上诉人津市市阳由房地产开发有限公司(以下简称阳由公司)因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:常德市中级人民法院

湖南省常德市中级人民法院

民事判决书

(2011)常民三终字第X号

上诉人(原审被告)津市市阳由房地产开发有限公司，住所地津市X路X号。

法定代表人黄某，该公司董事长。

委托代理人赵继庆，湖南鼎鸣律师事务所律师。

委托代理人陈思华，湖南鼎鸣律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)林某，男，X年X月X日出生。

委托代理人周林某，津市市名正法律服务所法律工作者。

上诉人津市市阳由房地产开发有限公司(以下简称阳由公司)因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省津市市人民法院(2010)津民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年5月9日公开开庭进行了审理。上诉人阳由公司的委托代理人赵继庆、陈思华，被上诉人林某的委托代理人周林某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定，林某是原津市X村三眼桥菜市场(以下简称三眼桥菜市场)的门面承租户，阳由公司对三眼桥菜市场重新改造开发时，为求得该承租业主的协助配合，召集各业主协商，向业主林某、林某波出示了预定门面收据一份，并在收据上注明：林某、林某波预定门面位置从南往北数西面位置第4、5间，同时收取了林某、林某波定金共x元(各x)元，该《收据》上还加盖了阳由公司的公章，并由该公司经理贺正宏签名。2010年1月26日，为了保证承诺的履行，在林某等业主的要求下，阳由公司(为甲方)与林某(为乙方)等业主签订了一份《三眼桥菜市场拆迁补偿及门面预定协议》，该协议约定：一、拆迁补偿：双方协商一致已一次性补偿到位(含原房屋拆迁损失及其他配套设施损失)；二、原业主或经营用户须在本协议签订之日两天内退场(搬迁原用具或原经营设施)，以利甲方将房屋统一拆除；三、阳由公司在同等价格下优先售给林某三眼桥菜市场门面一间；四、预定门面位置：三眼桥菜市场西面门面从临街面数起第5间；六、每间门面暂收定金伍万元整；八、违约责任：阳由公司违约应付给林某违约金叁万元整，全额退回已收房屋定金，并由甲方恢复房屋原状。此外，还对预定门面的水电、房地产证办理等权利义务作了约定。阳由公司主持对该市场的房屋(包括林某的门面)进行了拆除，对拆迁户给予了拆迁补偿，但后来阳由公司以协议中的开发项目最后不属其开发为由拒绝继续履行义务。林某等业主曾多次要求阳由公司履行约定，遭到拒绝而酿成本诉。林某认为，阳由公司的行为对其正常经营造成了严重的影响。为维护其合法权益，请求法院判令阳由公司支付违约金x元，退还定金x元，恢复1间门面原状并解除《三眼桥菜市场拆迁补偿及门面预定协议》。

原审法院认为，阳由公司给林某出具的定金收据及附于上的门面预定承诺，是双方当事人的真实意思表示，该定金收据及所附的承诺，合法有效，应当共同遵守。关于《三眼桥菜市场拆迁补偿及门面预定协议》，阳由公司以林某不能出示该协议的原件为由不予认可，否认其存在。经庭审查明，林某诉争菜市场的原有门面是由阳由公司进行拆迁和拆迁补偿的，阳由公司在2010年1月29日收取了林某、林某波的定金x元(各x元)并约定了购买在原址上新建门面的具体位置。这些已经履行完毕的事实与该协议主要条款基本一致，因此，对于阳由公司关于该协议不是原件，不能作为本案证据使用的抗辩主张，不予采信。对林某关于恢复门面原状(1间)的诉讼请求，亦不予支持，理由是双方没有这方面的约定，而且阳由公司对其拆迁时已经一次性补偿到位，该门面在内的房屋早已拆除完毕，该门面房屋所在土地已正在新建房屋，恢复原状已无可能。关于林某解除《三眼桥菜市场拆迁补偿及门面预定协议》的诉讼请求，阳由公司也认为该协议已不可能履行，对此项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”，林某在阳由公司违约时不能同时适用违约金和定金的惩罚，庭审时选择了适应定金的规定，因此，对林某要求双倍返还定金x元的诉讼请求，予以支持。关于阳由公司“承诺书是附条件的，其没有取得菜市场房屋开发权，定金不受法律保护”的辩解，因阳由公司已对林某原经营菜市场门面完成了拆迁，且该拆迁行为发生在阳由公司与林某签订《承诺》之后，阳由公司以后来未取得开发权为由否认其承诺的责任，明显有悖诚实信用法律原则，因此，对阳由公司的该辩解理由，不予采信。遂判决：一、被告津市市阳由房地产开发有限公司向原告林某返还定金x元；二、解除《三眼桥菜市场拆迁补偿及门面预定协议》；三、驳回林某支付违约金、恢复门面(1间)原状的诉讼请求。本案案件受理费2250元，由津市市阳由房地产开发有限公司负担1500元，林某负担750元。

原审判决宣判后，阳由公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误；上诉人只是三眼桥菜市场拆迁主体，依法己全面履行拆迁补偿义务，对被上诉人不构成违约；上诉人未取得三眼桥菜市场房地产的开发权，对该菜市场开发的新门面没有处分权，双方不可能发生购销门面的事实，且上诉人与被上诉人在合同中没约定双倍返还预收门面定金，对被上诉人不负有双倍返还门面定金的责任。请求二审法院查明事实，依法改判。

为支持其上诉主张，在二审举证期内，阳由公司向本院提交了如下的证据材料：

1、津市X村委会与李俊、唐某、吴文明签订的《护市三眼桥菜市场出售合同》及收款收据各一份，拟证明林某对所占门面只有占用权，没有所有权的事实；

2、津市市市场管理中心“关于对三眼桥菜市场升级改造的通知”及张旭的《承诺书》各一份，拟证明林某明知阳由公司对三眼桥菜市场只有拆迁权，而未取得房地产开发权的事实；

3、津市X街道办事处(以下简称汪家桥办事处)与阳由公司签订的《三眼桥市场拆迁委托合同》及汪家桥办事处关于增补三眼桥市场拆迁经费的报告各一份，拟证明在三眼桥菜市场升级改造中，阳由公司是拆迁人，只负责拆迁补偿，不是该项目的房地产开发商，不负有门面安置义务的事实。

林某答辩称：原审法院认定事实清楚，判决合法公正；请求二审法院查明事实，驳回阳由公司的上诉请求，依法维持原审判决。

为支持其答辩主张，在二审期间，林某向本院提交了其与津市X村委会签订的《护市三眼桥菜市场出售合同》一份，拟证明其支付7000元后，购买了三眼桥菜市场原X号门面的事实。

经庭审质证，林某认为阳由公司提交的1、2、X号证据材料不属于新证据，不愿发表质证意见，仅说明该证据内容不真实，与客观事实不符，与本案没有关联性。阳由公司对林某提交的其与津市X村委会签订的《护市三眼桥菜市场出售合同》予以认可。本院认为，阳由公司提交的津市X村委会与吴文明签订的《护市三眼桥菜市场出售合同》，因吴文明不是本案当事人，不能作为定案证据使用。对阳由公司提交的其他证据，林某认为不属于新证据，未提供证据加以证明。因此，阳由公司所提交的其他证据及林某提交的证据，能充分佐证林某与津市X村委会构成了门面租赁合同关系，阳由公司接受汪家桥办事处的授权委托，仅对三眼桥菜市场进行包干拆迁补偿，其未取得三眼桥菜市场房地产开发权，对林某不负有门面安置义务的事实，对此，林某不能提交相反证据反驳否定，均应作为定案证据采信。

本院经审理查明，2002年12月1日，被上诉人林某(为乙方)与津市X村委会(为甲方)签订了《护市三眼桥菜市场出售合同》一份，支付7000元后取得了三眼桥菜市场西X号门面的租赁经营权。因三眼桥菜市场系建在集体土地上的菜市X村委会对该市场门面未办理房屋产权证和土地使用权证。

2009年8月28日，津市市市场管理中心根据津市市政府2008年第X号专题会议纪要精神，决定对三眼桥市场进行升级改造，并定于2009年9月8日前对三眼桥市场进行拆迁，规定各门面经营户按照2002年护市X村委会与三眼桥菜市场门面经营户所签订的有关协议，由澹津社区和门面经营户办理退回所租门面的手续，拆迁工作由汪家桥办事处澹津社区具体负责。由于该菜市场经营户多，情况复杂，拆迁阻力和难度大，后经津市市主管副市长协调，津市市市场管理中心、汪家桥办事处均同意该菜市场由有拆迁资质的阳由公司全额包干拆迁。同时，相关领导并口头承诺，如果阳由公司顺利完成拆迁，可优先考虑由其承建。为慎重起见，2010年1月10日，汪家桥办事处(为甲方)与阳由公司(为乙方)签订了《三眼桥市场拆迁包干委托合同》，双方约定甲方用大包干形式委托乙方进行拆迁，总包干经费x元。因林某是原津市市三眼桥菜市场门面承租经营户。阳由公司接受拆迁委托后，为求得三眼桥菜市场承租业主的协助配合，经召集各业主协商后，确定给林某、林某波补偿款各x元，优惠款各x元，于同月19日，阳由公司向林某、林某波出示预定门面收据注明：林某、林某波交来购房定金陆万元整(每人各x)，预定门面位置从南往北数西面位置第4、5间，肆万元属补偿款，贰万元属优惠款。阳由公司在该收据上加盖了公司公章，由该公司经理贺正宏签名后，将上述应发放给林某的拆迁补偿款及优惠款共x元抵交了其预购菜市场新建门面的定金。同月26日，为了保证承诺的履行，在林某等业主的要求下，阳由公司与林某签订了《三眼桥菜市场拆迁补偿及门面预定协议书》，该协议约定：一、拆迁补偿：双方协商一致已一次性补偿到位(含原房屋拆迁损失及其他配套设施损失)；二、原业主或经营用户须在本协议签订之日两天内退场(搬迁原用具或原经营设施)，以利甲方将房屋统一拆除；三、阳由公司在同等价格下优先售给林某三眼桥菜市场门面一间；四、预定门面位置：三眼桥菜市场西面门面从临街面数起第3间；六、每间门面暂收定金伍万元整；八、违约责任：阳由公司违约应付给林某违约金叁万元整，全额退回已收房屋定金，并由甲方恢复房屋原状；乙方违约应付给甲方相等违约金，甲方将在已收定金中扣除。此外，双方还对预定门面的水电、房地产证办理等权利义务作了约定。协议签订后，阳由公司主持对该市场的房屋(包括林某的门面)进行了拆除。对49户被拆迁经营户给予了拆迁补偿。林某未按合同约定向阳由公司足额交付x元门面定金，在一、二审期间，未提交经济损失证据。三眼桥菜市场拆迁补偿完毕后，因种种原因，该市场改造升级项目实行统一招投标，该项目由案外人翔盛房地产开发公司中标承建。阳由公司因未中标，对林某等经营户不能履行门面销售义务，双方遂酿成纠纷，以致成讼。

本院认为，本案属房屋拆迁安置补偿合同纠纷，拆迁人系汪家桥办事处，被拆迁人是津市X村委会，阳由公司是汪家桥办事处委托拆迁的代理人，林某是被拆迁门面的承租人，其应享有相应补偿权利。阳由公司对三眼桥菜市场实行整体拆迁后，按约对林某等门面承租户给予了经济补偿，应视为双方拆迁补偿合同已履行完毕。汪家桥办事处仅委托阳由公司对三眼桥菜市场门面实施整体拆迁，对被拆迁的门面承租户给予经济补偿，未授权其对门面承租户预售三眼桥菜市场新建门面。在阳由公司与林某签订《三眼桥菜市场拆迁补偿及门面预定协议》后，因种种原因，阳由公司在三眼桥菜市场升级改造项目中未中标，发生了由翔盛房地产开发公司承建三眼桥菜市场门面的重大情势变化，导致阳由公司丧失了履行预售门面协议的基础和条件，阳由公司不是三眼桥菜市场商业门面的开发建设主体,未取得商品房预售许可资格，其原对林某承诺优先销售菜市场门面的条件亦未成就。根据国家建设部《城市商品房预售管理办法》第六条关于“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可，不得进行商品房预售”。以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，阳由公司未依法取得三眼桥菜市场商业门面预售许可证，不得将三眼桥菜市场的商业门面对外预售。对其与林某签订的三眼桥菜市场门面预定协议，应认定无效。合同无效，对双方当事人自始没有法律约束力，不会发生双方当事人订立合同时所期望发生的结果，因此，无效合同自始无效不存在解，阳由公司与林某的权利义务关系应当恢复到预定门面协议前的状态，对林某要求解除《三眼桥菜市场拆迁补偿及门面预定协议》的诉讼请求应予驳回。阳由公司在未取得三眼桥菜市场房地产开发权，不能兑现给三眼桥菜市场承租户安排新建门面承诺的情况下，未与林某等业主协商解除《门面预定协议》，及时退回林某所交定金，主观上存在一定过错，对所收林某的门面定金x元依法应予全额返还，但由于林某未提交因阳由公司的过错给其造成实际经济损失的相关证据，故阳由公司只应赔偿所收定金利息损失。林某以阳由公司预售门面行为违约为由，要求阳由公司双倍返还所预收的门面定金，无事实和法律依据。阳由公司提出对林某不负有双倍返还门面定金的上诉理由成立，本院予以支持。但其认为只应退回林某预交门面定金x元的意见，与实际收取数额不符，本院不予采纳。

综上所述，原审法院认定部分事实清楚，确定驳回林某支付违约金、恢复门面1间原状的诉讼请求正确。但认定三眼桥菜市场系阳由公司改造开发的事实有误，判决解除《三眼桥菜市场拆迁补偿及门面预定协议》，阳由公司给林某双倍返还x元定金，适用法律不当，与客观事实不符，应予纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)、(三)项、《中华人民共和国合同法》五十八条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、维持湖南省津市市人民法院(2010)津民二初字第X号民事判决第三项即驳回林某支付违约金、恢复门面(1间)原状的诉讼请求；

二，撤销湖南省津市市人民法院(2010)津民二初字第X号民事判决第二项即解除《三眼桥菜市场拆迁补偿及门面预定协议》；

三、变更湖南省津市市人民法院(2010)津民二初字第X号民事判决第一项即津市市阳由房地产开发有限公司向林某返还定金x元，为：津市市阳由房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向林某返还定金x元并赔偿相应利息损失(即从2010年1月29日起至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息)。

四、驳回林某要求《解除三眼桥菜市场拆迁补偿及门面预定协议》的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费2250元，二审案件受理费1300元，两项合计3550元，由上诉人津市市阳由房地产开发有限公司负担2500元，被上诉人林某负担1050元。

本判决为终审判决。

审判长李雪

审判员刘松林

代理审判员刘爱华

二○一一年六月十五日

代理书记员徐晓敏