原告刘X，男，19X年X月X日生，汉族，住本市X路X室。
原告宋X，女，19X年X月X日生，汉族，住址同上。
原告刘X，男，20X年X月X日生，汉族，住址同上。
法定代理人刘X，身份情况见上。
三原告委托代理人蒋X，上海市X律师事务所律师。
被告陈X，女，19X年X月X日生，汉族，住本市X路X号X室。
委托代理人王X，男，19X年X月X日生，汉族，住址同上。
原告刘X、宋X、刘X诉被告陈X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年11月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2010年1月5日公开开庭进行了审理。2010年3月2日，原告变更诉讼请求。本院于同日再次公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月21日，原、被告签订本市X路X弄X支弄X室房屋的买卖合同，约定在2009年10月20日之前办理转让过户手续。合同签订后，原告支付了首付款20万元，办妥了贷款审批手续。但被告迟迟不办理过户手续。故诉至本院。诉讼后又得知，房屋已被杨浦法院查封，且屋内尚有被告及他人户口未迁出。基于上述情况，原告要求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告退还原告已支付的房款20万元，并承担支付之日至实际退还日的利息，按同期银行贷款利率计算；3、判令被告支付违约金18万元；4、判令被告承担原告已支付的中介费9,000元；5、判令被告承担办理贷款手续费6,002.80元；6、判令被告承担原告聘请律师的费用1万元；7、判令被告承担原告已支付的房屋产权信息查询费用105元。
被告辩称，同意解除合同，不同意原告的其余诉请。2009年10月22日，原告才支付的担保费，说明其没有按时办出贷款手续，原告违约在先，被告不应承担责任。
经审理查明，本市X路X弄X室房屋属被告所有。2009年9月21日，三原告与被告签订房地产买卖合同，约定被告将房屋出售原告，转让价款90万元；签订本合同当日，原告支付被告首期房价款20万元（含已付定金2万元），原告以银行贷款形式支付被告第二期房款69万元（具体放款时间以银行规定为准），原告于本合同约定办妥该房屋交接及物业等户名变更手续同时支付被告尾款1万元；在2009年10月20日之前，双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同补充条款约定，被告同意原告可以向贷款银行申请69万元的贷款用于支付部分房价款，原告应于2009年10月18日前办妥贷款审批手续，与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，并支付一切相关费用，如原告之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由原告于办理交易过户手续前支付被告；被告应于收到原告银行贷款之日起3个工作日内，与原告进行该房屋的验收、交接，房屋交接包括钥匙交接，水、电、煤、电讯、物业等费用的结算及户名之更改；在履行本合同过程中，原、被告任意一方若未按照本合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款万分之五作为滞纳金，若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价x%计或逾期违约方继续履行本合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止。至合同签订当日，原告共计支付被告房款20万元（含定金）。嗣后，原告办理了贷款手续，与上海农村商业银行徐汇支行、上海市住房置业担保有限公司签订了个人购房担保借款合同，合同约定的借款金额69万元，借款期限为2009年10月10日至2024年10月10日止；借款日期实际以实际放款日为起始日期，其后日期顺延。2009年10月19日，原告支付了公积金贷款担保费5,602.80元，其他贷款手续费用400元，合计6,002.80元。2009年11月9日，原告致函被告，催促被告办理房屋过户手续。2009年11月18日，原告支付了本次房屋买卖的中介费9,000元。2009年12月15日，被告因其他纠纷，系争房屋被上海市杨浦区人民法院查封。
另查明，原告就本次房屋买卖及本案诉讼，为获取系争房屋的房地产信息支付了查询费共计105元。原告为本案诉讼，聘请律师支付了律师费1万元。
以上事实，有房屋所有权证、买卖合同、收据、担保借款合同、存折明细、发票、房地产登记簿以及庭审笔录佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的买卖合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。基于原告于2009年10月19日支付贷款相关费用的事实，应当认为原告于该日已办妥了贷款手续并支付了费用，虽然晚于合同约定的期限1天，但最多无非按合同约定承担逾期1天的滞纳金，并不构成根本性违约。且合同还对原告贷款申请无法通过或者贷款金额不足如何处理进行了约定，即“任何不足部分均由原告于办理交易过户手续前支付被告”，因此即使因贷款原因原告违约，被告亦可按合同约定寻求其他的救济方式。被告却以此为由辩称原告违约在先，合同无法继续履行的责任在原告，无正当理由，本院不予采信。买卖合同的标的物因被告的原因被司法机关查封，该事实显然与被告辩称的原告未及时办妥贷款无任何必然联系，因此原、被告双方的房屋买卖交易无法继续进行，应当归责于被告，被告已构成根本性违约，原告要求解除合同、返还已付房款并赔偿违约金的请求，本院予以支持。法律规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。因此只有原告的实际损失数额超过了合同约定的违约金数额，原告才能就其超过的部分加以主张，现原告不能证明其实际损失超过了其主张的违约金，故原告既主张违约金，又主张实际损失，无法律依据，原告的其余诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和民法通则》第一百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告刘X、宋X、刘X与被告陈X于2009年9月21日就本市X路X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告于本判决生效后十日内返还三原告房款200,000元；
三、被告于本判决生效后十日内支付三原告违约金180,000元；
四、三原告的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计3,728元，三原告负担228元，被告负担3,500元；诉讼保全费4,020元，三原告负担520元，被告负担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员蔡某洲
书记员符一鸣
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