湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
（2011）长中民二终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)丁某,男,X年X月X日出生,汉族,系长沙市某信息服务部业主,户籍地（略）,现住（略）。
被上诉人（原审原告、反诉被告)朱某,女,X年X月X日出生,汉族,住（略）。
委托代理人何某,湖南某律师事务所律师。
上诉人丁某因与被上诉人朱某租赁合同纠纷一案,不服长沙市X区人民法院（2010）雨民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，经合议庭评议，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，被告(反诉原告)丁某系从事信息咨询服务、房屋中介、房屋租赁、五金机电销售的个体工商户,其在长沙市工商行政管理局雨花分局登记的字号为长沙市X区某信息服务部。2005年,湖南某置业发展有限公司在长沙市X区建设湖南某机电大市场,为促进某机电大市场的繁荣,加快市场已销售的门面早日开业,解决部分投资购买房屋业主的实际困难。2005年4月2日,湖南某置业发展有限公司委托丁某开办的长沙市X区某信息服务部就市场内所有的除自营以外的门面进行统一招租和协调定价,并招缆进场客户所需的其它有关服务。2007年,原告(反诉被告)朱某购买了湖南雨花五金系机电大市X区X栋X号、X号两间门面。2007年12月20日,原告(反诉被告)朱某(甲方)与长沙市X区宇友信息部(乙方)签订了编号为179、X号的《雨花五金机电市场门面包租委托合同》,合同约定:甲方将两间门面长期委托乙方全权招租,但门面租金价格二年一定,定价期满后,甲方再根据市场繁荣情况进行调整,调整幅度以市场同等位置、同等装修的门面价格为准,但甲、乙双方必须提早2个月以上的签订的门面调价合同;门面现每套租金定价为每月2400元,甲方门面租金从2008年3月20日开始收取租金每季度预交一次,在此时间内,无论乙方是否将门面租出、租价多少,都不影响甲方收取房租的时间和所规定的价格,由于门面租赁所造成的盈、亏全由乙方承担;乙方应按本合同所签订的价格、时间,按期向甲方预付租金,不得拖欠。如有拖欠,甲方有权按所欠租金的1‰每天收取乙方滞纳金,超过规定时间二十天,甲方有权将门面收回并终止合同(此条款在超过规定时间的当月执行有效);由于门面租赁需交纳的税收费用由甲、乙双方各负责50%(凭票分摊),超过定价部分的税费由乙方负责;乙方在委托招租期内收取的甲方所收取租金的3%为维护合同管理费用,此费用在每次预交租金中收取;本合同条款双方不得违约,如一方违约,由违约方支付违约金x元。合同签订后,原告即将约定的两间门面交由被告招租使用。2010年3月20日第一次租金定价到期后,原、被告双方未就租赁门面的价格达成一致意见。2010年3月27日,原告的委托人何忠民向长沙市X区某信息服务部丁某送达了《律师函》,通知被告:由于双方在合同约定的期限内未达成书面调价合同,双方的《门面包租委托合同》因缺少主要的价格条款而无法继续履行,提出要求解除委托合同关系,未果,因而酿成本案纠纷。另查明,被告(反诉原告)丁某于2010年3月17日向原告(反诉被告)朱某的银行帐户支付了x元款项。原、被告至今未就该两间门面签订书面调价合同,该两间门面一直由被告(反诉原告)丁某管理使用至今。
原审法院认为,本案系租赁合同纠纷。长沙市X区某信息服务部系在长沙市工商行政管理局雨花分局登记成立的个体工商户。因此,该信息部对外从事经营活动过程中所产生的民事责任应由其经营业主丁某来承担。原、被告间签订的《雨花五金机电市场门面包租委托合同》,是双方当事人真实意思表示,且不违反法律禁止规定,合同双方应按合同的约定履行各自的义务,该合同实际为房屋租赁合同。根据相关法律规定合同应具各当事人的名称、标某、数量、价格或报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等基本条款。从本案合同来看,该合同约定的履行期限及价格是不确定的,其中履行期限的约定为:“甲方长期委托乙方全权代理招租”,但长期的概念从法律意义上讲就是一个不确定的时间;而价款的约定为:“门面现每套租金定价每月2400元,门面租金价格二年一定,定价期满后,甲方再根据市场繁荣情况进行调整,调整幅度以市场同等位置,同等装修的门面价格为准,但甲、乙双方必须提早二个月以上签订门面调价合同,”即每二年确定一次租金,同时,合同双方必须在每二年价格期限到期前提早二个月以上签订门面调价合同。因此,该条款可确定为合同履行期限条款。结合上述二个条款的约定,应认定原、被告间的《雨花五金机电市场门面包租委托合同》为二年确认一次的不定期租赁合同,双方约定的真实性意思表示应为二年必须确定一次租金,每书面签订一次定价合同,为继续履行合同,且合同期限为两年的成就条件。现由于原、被告双方在二年到期后,未在合同约定的期限内签订书面调价合同,因此,应认定合同主要条款之一的价格条款在合同双方未达成合意,下一阶段二年期限合同未实现成就条件,原、被告双方签订的不定期租赁合同已无法继续履行。由于原、被告均未提供证据证明新的调价合同未签订的过错在相对方;因此,对于未签订书面调价合同原、被告双方均无错。现原告(反诉被告)朱某提出要求解除原、被告签订的《雨花区五金机电市场的门面包租委托合同》的请求,符合法律规定,本院予以支持。原告(反诉被告)朱某提出了要求被告(反诉原告)丁某赔偿经济损失的请求,考虑到未签订书面调价合同系双方原因,合同无法继续履行双方均无过错,因此,原、被告双方均无需对合同的解除承担违约责任。鉴于原、告间未达成新的调价合同,由此,对被告(反诉原告)丁某于2010年3月17日支付给原告(反诉被告)朱某的x元,应认定为依照原合同约定支付原告(反诉被告)朱某从2010年3月20日起至2010年6月19日止的两间门面租金,同时,被告(反诉原告)丁某应在交付该两间门面时按原合同约定的租金向原告(反诉被告)朱某支付拖欠的租金,故原告(反诉被告)朱某的上述请求,本院部分予以支持。被告(反诉原告)丁某提出要求原告(反诉被告)朱某支付x元的违约金的请求,不符合有关法律规定,本院不予支持。被告(反诉原告)丁某还提出要求确认双方签订的租赁合同于2011年4月20日终止的反诉请求,由于原、被告在2010年3月20日第一期定价到期后,双方未按合同约定签订新的调价合同,双方的租赁合同已无法继续履行,因此,被告(屎诉原告)丁某的反诉请求不符合的关法律规定,本院亦不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十一条、第六十二条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、解除原告(反诉被告)朱某与被告(反诉原告)丁某以长沙市X区宇友信息部名义于2007年12月20日签订的,合同编号为179、X号的《雨花区五金机电市场门面包租委托合同》,限被告(反诉原告)丁某于本判决生效之日起15日内腾空所租赁原告(反诉被告)朱某所有的座落于湖南某机电大市X区X栋X号、X号两间门面,并将该两间门面返还给原告(反诉被告)朱某;二、被告(反诉原告)丁某于本判决生效之日起15日内支付给原告(反诉被告)朱某两间门面的租金共x元(从2010年6月20日起至2010年9月19日止,按2400元/间/月×3个月×2间门面-总金额×3%计算),逾期租金按上述标某顺延至该两间门面返还给原告(反诉被告)朱某之日止;三、驳回原告(反诉原告)朱某的其他诉讼请求;四、驳回被告(反诉原告)丁某的全部反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费240元,反诉费190元,共计430元,由被告(反诉原告)丁某负担。
上诉人丁某不服原审判决上诉称，1、双方合同不能继续履行是由于朱某漫天要价、提出无理要求造成的。2、雨花区X区X栋X与X号闸面已经上诉人租赁给经营户,其租赁合同到明年4月份才到期,如终止合同将会产生另外的租赁合同纠纷;一审法院也没有采纳;3、上诉人已按时支付被上诉人的租金,被上诉人已构成违约,但包租合同约定的两万元违约金远远不够赔偿上诉人的损失;《合同法》第114条规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增加”,一审法院也没有认定。综上所述,一审法院认定事实不清,判决不公;请求二审法院依法改判,以保障上诉人的合法权益。
被上诉人朱某答辩称,原审判决认定事实清楚,请求驳回上诉。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
本院认为,上诉人丁某与被上诉人朱某签订的《雨花五金机电市场门面包租委托合同》,其实质是房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,应认定合法有效。上诉人丁某上诉提出合同无法继续履行系被上诉人责任,如终止合同,将会产生另外的租赁合同纠纷,原审未认定上诉人的损失。经查,双方签订的《雨花五金机电市场门面包租委托合同》,是二年确认一次的不定期租赁合同。二年租赁到期后,未能重新签订合同,双方均无过错,因此双方均无需对合同的解除承担违约责任。故上诉人丁某的上诉理由不能成立,本院不予采纳。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本案二审案件受理费430元,由丁某负担。
本判决为终审判决。
审判长符建华
审判员朱某
审判员王晓虹
二○一一年三月三十一日
书记员肖柱
附法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第一款第(一)项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法
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