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陶某乙、陶某甲、平顶山市金世纪房地产开发有限责任公某与平顶山市公某、平顶山金世纪中学、关某房屋买卖合同纠纷

当事人:   法官:   文号:河南省高级人民法院

上诉人(原审被告、反诉原告):陶某甲,男,汉族,X年X月X日出生,住(略)。

委托代理人:侯某某,男,汉族,X年X月X日出生,住(略)。

上诉人(原审被告):陶某乙,男,汉族,X年X月X日出生,住(略)。系陶某甲之父。

委托代理人:侯某某,男,汉族,X年X月X日出生,住(略)。

上诉人(原审第三人):平顶山市金世纪房地产开发有限责任公某。住所地:平顶山市X区。

法定代表人:关某,该公某董事长。

委托代理人:肖某某,男,汉族,X年X月X日出生,平顶山市政法干校教师,住(略)。

被上诉人(原审原告、反诉被告):平顶山市公某。住所地:平顶山市X路中段。

法定代表人:崔某,该局局长。

委托代理人:王某某,该局干部。

委托代理人:沙涌,河南炳东律师事务所律师。

原审第三人:平顶山金世纪中学。住所地:平顶山市X区。

法定代表人:关某,该校董事长。

委托代理人:肖某某,男,汉族,X年X月X日出生,平顶山市政法干校教师,住(略)。

原审第三人:关某,男,汉族,X年X月X日出生,住(略)。

委托代理人:李某某,男,汉族,X年X月X日出生,中国农业银行平顶山分行职工,住(略)。

上诉人陶某乙、陶某甲、平顶山市金世纪房地产开发有限责任公某(以下简称金世纪公某)与被上诉人平顶山市公某(以下简称公某),第三人平顶山金世纪中学(以下简称金世纪中学)、关某房屋买卖合同纠纷一案,公某于2010年4月13日向河南省平顶山市中级人民法院(以下简称原审法院)提起诉讼,请求:1、判令陶某乙、陶某甲支付X号房逾期付款利息、违约金共计x元;2、判令陶某乙支付X号房逾期付款利息、违约金共计(略).48元,并由金世纪公某、金世纪中学承担连带清偿责任;3、判令陶某乙、陶某甲承担诉讼费用。2010年4月30日,陶某甲提起反诉,请求判令公某支付违约金378万元,赔偿经济损失106万元,并承担诉讼费用。原审法院于2010年10月30日作出(2010)平民初字第X号民事判决。陶某乙、陶某甲、金世纪公某与金世纪中学均不服该判决,向本院提起上诉,因金世纪中学没有预交上诉费,开庭时自动放弃上诉。本院于2011年3月1日受理后,依法组成合议庭,于2011年4月21日公某开庭进行了审理。陶某乙、陶某乙与淘汉红的委托代理人侯某某,金世纪公某和金世纪中学的委托代理人肖某某,公某的委托代理人沙勇、王某某,关某的委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明:2005年11月23日,陶某乙以其子陶某甲的名义与公某签订《商品房买卖合同》,主要约定:1、陶某甲(买受人)购买公某(出卖人)位于平顶山市X路北段平安佳园建筑面积8600平方米商用房(简称X号房屋,地下层约2400平方米,地上一层约3120平方米,地上二层约3080平方米),每平方米3000元,合计2580万元(结算时以房产证登记面积为准);2、付款方式及期限:合同签订之日起3日内付定金300万元,2005年12月15日前支付700万元,2005年12月31日前支付500万元,2006年8月31日前付清余款;3、逾期付款的违约责任:逾期超过15日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的100%向出卖人支付违约金,买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金;4、交付期限:出卖人应当在2005年12月31日前,将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过15日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起退还全部已付款,并按买受人累计已付款的100%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之20的违约金;5、出卖人于2005年12月31日前将与建筑物配套的水、电、消防自动喷淋系统达到使用条件;6、出卖人应当在商品房交付使用后45日内,将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关某案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房价款的20%向买受人支付违约金。7、该商品房所在楼宇的屋面使用权属出卖人、外墙面使用权属买受人(含西立面沿口上广告牌,附影响采光一次性补偿协议)、楼宇的命名权属买受人、该商品房所在小区的命名权属于出卖人。8、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,协商不成的,依法向人民法院起诉。

2006年9月1日,陶某乙以陶某甲名义又与公某签订《补充协议》一份,约定:一、双方对此前未如期履约表示理解和谅解,互不再追究违约责任;二、出卖人同意买受人将付清价款的期限推迟到2006年10月30日;三、买受人在此协议约定的付清价款期限内仍未付清价款的,按日以未付价款的0.5‰向出卖人支付违约金;四、此协议与2005年11月23日双方签订的房地产买卖契约具有同等的法律效力。

2006年10月30日前(《补充协议》约定的付清房价款时间),陶某乙向公某实际支付购房款1500万元。其后又于2006年11月23日付款200万元,2006年12月12日付款100万元、2007年2月7日付款350万元、2007年2月14日付款200万元、2007年9月5日付款200万元,2007年12月10日付款210万元(超付180万元计入X号临街商用房)。2006年5月18日,陶某乙以陶某甲名义接收平安佳园X号房屋。2006年9月30日公某与陶某甲共同填写《平顶山市房屋产权转移登记申请表》,并递交房产登记管理机关,陶某乙代替陶某甲在《平顶山市房屋转移登记申请表》上签字。2006年11月13日陶某乙在房屋产权登记机关某存的《房屋所有权证存根》领证人栏目中签署陶某甲名字,领取《房屋所有权证》,房屋所有权人为陶某甲,缮证日期为2006年11月8日。

2005年12月7日,平顶山市亿龙广告有限公某(以下简称亿龙公某)与公某签订《房产买卖契约》一份,主要内容为:一、公某自愿将座落在新华区X路平安佳园南临街商用房(简称X号房屋,建筑面积约8200平方米)出售给亿龙公某;二、该房地产成交价格为人民币3000元/平方米,合计(略)元,公某已收到亿龙公某购房定金人民币500万元整,余款于2006年3月15日前付1000万元,2006年6月30日前付960万元;三、公某于2006年1月15日将上述房地产正式交付给亿龙公某;四、违约责任:亿龙公某中途悔约,不得向公某索还定金;公某中途悔约,应在悔约之日起将定金退还给亿龙公某,另给付亿龙公某相当于定金数额的违约金;亿龙公某不能按期向公某付清购房款,或公某不能按期向亿龙公某交付房产,每逾期一日,由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。双方在该契约中还约定了其他事项。

2005年12月20日,公某、亿龙公某、王某签订《关某X号房屋变更买方的协议》,约定:一、公某、亿龙公某、王某均认同2005年12月7日公某与亿龙公某签订的房地产买卖契约,同意契约中的亿龙公某变更为王某;二、亿龙公某向公某支付的定金500万元,仍然视为购房定金,由亿龙公某和王某自行解决此笔款项的转移事宜,与公某无关。2006年3月30日,王某领取了该房屋的平房权证字第(略)号房屋所有权证书。2006年5月18日,王某接管X号房屋。

2006年9月1日,公某与王某签订《补充协议》一份,约定:一、双方对此前未如期履约表示理解和谅解,互不再追究违约责任;二、公某同意王某将付清房款期限推迟到2006年10月15日;三、王某在此协议约定的付清房款期限内仍未付清房款的,按日以未付房款的千分之零点五向公某支付违约金;四、此协议与2006年12月7日双方签定的房地产买卖契约具有同等的法律效力。该《补充协议》签订后,王某未按该补充协议约定支付购房款,又将该X号房屋转让给金世纪中学。

2007年5月28日,公某、王某、金世纪公某、金世纪中学签订《债务转让协议书》(以下简称四方协议),约定:一、自本协议生效之日起,王某拖欠公某的应付购房款1960万元及按约定应付违约金(每日9800元,自2006年10月16日起计算至本协议生效之日止)所形成债务转由金世纪公某、金世纪中学共同承担清偿责任;二、金世纪公某、金世纪中学应当于本协议生效后7日内向公某支付欠款100万元,2007年8月31日前向公某支付欠款900万元,于2007年11月31日前清偿剩余欠款960万元及本协议第一条约定应付违约金,并自本协议生效之日起至本条约定各还款期内的实际还款日止,按实际欠款金额以每日0.2‰标准向公某支付欠款利息;如逾期未能清偿,应当按实际欠款金额以每日1‰标准向公某支付违约金,计算至全部清偿欠款本息之日止;三、王某自愿为金世纪公某、金世纪中学清偿上述欠款债务提供连带责任保证,保证期间自本协议生效之日起至2009年12月31日止;四、本协议生效后,除本协议转让债务之外的王某与金世纪中学之间房产转让资金余款结算事宜,由王某、金世纪中学自行商议解决,与公某无关;五、本协议一式四份,公某、王某、金世纪公某、金世纪中学各持一份,具有同等法律效力,自四方签字、盖章之日起生效;六、罚息部分,王某承担50万元,其余由金世纪公某、金世纪中学承担。2007年6月1日,金世纪公某向公某支付购房款100万元。

2007年8月18日,关某与陶某乙签订《房产出售协议》,约定:一、关某将X号房屋出售给陶某乙,面积8200平方米(以房产权证为准),转让出售价为2900万元整;二、付款办式:1.协议签订之日起,十个工作日以内付300万元定金,订金付后关某将与房屋产权证原件相符的复印件和该房屋的原产权人与市公某所签订的购买房屋协议书的原件二份一并交给陶某乙;2.2007年9月10日前付款700万元,9月30日前付款1000万元,同时接收该房屋的管理和使用;3.剩余900万元,其中700万元由关某协助从信用社办理转户手续,自陶某乙签订接收贷款之日起利息由陶某乙承担,200万元现金待产权证过户完毕一次性付清;三、陶某乙配合关某办理该房屋的过户手续,过户的有关某税由陶某乙承担。

2007年12月12日,关某与陶某乙又签订《房产出售补充协议》一份,约定:经双方协商,对2007年8月18日房产出售协议达成以下补充条款:房产出售价款2900万元,陶某乙已支付230万元,剩余欠款2670万元付款方式如下:1.合同签订之日支付现金764万元,十日内支付现金100万元;2.剩余欠款500万元,由关某协助陶某乙通过信用社贷款解决400万元,利息自2008年1月1日起由陶某乙承担,剩余100万元待房产证过户完毕后一次性付清;3.2007年8月18日前,关某由履行2007年5月28日债务转让协议产生的欠款1306万元由陶某乙负责偿还平顶山市公某;2007年8月18日后由陶某乙履行本协议(具体金额由陶某乙同平顶山市公某结清),承担偿还责任;4.关某负责在2008年6月底前提供王某原房屋产权证原件及相关某户手续;5.本协议壹式叁份,关某、陶某乙双方各执一份,市公某留备查一份,具有同等法律效力;6.本协议自签订之日起生效。

上述协议签订后,陶某乙于2008年1月30日前分四次向关某支付购房款共计994万元,自2007年12月10日到2009年6月23日共向公某支付购房款1970万元。

公某实际从亿龙公某、金世纪公某及陶某乙处收取购房款共计2570万元。该房屋产权证所记载房屋面积比《房产买卖契约》约定面积小,应当核减购房款42万元,该房屋原始买卖价款实际应为2418万元。经各方当事人审核并认可,陶某乙实际多付购房款152万元。

2009年7月13日,王某及其妻张晓红与陶某乙共同填写了《平顶山市房屋转移登记申请表》,办理了该房屋产权转移登记手续。

另查明,金世纪公某、金世纪中学对关某与陶某乙2007年8月18日签订的《房产出售协议》、2007年12月12日签订《房产出售补充协议》及关某收取陶某乙所支付购房款的行为认可,认为关某是代表金世纪公某和金世纪中学的职务行为,不是关某的个人行为。

原判认为,公某与陶某甲签订《商品房买卖合同》所买卖的X号房屋、公某与亿龙公某签订《房产买卖契约》最后转让给陶某乙的X号房屋,虽然不是同一买卖合同关某,但最后均是由陶某乙实际履行的,公某将两次房产买卖合同所引发的纠纷并案起诉,法院一并审理不违反民事诉讼法律规定。

陶某乙以陶某甲之名与公某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律规定,为合法有效合同。陶某甲对陶某乙以其名义与公某签订房屋买卖合同、支付购房款、接收房屋等履约行为,均予认可,其法律后果应由陶某乙和陶某甲共同承担。陶某乙、陶某甲未按《补充协议》约定的期限付款,其行为已构成违约,应当按照《补充协议》约定,按日以未付房价款的0.5‰向公某支付违约金x元。【①2006年10月30日至2006年11月22日,违约金1080万×0.5‰×23天=x元;②2006年11月23日至2006年12月11日,违约金为(1080-200)万×0.5‰×18天=x元;③2006年12月12日至2007年2月6日,违约金为(880-100)万×0.5‰×56天=x元;④2007年2月7日至2007年2月13日,违约金为(780-350)万×0.5‰×6天=x元;⑤2007年2月14日至2007年9月4日,违约金为(430-200)万×0.5‰×203天=x元;⑥2007年9月5日至2007年12月9日(2007年12月10日付清余款30万元),违约金为(230-200)万×0.5‰×95天=x元。】

对陶某甲反诉公某逾期交房及逾期办理房产证违约,应承担违约金378万元的请求,因双方于2006年9月1日,签订的《补充协议》约定双方对以前的违约责任互不追究,故陶某甲的该项反诉请求不能成立。对陶某甲反诉公某逾期交付消防自动喷淋系统,承担违约责任的请求,因缺乏事实依据,原审法院不予支持。对陶某甲反诉公某赔偿拆除广告牌造成的经济损失问题,因该广告牌未经政府规划管理机关某户外广告管理机关某准,属公某擅自设立,后公某将其拆除,并未影响陶某甲依据有关某定自行设置使用广告牌的权利,且陶某甲未提供相关某据证明其经济损失,故不予支持。对陶某甲反诉公某未按约定时间提供停车位,应承担违约责任的请求,因未提供相关某据证实,原审法院不予支持。对陶某甲反诉公某未对房屋漏水尽到修缮义务,应承担损失的请求,因其所提供的相关某人均未出庭作证,无法核实其证言的来源及真实性,原审法院驳回了其反诉请求。

公某与亿龙公某签订的《房产买卖契约》、与亿龙公某、王某签订的《关某X号房屋变更买方的协议》、与王某签订的《补充协议》、与王某、金世纪公某、金世纪中学签订的《债务转让协议书》均是各相关某同当事人的真实意思表示,不违反法律规定,均为有效合同。

因房产实际面积比合同约定面积小,公某出售的X号房屋的实际售价应是1918万元,违约金和利息均应以此为基数计算。根据公某、王某、金世纪公某、金世纪中学签订的《债务转让协议书》第1条、第6条和公某与王某签订的《补充协议》第3条的约定,2007年5月28日之前,王某、金世纪公某、金世纪中学应支付公某违约金总额为215.775万元,王某承担50万元,金世纪公某和金世纪中学承担165.7750万元。因公某未对王某主张债权,本案不予处理。根据该《债务转让协议书》第2条约定的标准,逾期支付款的利息为x元,违约金为(略)元。公某要求对违约金和利息作为本金再次计算违约金和利息的请求不符合法律规定,原审法院不予支持。

关某代表金世纪公某和金世纪中学与陶某乙签订的《房产出售协议》及《房产出售补充协议》,对房产转让后,对公某的违约责任由谁承担,约定不够明确、具体,且陶某乙向关某支付购房款994万元后,未按时向公某支付下余购房款,双方的共同行为导致对公某违约,故判决陶某乙与金世纪公某、金世纪中学共同向公某承担违约责任。

对陶某乙辩称的公某违约事项,因未提供有效证据予以证明,亦未提出反诉,原审法院不予采纳。陶某乙向公某超付的购房款152万元,可在执行时抵扣其X号房屋的违约金x元,下余超付的购房款x元,因陶某乙、陶某甲未对此款提出反诉,原审法院不予处理,陶某乙可与公某另行解决。故此,原审法院判决:1、陶某甲、陶某乙于本判决生效后十日内向公某支付逾期付款违约金x元(执行时从陶某乙超付的152万元房款中冲抵);2、陶某乙、金世纪公某、金世纪中学于本判决生效后十日内向公某支付购房款利息及逾期付款违约金(略)元;3、驳回公某的其他诉讼请求;4、驳回陶某甲的反诉请求。案件受理费x元,由公某负担x元,陶某乙、陶某甲负担5705元,陶某乙、金世纪公某、金世纪中学负担x元;反诉费x元,由陶某甲负担。

陶某甲不服原审判决,向本院上诉称:一、一审判决程序违法。陶某甲和金世纪公某、金世纪中学、关某没有任何法律关某,公某不应将陶某甲和另一房屋买卖关某混为一谈,原审法院不应当将不是同一买卖关某、不同的当事人主体的案件合并审理。一审期间,公某委托鉴定不符合程序,原审法院不应当将鉴定结论作为证据予以采信。二、一审判决认定事实错误。陶某甲与陶某乙虽是父子关某,但在法律关某、民事权利、义务方面不能视为一人,也不能相互取代,陶某甲没有授权陶某乙签订补充协议,刘跃武也没有公某的委托书,陶某乙以陶某甲的名义与刘跃武签订的补充协议是无效的,对陶某甲没有约束力,陶某甲从未放弃过追究公某的违约责任,其一审开庭时才见过该补充协议,原审法院以补充协议的内容为依据认为陶某甲放弃追究公某的违约责任与事实不符。公某有多处违约行为,公某在自己的陈述中也表明有违约行为,原审法院却认为陶某甲反诉公某违约未提供相关某据证明、没有事实依据,而予以驳回是错误的。三、一审判决错误。一审判决陶某甲和陶某乙共同承担违约金是错误的,陶某甲是买房人,陶某乙不应承担任何责任。一审已查明公某多收152.1万元购房款,不判决公某返还,却判决从中扣除违约金,明显错误。请求撤销原审判决,发回重审或改判公某承担违约责任,支持陶某甲的反诉请求。

针对陶某甲的上诉理由,公某辩称:陶某甲所购买的X号房屋是陶某乙全程操作办理并实际出资的,陶某甲是名义合同当事人,陶某乙才是合同的实际当事人,判决陶某乙和陶某甲共同承担违约责任是正确的。陶某乙以陶某甲的名义与公某签订《补充协议》,属于表见代理,该《补充协议》应是合法有效的。陶某甲所主张的公某的违约行为,按合同约定都是陶某甲负有先履行义务,因其未按期履行合同义务,公某有权暂停履行合同义务,依法不属合同违约行为。陶某甲的反诉请求缺少事实和法律依据,原审判决予以驳回是正确的。公某虽然多收陶某乙购房款152万元,因陶某乙欠公某X号房屋、X号房屋的逾期付款违约金,本应抵销,不存在退还问题。

陶某乙不服原审判决,向本院上诉称:陶某乙与公某没有房屋买卖关某,不应该成为被告。陶某乙是受陶某甲的委托购买公某的X号房屋,房主是陶某甲,合同主体也是陶某甲,让陶某乙承担违约责任没有依据。X号房屋,陶某乙是购买关某的,与金世纪公某、金世纪中学、公某均没有任何关某,关某与陶某乙签订的《房产出售补充协议》是针对剩余房款2670万元如何支付进行的约定,陶某乙是按关某的要求向公某支付2670万元中的1306万元,不涉及任何违约金和债务转移之事,无论补充协议条款中有几条内容,也不能超过这2670万元,如果超过这个范围又作出其他解释就说明合同内容不真实,关某有欺诈行为。直至一审开庭,陶某乙才见到四方协议。一审判决陶某乙承担违约责任没有任何事实根据和法律依据。请求撤销一审判决,发回重审或改判陶某乙不承担违约责任。

针对陶某乙的上诉理由,公某辩称:1、关某1#房屋。虽然签订购房合同的主体是陶某甲,但该房产买卖的实际当事人是陶某乙。从签约到收房、办证都是陶某乙以其子陶某甲的名义代办,付款则是以陶某乙自己的名义。由于其逾期支付购房款导致违约,一审判令陶某乙与陶某甲共同承担违约责任并无不当。2、关某2#房屋。陶某乙虽然不是从公某直接购买的房产,但其受让该房产时,原房产所有人金世纪中学和金世纪公某尚拖欠公某购房款1860万元及违约金、利息,陶某乙受让该房产后,其与代表金世纪公某和金世纪中学的关某所签订的《房产出售补充协议》中明确约定由陶某乙向公某履行支付应付购房款义务,因而在陶某乙受让房产时,亦同时受让了四方协议所约定的债务,虽然陶某乙与关某所签订的《房产出售补充协议》对所转让债务金额约定与实际欠款金额不一致,但应付购房款债务转移由陶某乙承担却是合法成立的,且陶某乙也实际向公某履行了支付购房款的义务。本案X号房产证是由于陶某乙未能按照协议约定支付购房款,才导致发生逾期付款违约责任。原审判决让其与金世纪公某和金世纪中学共同承担违约责任是符合法律规定的。

金世纪公某、金世纪中学辩称:陶某乙上诉称其没有见到过金世纪公某、金世纪中学与王某签订的合同,与事实不符。

关某辩称:关某之所以以3100万的价格从王某手中买到房产,相隔几个月后又以2900万的价格卖给陶某乙,是公某和陶某乙协商后,要求关某转让给陶某乙的,陶某乙和关某签订的第一份协议(房屋买卖合同)就是在公某某办公某签订的。《补充协议》第三条、第五条的约定间接证明了债务转移的事实,公某也认可。陶某乙知道四方协议,并同意按协议约定履行。

金世纪公某不服原审判决,向本院上诉称:一审判决认定事实错误。2007年12月12日,关某与陶某乙签订的《房产出售补充协议》第三条明确约定“2007年8月18日前,关某由履行2007年5月28日债务转让协议产生的欠款1306万元由陶某乙负责偿还公某;2007年8月18日后由陶某乙履行本协议(具体金额由陶某乙同公某结清),承担偿还责任。”在一审诉讼过程中,陶某乙对此约定没有任何异议。该约定经公某同意,完全符合《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十六条所规定的债务承担的全部要件。故金世纪公某不应该对陶某乙的违约行为承担法律责任。请求撤销一审判决,改判金世纪公某不承担违约责任,并判决公某和陶某乙承担本案一、二审诉讼费用。

针对金世纪公某的上诉,陶某乙辩称:关某和陶某乙签订的《房产出售协议》和《补充协议》明确约定X号房屋总的转让价为2900万元,《补充协议》是在支付关某230万元后,对余款2670元支付方式的约定,根本不涉及公某的违约金问题。关某把X号房屋卖给陶某乙时,已用该房产抵押贷款3700万,2009年6月10日抵押登记才注销。《补充协议》第4条约定关某在2008年6月底前提交陶某乙房产证原件及办理相关某户手续存在明显的欺诈行为。

公某辩称:公某的损失是由金世纪公某、金世纪中学、陶某乙三方造成的,原审判决三方共同承担违约责任正确,金世纪公某的上诉理由没有事实和法律依据,应予驳回。

根据当事人的诉辩意见,本院确定本案的争议焦点为:一、关某X号房屋,陶某甲、陶某乙和公某相互是否存在违约行为,违约责任如何承担;二、关某X号房屋,金世纪公某、金世纪中学、陶某乙是否对公某存在违约行为,违约责任如何承担。

本院经审理查明的事实除与原审判决认定事实一致外,另查明:1、关某是金世纪公某和金世纪中学的董事长。2、陶某乙支付给公某的购房款并未注明是X号房屋款或是X号房屋款。3、王某于2006年3月30日领取X号房屋产权证书后,于2006年6月28日为金世纪公某、金世纪中学贷款3700万元设定抵押担保,约定抵押期限为2008年6月27日,实际抵押注销日期为2009年6月10日。在此期间,王某将该房转让给金世纪中学,关某与陶某乙签订了《房产出售协议》。

本院认为:一、关某X号房屋。陶某乙以其子陶某甲的名义与公某签订《商品房买卖合同》、接收房屋、办理房产证,陶某甲均予认可,并已实际履行。陶某乙以陶某甲的名义与公某副局长刘跃武签订的《补充协议》也是购房合同的一部分,刘跃武的行为已得到公某的追认,即使陶某甲没有委托陶某乙,鉴于其父子关某及以前的代理行为,公某也有理由相信陶某乙具有代理权,《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”故陶某甲认为其没有授权陶某乙签订《补充协议》,该补充协议无效的上诉理由不能成立,本院不予支持。陶某乙代理陶某甲与公某进行的房产交易行为,所产生的民事法律责任应由陶某甲承担。陶某乙与公某不具有民事法律上的权利义务关某,其支付购房款的行为亦应视为陶某甲的行为。原审判决由陶某乙和陶某甲共同承担违约责任缺乏法律依据,本院予以纠正。

2006年9月1日,陶某乙代表陶某甲与公某签订的《补充协议》第一条约定:双方对此前未如期履约不再追究违约责任。该条应理解为双方对此前的逾期交房和逾期付款行为不再追究违约责任。陶某甲于2006年5月18日接管X号房屋,是在《补充协议》签订之前,根据该补充协议的约定,陶某甲已放弃追究公某逾期交房的违约责任,故陶某甲提起反诉,请求公某承担逾期交房违约责任的理由不能成立,原审对此予以驳回正确,本院对此部分予以维持。该《补充协议》第二条重新约定了付清房款的期限,陶某甲本应依照该约定履行,但其迟延履行支付购房款时间,应按照双方签订的《补充协议》第三条的约定承担违约责任。

陶某甲和公某签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后45日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关某案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,如买受人不退房,出卖人按已付房价款的20!向买受人支付违约金。陶某甲2006年5月18日接管X号房屋,2006年9月30日公某提交办理权属登记所需资料,2006年11月13日陶某甲领取房屋所有权证,超过了房屋交付使用后45日内提交办理权属登记资料的约定,对此违约责任,陶某甲请求公某承担应予支持,原审法院以双方的补充协议已约定不再追究以前的违约责任为由不予支持不当,本院予以纠正。该合同第十七条约定:该商品房所在楼宇的外墙面使用权属买受人(含西立面沿口上广告牌,附影响采光一次性补偿协议)。但公某因与住户未达成影响采光一次性补偿协议,在未经陶某甲许可情况下,私自拆除该广告牌,违反合同约定,公某应承担违约责任。

鉴于陶某甲和公某均未严格按照合同约定履行义务,双方互有违约行为,但都不是根本性违约,根据诚实信用和公某原则,本院认为公某违约给陶某甲造成的损失与陶某甲违约给公某造成的损失基本相当,依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条关某债务可以抵销的规定,双方的损失予以抵销,对双方的诉请均不予支持。

陶某甲上诉请求的公某的其它违约责任,因证据不足,本院不予支持。对陶某甲请求返还多支付公某的购房款问题,因其一审时没有对此提起反诉,本案不予审理,其可另行解决。

二、关某X号房屋。四方协议约定将王某对公某的债务转让给金世纪公某和金世纪中学,并约定了金世纪公某、金世纪中学逾期支付下余购房款的利息及违约金计算标准。依据该标准,原审法院计算的X号房屋的逾期付款违约金为(略)元,利息x元,本院经核实正确,予以维持。该《债务转让协议书》约定:王某承担50万元违约金,其余由金世纪公某和金世纪中学承担。因本案中公某未主张王某承担责任,扣除王某应承担的50万元,剩余的违约金(略)元及利息x元,依据四方协议约定应由金世纪公某和金世纪中学承担。

关某金世纪公某和金世纪中学对公某的债务是否全部转移给了陶某乙的问题。2007年8月18日,关某代表金世纪公某和金世纪中学与陶某乙签订《房产出售协议》,约定将X号房屋以2900万元的价格转让给陶某乙,并约定了付款方式。2007年12月12日,双方又签订了《房产出售补充协议》,对陶某乙支付房款230万元后,剩余房款2670万元的支付方式进行了约定。该《房产出售补充协议》是对《房产出售协议》中约定的付款方式的变更。补充协议第3条约定:“2007年8月18日前,金世纪公某、金世纪中学由履行2007年5月28日债务转让协议产生的欠款1306万元由陶某乙负责偿还公某。2007年8月18日后由陶某乙履行本协议(具体金额由陶某乙同平顶山市公某结清),承担偿还责任”。该条前半部分约定比较明确,约定由陶某乙负责偿还金世纪公某、金世纪中学欠公某的款1306万元。该1306万元仍是2670万元的组成部分。但后半部分的约定内容不够明确具体,金世纪公某上诉认为该条约定是把四方协议约定的由金世纪公某、金世纪中学承担的债务转移给了陶某乙。陶某乙上诉认为《房产出售协议》已约定总房价是2900万元,补充协议的前提也是对房价2900万元,已付230万元,剩余2670万元付款方式的约定,不涉及金世纪公某和金世纪中学的债务转移问题,无论怎样约定,支付款数不能超过2670万元。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定:“当事人对合同变更的内容约定不明确的,推定为未变更”。据此规定,本院认为,该条约定不能视为金世纪公某、金世纪中学对公某承担的债务全部转移给了陶某乙,只能认定其中的1306万元转移给了陶某乙。金世纪公某的上诉理由不能成立,本院予以驳回。陶某乙的上诉理由成立,本院予以支持。根据合同的相对性,四方协议对陶某乙不具有约束力,因金世纪公某、金世纪中学转移给陶某乙的1306万元,陶某乙已向公某履行完毕,陶某乙与公某之间的民事权利义务终止。故公某要求陶某乙支付X号房屋的逾期付款利息及违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据,本院予以驳回,该债务应由金世纪公某和金世纪中学承担。

综上,X号房屋是陶某甲与公某之间的合同关某,陶某甲是合同权利义务主体,原审判决由陶某甲和其代理人陶某乙共同承担责任不当,本院予以纠正。在履行合同义务时,公某和陶某甲均有违约,违约责任基本相当,应予以冲抵,故对双方诉请的违约金均予驳回。X号房屋,公某与陶某乙之间没有合同关某,陶某乙只和金世纪公某、金世纪中学之间产生权利义务,公某依据四方协议请求的债务应由金世纪公某、金世纪中学承担。原审判决由陶某乙、金世纪公某、金世纪中学共同承担违约责任不当,本院予以纠正。陶某乙的上诉理由和陶某甲的部分上诉理由成立,本院予以支持。金世纪公某的上诉理由不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第(二)项之规定,判决如下:

一、维持河南省平顶山市中级人民法院(2010)平民初字第X号民事判决第三项、第四项;

二、撤销河南省平顶山市中级人民法院(2010)平民初字第X号民事判决第一项;

三、变更河南省平顶山市中级人民法院(2010)平民初字第X号民事判决第二项为平顶山市金世纪房地产开发有限责任公某、平顶山金世纪中学于本判决生效后十日内向平顶山市公某支付购房款利息及逾期付款违约金(略)元;

四、驳回平顶山市公某对陶某甲的诉讼请求;

五、驳回平顶山市公某对陶某乙的诉讼请求。

如果平顶山市金世纪房地产开发有限责任公某、平顶山金世纪中学未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费x元,由平顶山市公某负担x元,平顶山市金世纪房地产开发有限责任公某和平顶山金世纪中学负担x元;一审反诉案件受理费x元元,由陶某甲负担;二审案件受理费x元,由平顶山市金世纪房地产开发有限责任公某负担x元,平顶山市公某负担4777元,陶某甲负担x元。

本判决为终审判决。

审判长庞敏

代理审判员郑征

代理审判员魏彩莲

二○一一年六月二十九日

书记员江辉



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