湖南省湘潭市中级人民法院
民事判决书
（2011）潭中民一终字第X号
上诉人（原审被告）陈某，女。
委托代理人唐某，湖南某律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湘潭某物业发展有限公司。
法定代表人曾某，该公司董事长。
委托代理人陈某，湖南某律师事务所律师。
委托代理人王某，男。
上诉人陈某因物业服务合同纠纷一案不服湖南省湘潭市X区人民法院（2011）岳民商初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月26日受理后，依法组成由审判员朱卫平担任审判长，审判员肖锋、代理审判员唐逊参加的合议庭，后由于工作变动，变更为由审判员朱卫平担任审判长，审判员肖锋、任莉参加的合议庭，于2011年8月12日公开开庭进行了审理，代理书记员刘欣担任记录。上诉人陈某及其委托代理人唐某，被上诉人湘潭某物业发展有限公司（以下简称某公司）的委托代理人陈某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：2005年10月4日，陈某与某房地产开发(集团)有限公司签订了《商品房买卖合同》，由陈某购买某世纪苑一期五组团A栋XO号门面，建筑面积有189．73平方米。2005年10月31日，双方又签订补充协议，某房地产开发(集团)有限公司承诺给陈某的一楼卫生间内开一个窗户，并在楼梯间上层搭一个卫生间和厨房。陈某购买该门面后将其用于经营茶楼。2005年12月9日，某公司与陈某签订了一份《业主公约》，《业主公约》第三条第2款约定：业主不按规定缴交管理服务费等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期3个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可以采取停水、停电等催款措施。
另查明：2006年11月10日，某公司与某房地产开发(集团)有限公司签订了一份《某世纪苑小区物业管理委托合同》，双方约定委托管理期限自2006年11月15日15时起至2009年11月15日15时止。2009年11月10日，双方又签订了一份《某世纪苑小区物业管理委托合同》，合同约定委托管理期限自2009年11月15日15时起至业主委员会重新选聘物业公司时止。合同第二十二条约定：经营性房屋由乙方即某公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。在陈某经营茶楼的过程中，发现厕所和窗户漏雨和渗水，并向某公司反映情况请求维修，某公司也派人上门进行了维修，但陈某不满意维修的结果，遂拒绝支付某公司物业管理费。陈某分别于2005年12月1日至2006年12月30日累计拖欠某公司物业管理费2466.49元，2007年4月1日至2008年3月31日累计拖欠某公司物业管理费2276.76元，2009年1月1日至2010年9月30日累计拖欠某公司物业管理费3984.33元，共计拖欠某公司物业管理费8727.58元未付。某公司多次派人催收未果，遂向湘潭市X区人民法院提起诉讼，请求判令陈某支付拖欠的物业管理费8727.58元，支付违约金x.918元，并承担本案全部诉讼费用。
原判认为：陈某购买的门面属于某世纪苑小区X区未成立业主委员会，开发商某房地产开发(集团)有限公司与某公司所签订的物业管理委托合同符合法律规定，对业主具有约束力。某公司、陈某之间虽未签订合同，但陈某作为该小区内的一名业主，与某公司形成了实际的物业管理关系。陈某在接收门面时已经知道物业收费标准，并且承诺同意按该标准交纳物业管理费，陈某则应当按照物业服务合同的约定履行缴费义务。对于陈某提出的某公司履行合同存在过错或在物业管理过程中的侵权给陈某造成的经济损失，要求某公司予以赔偿的辩解意见，可按合同约定另行向某公司主张相关权利，陈某以此为由拒交物业管理费的答辩意见，不予采纳。某公司要求陈某支付拖欠的物业管理费的诉讼请求，合理合法，予以支持。虽某公司、陈某双方在《业主公约》中约定了业主不按规定缴纳管理服务费等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金，但按照该约定计算的违约金明显高于某公司的实际损失，显失公平，因此对于某公司要求陈某支付未缴纳物业管理费的违约金x．92元的诉讼请求，法院依法核减后，部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，遂判决：一、被告陈某支付原告湘潭某物业发展有限公司物业管理费8727.58元(截止至2010年9月30日止)；二、被告陈某赔偿原告湘潭某物业发展有限公司违约金1553.68元(从2005年12月1日起至2010年9月30日止按照银行同期贷款利率分段计算)；上述款项合计x.26元，限被告陈某于本判决生效后十日内一次性支付给原告湘潭某物业发展有限公司；三、驳回原告湘潭某物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费60元，由被告陈某负担。
一审宣判后，陈某不服上诉称：2009年11月10日某公司与某房地产开发(集团)有限公司签订的物业管理合同与陈某无关，陈某与某公司之间的物业管理合同关系已于2009年11月15日到期，双方之间已不存在物业服务关系；陈某房屋漏水问题某公司至今没有解决，某公司没有履行物业管理合同的维护维修义务；原判没有认定陈某因某公司未尽安防管理义务及停电拉闸行为遭受的经济损失错误；因某公司没有履行物业管理合同义务，陈某有权拒绝缴纳物业管理费，某公司并且应赔偿陈某相关损失；陈某在一审中提出了要求赔偿损失的反诉请求，一审法院未依法受理，违反程序。综上，请求二审依法改判。
某公司答辩称：某公司进行物业管理有合同依据；陈某房屋漏水某公司进行了维修，只是效果不好，已超出物业服务范围，且维修与交物业管理费之间没有联系；陈某认为某公司未尽安防管理义务及停电拉闸行为所提交的证据与本案并无关系，陈某有确凿证据可另行起诉。综上，请二审依法维持原判。
二审陈某提交如下证据：证据1、2009年10月28日湘潭市物业专项维修资金缴款凭证一份，拟证明陈某向某公司交纳维修基金6071元；证据2、某公司物业管理费收据1张，拟证明在某公司承诺修好漏水问题后，陈某交纳了2008年7月1日至2008年12月3日的物业管理费；证据3、2009年1月12日空调维修收款收据一张，拟证明因某公司断电，造成陈某部分家电烧坏。
某公司质证认为：证据1的真实性无异议，但与本案无关联性，该笔钱是缴纳给湘潭市物业专项维修资金管理中心，而不是某公司；证据2的真实性无异议，只能证明已收取物业管理费的事实；证据3真实性有异议，且无法证明空调是什么型号，是什么时间什么原因坏的。
某公司二审未提交证据。
本院认证如下：证据1不能证明某公司收取维修基金的事实，与本案无关联性，不予采信；证据2证明的交纳物业管理费时间不是本案诉争欠费时间，且无法证实某公司是否有承诺，与本案无关联性，不予采信；证据3无法证明所维修空调的损坏时间及原因，不能达到证明目的，不予采信。
根据原判认定的证据和当事人当庭陈某，二审查明：陈某所住某世纪苑小区至今尚未成立业主委员会。除此之外，原判决认定的事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。
本院认为，结合当事人诉辩理由，本案争议焦点如下：
1、2009年11月15日之后某公司是否与陈某之间存在物业服务合同关系。
根据查明的事实，2009年11月15日陈某与某公司签订的物业管理合同到期后，陈某未再与某公司续签物业管理合同，但陈某所住某世纪苑小区至今尚未成立业主委员会，故2009年11月10日某公司与某房地产开发(集团)有限公司签订的《某世纪苑小区物业管理委托合同》仍属于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，依法对某世纪苑小区的业主具有约束力，陈某与某公司之间的物业服务合同关系依法成立。陈某上诉称2009年11月15日之后与某公司之间不存在物业服务关系的理由不能成立，本院不予支持。
2、某公司是否未尽到物业服务义务，陈某是否有权拒绝交纳物业服务费。
本院认为在某公司与陈某之间的物业服务关系中，某公司的物业服务义务贯穿于整个合同期限内，且内容广泛，而陈某缴纳物业管理费的义务有明确时间约定，两者不属于严格意义上的有先后履行顺序的互负义务，陈某主张某公司未尽到物业服务义务，在本案所提交的证据并不充分，且只是某公司物业服务义务中的部分义务，故不能作为本案拒绝交纳物业服务费的理由，陈某如认为某公司的履行不符合约定，可依法另行追究某公司的违约责任。陈某上诉称某公司未尽到物业服务义务其有权拒绝交纳物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。
3、本案是否存在一审未受理陈某反诉的情形及是否影响本案的实体处理。
经查阅一审案卷材料，并无陈某向一审提起反诉的书面材料，故本院无法认定一审是否存在未受理陈某反诉的情形，且陈某要求赔偿损失的请求，完全可另案提起诉讼，一审是否受理反诉并不影响陈某的诉讼权利，亦不影响本案的实体处理。陈某上诉称关于一审未受理其要求赔偿损失的反诉请求的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决程序合法，认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费60元，由上诉人陈某负担。
本判决为终审判决。
审判长朱卫平
审判员肖锋
审判员任莉
二0一一年十月十八日
代理书记员刘欣
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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