LDBM4/2007、LDBM131/2007及
LDBM134/2007(一併聆訊)
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2007年第4號
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第一申請人李樹芬
第二申請人梁啟成
對
第一答辯人黄国仕
第二答辯人仁發大厦業主立案法團
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香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2007年第131號
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申請人仁發大厦業主立案法團
對
答辯人梁啟成
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香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2007年第134號
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申請人仁發大厦業主立案法團
對
答辯人李樹芬
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主審:盧偉光審裁處成員
聆訊日期:2007年9月18日及10月29日
頒下判案書日期:2007年11月28日
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判案書
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背景
1.本審訊涉及三宗案件，即LDBM4/2007,LDBM131/2007及LDBM134/2007。LDBM131/2007及LDBM134/2007的申請人是深水某石硤尾街X-41號仁發大廈業主立案法團（“法團”），而該兩案的答辯人分別是仁發大廈7/FB座（“7B”）及3/FC座（“3C”）的業主。LDBM4/2007的第一申請人及第二申請人分別為3C及7B的業主，而該案的第一答辯人及第二答辯人則分別為法團前主席黃国仕先生及法團。
2.上述三宗案件由黃一鳴法官頒令同一時間聆訊。
LDBM131/2007及LDBM134/2007的申請
3.法團分別於2007年5月22日及2007年5月23日提交上述兩個類似的申請，要求土地審裁處頒令7B及3C的業主繳付欠繳的維修費及管理費，唯法團向上述兩個單位業主所追討的欠款細節並不相同。由於法團這兩宗申請的理由相同，而7B及3C的業主所提出的反對理由亦一樣，所以本席在下面先行一併處理這兩宗案件。
4.法團秘書黃應達先生作供，指出7B及3C兩位業主所欠的管理費是按法團的管理委員會於2005年11月15日的會議所通過而徵收的。從2006年1月起法團調整管理費：即C及D的住宅單位之管理費，每月增加至400元，A及B的住宅單位之管理費每月增加至350元，而9C，9D，10C及10D四個單位則每月增加至370元。根據法團紀錄，3C單位共欠2006年4月至2007年2月之管理費，每月400元，共4,400元；7B單位則欠交2006年10月至2007年2月的管理費，每月350元，共1,750元。
5.黃應達先生繼續指出，7B業主另外欠交的大廈綜合維修費2,520元是業主大會於2006年5月26日所議決的事項。3C業主除了欠交上述的大廈綜合維修費2,520元外，還欠交2006年法團所徵收的升降機維修費600元。
6.黃應達先生指出7B的業主曾任法團的委員，在法團開會決定集資2,520元維修天台漏水某問題時，他亦有贊成該決議。
7.黃應達先生又指出，3C的業主曾任法團的主席，在法團開會決定每戶集資2,520元維修天台漏水某問題及每戶集資600元維修升降機摩打時，都沒有提出反對。法團原本於2006年12月28日到小額錢債審裁處入禀申索7B及3C業主欠交的管理費及維修費，但後者都以已經向土地審裁處入禀（本判案書處理的另一案件LDBM4/2007）為理由答辯，並獲得批准將案件無限期押後。因此，法團再到土地審裁處作出這兩個案件（LDBM131/2007及LDBM134/2007）的申索。
8.上述兩案的答辯人提交類似的反對通知書，理由為：——
(i)法團並沒有按照公契計算每戶（每括兩位答辯人）的管理費及維修費之攤分金額；
(ii)法團在過往沒有交出財務報表及在收費後向各業主（包括兩位答辯人）發出正式的收據。
9.3C業主由女兒李麗萍小姐代表並作供，而7B業主梁啟成先生則親自作供。他們的證供差不多相同，所以在下面的判詞將會一併處理。他們提交文件，指出法團其實知悉公契所訂明的攤分比例。
10.李麗萍小姐指出屋宇署於2005年2月17日根據《建築物條例》向法團及各業主追收建築事務監督代法團安排進行工程所涉費用的證明書清楚列出按大廈公契分攤的業權份數（見證物A1第18-19頁）。
11.李麗萍小姐在證物A1的第20頁計算出，按照公契的第3附表之第(d)、(e)、(f)及(g)條為基礎而每戶要分攤的管理費。她按現時仁發大廈每戶每月要收取管理費的總數13,980元為基礎，其中2,650元為電梯保養月費，而11,330元（即13,980元減2,650元）為電梯保養月費以外的管理費。按她的計算，3C單位每月應攤分的管理費為357.10元，不是法團徵收的400元；7B單位每月應攤分的管理費為243.70元，不是法團徵收的350元。另外，她在證物A1的第21頁計算出由1997年至2005年法團的實際收費及按公契計算的收費表。
12.法團秘書黃應達先生解釋最新（2007年）的收費已經按照大廈公契的第3附表之第(d)、(e)、(f)及(g)條計算，即李小姐證物A1的第20頁的計算方法。他亦解釋法團以前是按公契的第(k)條計算分攤費用的。他粗略估計過，如果法團要按公契的第3附表之第(d)、(e)、(f)及(g)條退回多收的管理費予15個單位的業主，將要20萬多元，將會導致法團破產。
13.仁發大廈公契（原文只得英文版本）第3附表有下列條款，規定如何分攤管理費等收費：——
“(d)Thefollowingcostschargesandexpensesnamely:-
(i)Electricity,waterandothersimilarchargesorinconnectionwiththesaidpremisesandbuildingasawholeandnotbeinginrespectoftheuseoforconsumptioninanyparticularflatorotherareaenjoyedexclusivelybyoneowner.
(ii)Remunerationforcaretakers,watchmen,cleaners,attendantsandthelike.
(iii)Thecostofrefusedisposal.
(iv)Thecostofrepairing,renewing,maintainingcleansing,painting,ordecoratingthesaidbuildingoranypartorpartsthereofandallwaterpumps,tanks,pipes,sewers,drains,watercourse,cable,wiresorservicesthereinandalltheapparatusequipmentandconveniencestherof.
(v)Thecostofoperatingandservicinghewaterpumps.
shallbeborneandpaidbytheownersinproportiontotherespectivesharesinthesaidpremisesforthetimebeingvestedinthem.
(e)Thecostofoperatingmaintainingrepairingservicingandremedyingtheliftsshallbeborneandpaidbytheownersofflatsonthe1standupperfloorsofthesaidbuildinginproportiontothenumberofsuchflatsforthetimebeingownedbythem.
(f)EachownershallpaytotheAgentonaccountofhisshareofthecostschargesandexpensesaforesaidasumpercalendarmonththeamountofwhichshallbecalculatedasfollows:-
(vi)Foreachfrontflatonthe1standupperfloors$30.00.
(vii)Foreachrearflatonthe1standupperfloors$25.00.
(viii)Foreachshoponthegroundfloor$20.00.
(g)IfthetotalcontributionspayabletotheAgentunderthelastprecedingparagraphshallbeinsufficienttocoveralloranyofthecostschargesandexpensesthenthoseownersliabletocontributetowardsthesameasprovideinparagraphs(d)and(e)shallmakefurthercontributionstowardssuchexpensesinthesharesasprovidedinsuchlastmentionedparagraphs.”
14.按照以上的條文，本席裁定李小姐在證物A1的第20頁之計算方法為正確的方法。
LDBM4/2007
15.本案的兩位申請人要求審裁處作以出下3組的頒令：——
(I)向第一答辯人前主席黃国仕先生頒令如下：
“1.由1997年至2005年的主席身份無效；
2.賠償由他以主席身份收取的管理費及維修費；
3.賠償由他以主席身份的所有無單據之支出；
4.所有由主席召開之委員會會議及業主大會之議決無效；
5.訟費及律師費。”
(II)向第二答辯人法團頒令：
“交出六年來之每月及每年的財務報表及業主立案法團之銀行月結單及有關收支之單據，交給註冊核數師審查及核對資料無誤。”及
(III)向第三答辯人法團頒令：
“1.向法團取回自1997至今不按公契多收之維修費及管理費；
2.要求法團按公契所列之內容徵收，按本戶（200分之5份）的分數攤分維修費及管理費；
3.訟費及律師費。”
黄国仕先生的非業主身份引致的問題
16.兩位申請人指出，由於黄国仕先生非仁發大廈任何單位的註冊業主，根據《建築物管理條例》（香港法例第344章）附表10之5b條款，他們提出上述的申請。
17.兩位申請人指出，基於黄国仕先生並不是他與家人所居住之6A單位之註冊業主，按照公契及法例的規定，他不能擔任法團主席。兩位申請人要求本審裁處給予濟助，包括作出宣告（declaratoryrelief）：黄国仕先生在1997年至2005年期間以主席身份所召開及主持的所有業主大會及委員會會議之所有議決均屬無效，及要求黄国仕先生賠償（damages）所有他以主席身份所收取的(i)管理費及維修費，和(ii)所有沒有單據之支出。
18.兩位答辯人均沒有否認黄国仕先生不是6A單位之註冊業主這個事實。他們均指出在2006年底法團被土地註冊處告知黄国仕先生不能登記為法團主席後，即進行補救，改選主席。
19.本席並不明白兩位申請人為何以建築物管理條例附表10之5b條款為理由提出本申請，因為兩位答辯人均同意第一答辯人黄国仕先生並不符合出任法團主席之條件；用不着本審裁處作出任何事實及/或法律方面之裁決。
20.黄国仕先生作供時提出他太太名下的6A單位是他全資購買的，他因而以為他在法律上也是該單位的共同業主。但他事實上並沒有要求本審裁處就他是否6A的業主一事作出判決。他這個決定是正確的，因為本審裁處對於這類的業權之頒令並沒有司法管轄權。
21.另一方面，《建築物管理條例》第45條（審裁處在建築物管理方面所具有的司法管轄權）的第(2)款規定，“除本條適用的人外，任何人不得開始進行第(1)款所提述的任何法律程序。”上述第45條的第(4)款列出“本條適用於下述各人——(a)業主；…(d)法團；…或(j)在審裁處許下，於土地註冊處註冊的文書，包括公契（如有的話）所指明的任何其他人。”因此，由於第一答辯人不是仁發大廈的註冊業主，上述條例第45條並不適用，本審裁處亦沒有司法管轄權，向他作出賠償及宣告等的頒令。
要求法團交出六年來的財務報表、銀行月結單及收支單據等
22.兩位申請人要求法團交出六年來之每月及每年的財務報表、法團之銀行月結單及有關收支之單據，並交由註冊核數師審核所有賬目及單據。
23.根據黄国仕先生的口供，數年前法團前司庫朱小姐移民搬離仁發大廈，導致部份財務資料遺失。過往很多年，他在主席任內均有張貼通告，唯他承認他沒有保存所有單據，而很多開支亦沒有收據。因為這個原因，法團曾於2006年1月7日召開業主大會，出席者有17戶，討論及議決解決“前主席黃国仕先生賬目事宜”，當晚法團最終接納由他繳付37,047元作為過往法團應收款項的總數，法團亦不再追究過往賬目不清的地方。投票結果是16戶贊成，一戶反對，議案獲得通過。
24.法團的代表，秘書黄應達先生證實黃国仕先生上述的口供，並指出黃應達本人是當日唯一反對的業主。
25.黄国仕先生及黄應達先生的口供可以證實過往法團的財務均由法團司庫及主席等處理，並沒有交由專業管理公司處理，亦沒有交由註冊核數師審核，理由為法團希望儘量減省開支。
26.因為兩位申請人要求的過往六年的財務報表及收支單據等文件，現時事實上並不存在，本席並不能作出他們所提出的頒令，要求兩位答辯人交出該等文件。
27.根據證供，法團過往曾經考慮應否交由專業管理公司管理，唯最後決定自行提供最起碼的管理（即每月收集管理費繳交電梯維修費、水某、電費及垃圾清理費等，及不定期決議並收集其他的維修費，亦並沒有聘請看更）。所以，應否聘請核數師審定賬目一事，應該留待法團業主大會討論及決議，本席不會代為決定。
要求向法團取回自1997年至今不按公契多收之維修費及管理費
28.在上述LDBM131/2007及LDBM134/2007兩案，本席已經就徵收管理費及維修費的攤分比例作出裁決。
29.本席並不認為法團需要“重開”過往10多年的賬目，重新計算每次徵收的維修費及管理費的每戶所分攤之數目。第一，如果過往10多年，每位業主及法團都對維修費及管理費之徵收分攤，及繳款沒有任何異議，為甚麼審裁處要干預，命令法團重新計算及調整過往10多年的收費。這樣做的話可能導致法團不能運作，甚或至要解散。
30.另一方面，如果任何業主在任何時間發覺法團不按公契決議徵收及計算分攤的金額，並拒絕繳款，及/或提出訴訟（如LDBM131/2007及LDBM134/2007的兩位答辯人，即7B及3C的業主），審裁處當然應予以處理及作出頒令。
31.對於過去10多年不作出爭議的各位業主或提出爭議而仍然已繳費的業主（除非該等業主聲明保留追究權利），本席認為審裁處不應再准許他們向法團索取過往多收的費用，本席亦不會作出有關的頒令。
32.根據上述公契的條款，本席裁定上述3C的代表李小姐的分攤方法正確，因而3C及7B兩位業主的反對勝訴。但是本席對於3C及7B兩位業主以往按錯誤的攤分方法徵收的付款，不予頒令法團退回。兩位業主亦需要每月繳付正確的管理費費用，分別為357.10元（3C單位）及243.70元（7B單位）。至於兩位業主需要繳付的維修費，則有待法團按上述分攤方法計算並發出徵收通知書。
33.基於以上的理由，頒令如下：——
LDBM4/2007
(1)撤銷第一申請人及第二申請人的申請；
(2)臨時訟費命令：第一申請人及第二申請人須繳付第一答辯人及第二答辯人本案的訟費，如果雙方未能就訟費的數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。
LDBM131/2007
(1)答辯人須繳付申請人7B單位的管理費，以每月243.70元計算，由2006年10月份至2007年2月份共5個月，共1,218.50元；
(2)不頒訟費命令。
LDBM134/2007
(1)答辯人須繳付申請人3C單位的管理費，以每月357.10元計算，由2006年4月份至2007年2月份共11個月，共3,928.10元；
(2)不頒訟費命令。
(盧偉光成員)
土地審裁處
李樹芬：由李麗萍女士代表應訊。（無律師代表）
梁啟成：親自應訊。（無律師代表）
黄国仕：親自應訊。（無律師代表）
仁發大厦業主立案法團：由黃應達先生代表應訊。（無律師代表）
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