合同中乙方的一切权利义务由被告X公司享有和承担，但被告XX公司仍应对被告X公司承担连带担保责任。协议签订后，双方按约履行。但自2007年10月起被告X公司开始拖欠租金。2009年4月3日，原告致函被告X公司，要求被告X公司于2009年4月8日前付清拖欠的租金，否则将解除合同并由被告X公司承担相应违约责任。2009年4月9日，被告X公司搬离涉讼房屋。嗣后，原告催款无着，遂诉至本院。
审理中，原告撤回要求被告X公司迁出涉讼房屋的诉讼请求，同时明确要求将被告拖欠的租金计算至2009年4月9日止。对于被告支付的保证金778,177.08元，原告表示已冲抵部分违约金。对于被告支付的物业管理费押金99,492.96元，原告表示因被告X公司尚欠物业管理费及水、电费等费用均未结清，故不同意返还，要求待相关费用结算完毕后再行处理。对于被告X公司拖欠租金的具体时间及金额，原告明确为：2007年10月至12月以及2008年5月至11月的递增租金213,998.70元（每月递增的租金为21,399.87元）；2008年12月被告X公司支付了16万元，尚欠250,488.40元；自2009年1月1日起，被告X公司未再支付任何租金，每月应支付的租金为410,488.41元。被告XX公司表示，对于租金金额无异议，但对于被告X公司的支付情况不清楚。
以上事实，除原告及被告XX公司庭审陈述外，另有原告提供的产权证、租赁合同、主体变更协议、律师函等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，原告与两被告签订的房屋租赁合同及主体变更协议系各方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，各方均应恪守。被告X公司在履行租赁合同过程中，未能按约支付租金，其行为已构成根本性违约，应承担相应的违约责任，故原告主张解除合同并要求被告X公司支付拖欠的租金及违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告X公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席审理。
对于原告要求被告XX公司承担连带责任的诉讼请求，被告XX公司作为连带责任保证人，应当对被告X公司的债务承担连带责任，其范围包括主债权及违约金等。但是，被告XX公司作为保证人，其同时享有债务人的抗辩权，即使债务人放弃抗辩权，并不影响保证人仍享有该抗辩权。因此，被告XX公司辩称原告部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩主张，具有事实及法律依据，本院予以采信，对于原告超过诉讼时效部分的诉讼请求，被告XX公司不承担连带责任。同时，根据相关法律规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，债权人未在上述保证期间要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。因此，被告XX公司辩称其担保责任应适用6个月担保期间规定的意见，具有事实及法律依据，本院予以采信。具体而言，根据租赁合同的约定，在扣除免租期后，实际的起租期为2005年10月1日，而每期租金的支付日期应为单数月份的25日支付下期租金。因此，被告XX公司应对支付期限为2009年1月25日的2009年2、3月份的租金以及2009年3月25日应付的2009年4、5月份的租金承担连带责任。因原告租金主张至2009年4月9日，故被告XX公司对租金的连带责任截止于2009年4月9日。
对于被告XX公司辩称的原告主张的违约金明显过高的意见，因原告仅依据合同约定主张了解约违约金，并未同时主张逾期付款违约金，而且解约违约金的金额为三个月租金金额，与因被告X公司违约行为而导致无法履行的剩余租期相比并未明显过高。故被告XX公司的该项辩称意见缺乏事实依据，本院不予采信。
对于原告以保证金778,177.08元冲抵部分违约金的主张，具有合同依据，并无不当，本院予以准许。保证金冲抵后应付的违约金为453,288.15元，本院予以支持。对于原告表示因被告X公司尚欠物业管理费及水、电费等费用均未结清，故不同意返还物业管理费押金，要求待相关费用结算完毕后再行处理的意见，符合合同约定，并无不当，本院予以采纳，故本案中对物业管理费押金99,492.96元不予审处。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十条、第二十一条、第二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、原告X有限公司与被告上海XX餐饮管理有限公司之间的《上海市房屋租赁合同》予以解除；
二、被告上海XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告X有限公司2007年10月1日至2009年4月9日期间拖欠的租金人民币1,819,098.88元；
三、被告上海XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告X有限公司违约金人民币453,288.15元；
四、被告上海XX广告有限公司对上述第二项判决主文中被告上海XX餐饮管理有限公司应付的2009年2月1日至2009年4月9日期间的租金人民币944,123.37元，以及上述第三项判决主文中被告上海XX餐饮管理有限公司应付的违约金人民币453,288.15元，承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币27,438元，由被告上海XX餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长庄才俭
审判员徐磊
代理审判员蔡某洲
书记员徐蔚芳
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