原告XX学校，住所地本市X区X路X号。
法定代表人于X，校长。
委托代理人张X，单位职员。
委托代理人林X，X（上海）律师事务所律师。
被告上海XX有限公司，住所地本市X区X路X号。
法定代表人林X，经理。
委托代理人周X，贺X，上海X律师事务所律师。
原告XX学校为与被告上海XX有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年6月24日向本院起诉，本院立案受理后，先适用简易程序。2009年9月9日，本案转为普通程序。2009年9月15日，被告申请对于其投入的装潢实施审价；2009年12月，因被告拒不预缴审价费,上海X工程监理造价咨询有限公司将本案退回。原告的委托代理人张X、林X，被告的委托代理人周X，贺X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX学校诉称，被告租赁原告坐落于上海市X路X号的X文化体育中心,双方并于2004年8月10日签订租赁合同,约定每年租金为人民币50万元。然而,被告自租赁系争房屋后，就一直拖欠租金。被告每年都拖欠原告大部分的租金，每次在原告多次催告后，才支付拖欠的小部分租金，而且每次作出还款承诺及还款计划，但始终没有按照承诺和计划予以兑现。至今，被告已经累计拖欠原告的租金达人民币131.60万元。而且，被告应该交纳水电费也没有及时缴纳。故要求判令：1、确认原告与被告之间的《租赁合同》于2009年6月1日解除；2、被告迁出，并立即返还租赁房屋即X区X路X号X文化体育中心房屋；3、被告支付租金人民币131.6万元（至2009年5月31日止的租金）；4、被告支付从2009年6月2日至判决生效日止的租金（以每年50万元计算）；5、被告支付违约金人民币66万元；6、被告支付拖欠的2008年12月25日至2009年5月31日止的水电费人民币29,346.48元、2008年5月7日至2008年12月24日止的水电费人民币49,820.48元。
被告上海XX有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。被告租赁系争房屋还在合同履行期内，原告请求金额计算有误，包括原告口头约定使用承租场地及职工办理建身卡的费用均未予以抵销。
经审理查明，坐落于上海市X路X号的X文化体育中心（以下简称系争房屋）产权人为原告。
2004年8月10日，原告（甲方）与被告的法定代表人林毅（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市X区X路X号，房屋实测建筑面积为3,556平方米，房屋用途为文化体育活动中心；甲方于2004年7月20日前向乙方交付房屋，房屋租赁期自2004年10月1日起至2010年9月30日止；年租金为50万元，乙方应于每季度第一个月X号前向甲方支付每个季度的租金125,000元，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按年租金的0.1%支付违约金；乙方以投入该项目中设备价值10万元部分作为抵押担保,乙方提供设备清单;该房屋发生的水、电、煤气费用全部由乙方承担；除本合同附件（三）外，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先以书面形式向甲方备案，甲方须在10日内予以书面答复，取得同意后，按规定须向有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定；甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同,违反合同的一方,应向另一方按月租金的2倍支付违约金,给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分:1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后20日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋的，转租该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过2个月的等条款。
2009年5月21日，原告向被告发出《告知函》，函告被告于2009年5月31日解除双方之间签订的《租赁合同》，要求被告将租赁房屋及相关设施、设备返还原告，并支付租金、违约金及水电费。被告法定代表人林毅于当日收到。
在本案审理过程中，原、被告确认：在签订《租赁合同》时，被告公司尚未成立，但双方均知道签订《租赁合同》是为了能够在系争房屋注册成立被告公司，并确认《租赁合同》中林毅的权利义务由被告承担。被告确认,至2009年5月31日,共欠原告租金131.6万元；自2009年6月1日起被告未支付任何费用;对于原告诉请5、6，即违约金66万元及拖欠的水电费数额均无异议。原告同意将被告提出的场地租用费254,381元及原告员工福利办卡的费用273,600元抵销至2009年5月31日止的欠租并同意退还保证金10万元。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的上海市房地产权证、函、租赁合同、设备清单、还款计划、固定资产总汇、水电费清单及记帐凭证、告知函、情况说明、统计情况、活动消费单价表、教师健身卡统计清单、会员卡销售价格等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋所签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且于法无悖，应认定合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按约全面履行自己的义务。
依照双方《租赁合同》约定，“逾期不支付租金累计超过2个月的,一方可书面通知另一方解除本合同”。被告自2009年5月31日已经欠租达到131.6万元,故原告于2009年5月21日向被告发出解除租赁合同通知书，通知租赁合同于2009年5月31日解除，符合合同约定及法律规定,故本院判令双方的《租赁合同》于2009年5月31日解除；原告诉请要求被告迁出并返还系争房屋的诉请，本院亦予以支持。原告起诉的欠租违约金数额远低于被告应当承担的数额，故原告要求被告支付违约金66万元的诉请，本院予以支持。
关于被告所欠的租金，被告对于至2009年5月31日的欠租数额并无异议，但要求原告抵销场地使用费及员工办卡费用，原告亦同意抵销，故本院判定被告至2009年5月31日的欠租数额为788,019元。被告对于原告要求被告支付2008年12月25日至2009年5月31日止的水电费人民币29,346.48元、2008年5月7日至2008年12月24日止的水电费49,820.48元的诉请并无异议，本院理应支持。另被告提出系争房屋装潢补偿，被告曾经提出申请审价并同意预缴审价费用，本院亦予以准许，但在审价过程中，却拒不缴纳费用，致使审价无法继续开展，被告应当承担举证不能的法律后果。
鉴于原、被告的合同已经届满，故原告应当将被告先前支付的押金返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条的规定，判决如下：
一、确认原告XX学校与被告上海XX有限公司之间的《租赁合同》于2009年5月31日解除；
二、被告上海XX有限公司于本判决生效之日起十日内迁出本市X区X路X号，并将上述房屋交还给原告XX学校；
三、被告上海XX有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告至2009年5月31日止的租金788,019元；
四、被告上海XX有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告XX学校2008年5月7日至2008年12月24日止的水电费人民币49,820.48元、2008年12月25日至2009年5月31日止的水电费人民币29,346.48元；
五、被告上海XX有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告XX学校自2009年6月1日起至被告实际搬迁之日止的房屋使用费，以每年500,000元计算；
六、被告上海XX有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告XX学校违约金660,000元;
七、原告XX学校于本判决生效之日起十日内返还被告上海XX有限公司保证金100,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25,866元、诉讼保全费5,000元,合计30,866元,由原告XX学校负担6,859元,被告上海XX有限公司负担24,007元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长刘锋
审判员汪俭蓉
代理审判员晏莹
书记员吴娟平
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