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湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民事判决书
（2011）州民一终字第X号
上诉人（原审第三人）田某，男，X年X月X日出生，土家族，住（略）。
被上诉人（原审原告）古丈县人民代表大会常务委员会办公室。
法定代表人龙某，主任。
委托代理人向某某，女，X年X月X日出生，苗族，住（略）。
被上诉人（原审被告）张某，男，X年X月X日出生，苗族，住（略）—X号。
上诉人田某因与被上诉人古丈县人民代表大会常务委员会办公室和被上诉人张某房屋租赁合同纠纷一案，不服古丈县人民法院（2010）古民初字第X号民事判决，向某院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2007年7月1日，原告古丈县人民代表大会常务委员会办公室与被告张某经协商，达成租赁协议：原告古丈县人民代表大会常务委员会办公室将本单位办公楼一、二、三楼房间租赁给被告，出租时间从2007年7月1日至2012年6月30日止，时间共为5年；租赁房屋一、二、三楼每年租金合计为x元；付款方式为每年12月底前交清当年租金（以签订时间计算周年）；关于租赁协议责任及要求，双方约定了出租方（原告）不干涉承租方（被告）经营项目；承租方需合法经营，爱护租赁房屋，按期交清租金，装修时不得损坏房屋整体结构等；在租赁期间，若需转租，需提前告知出租方，由出租方另行签订租用协议。关于违约责任，若有单方违约，除按协议要求责任论处外，违约方还必须向某违约方支付违约金5000元。2009年6月，被告张某因拖欠第三人田某债务而外出，至今去向某明。同月，第三人田某以被告张某欠其债务无法找到被告为由，在未取得原告同意的情况下，接管张某租赁房屋并进行经营至今。2009年6月底，第三人田某曾到原告单位欲交下一年度租金，但原告以第三人不是房屋承租人为由拒收。现被告张某尚欠原告2009年7月至今的租金x元，原告为此诉至该院。因被告张某下落不明，该院依法向某告公告送达了相关诉讼材料及开庭传票。
原判认为，合法租赁关系应受到法律保护，但转租房屋应征得出租人同意。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定了“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第二百二十七条同时规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告张某因拖欠第三人田某债务而外出长期不归，第三人田某在未取得原告（出租人）同意的情况下，擅自占用被告张某的租赁房屋进行经营。按原、被告双方签订的协议书的约定应当提前告知原告方，由原告另行签订租用协议，依照法律规定，被告张某即使自愿将租赁房屋转租给第三人，也应依法征得原告同意。因此第三人、张某与原告之间的转租合同关系不能成立；被告张某没有按照租赁协议约定支付租金，外出下落不明，原告多次联系被告张某无果的情况下，原告请求与被告解除合同，理由正当；租赁协议解除后，被告应按协议约定给原告支付欠交的租金并退回租赁门面；因被告张某单方违约，依照双方协议书关于违约责任的约定，应由被告张某给原告支付违约金5000元。关于第三人提出有权占有被告张某租赁房屋经营的辩称理由，违反了法律规定和租赁协议的约定，第三人与原告之间合法的转租关系不能成立，现原告已请求解除与被告的租赁协议，所以第三人田某现对租赁房屋的占有系无权占有。至于第三人与被告张某之间的债权债务关系，可以通过自愿协商及诉讼等途径解决，而不能通过非法占有他人之物来实现自己的权利。对于第三人答辩理由，该院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”因此，第三人田某与被告张某依法应退出占用的租赁房屋，并恢复原状。综上所述，原告提出的诉讼请求，理由成立，依法应予支持。因被告张某经该院公告送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，法庭调解不能进行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四第一款（三）（四）（五）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，遂判决：一、解除并终止履行2007年7月1日原告古丈县人民代表大会常务委员会办公室与被告张某签订的《协议书》；二、由被告张某向某告古丈县人民代表大会常务委员会办公室支付拖欠租金x元（期间2009年7月1日至2010年6月30日）；三、由被告张某向某告古丈县人民代表大会常务委员会办公室支付违约金5000元；四、被告张某、第三人田某从原告古丈县人民代表大会常务委员会一、二、三楼租赁房屋内退出或搬出，并恢复原状。案件受理费575元，公告费560元，共计人民币1135元，由被告张某负担900元，由第三人田某负担235元。
第三人田某不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清。2009年5月被告向某三人田某借款6万元，向某三人的儿子借款5万多元，因无法偿还使用原告的宾馆使用权和经营权作抵押，且第三人入住稳定后也征得了原告的认可，第三人经营几个月后，第三人按时给原告交纳租金，原告以宾馆要做办公室而拒收。我作为第三人是严格按照被告的合同行事的，没有拒交和拖欠租金的情况。第三人入住后，没告没有及时干预，而是认可，所以还作了一定投入；二、原告终止租赁合同，损害了第三人的利益。合同法没有要求转租需经出租方书面同意，现因被告未到庭，法院缺席审判难以维护被告的利益。按照合同约定，被告按五年投入，现原告要提前收回房子，对被告应作相应的补偿，被告将经营权交给第三人，第三人应享有被告的权利；三、一审判决违反程序，原告将我列为当事人，理由是我给被告借了款，而事实上第三人父子俩都给被告借了款，一审判决漏列了当事人即第三人的儿子。原告要求终止合同，终止后的法律关系没有进行处理。综上所述，一审判决证据不足，违反程序，请求二审法院依法改判。
被上诉人古丈县人民代表大会常务委员会办公室的委托代理人代为口头答辩称：我们与张某签有租赁合同，但张某有一年多没有交房租，我们想办法找到他，他也明确说不再租了。这个合同已经终止。而我们与上诉人之间不产生法律关系，我们只跟张某产生关系。上诉人是否能转租的问题，但通过单位内部商量，我们自己的办公场所比较紧张，我们想把这个房子收回去自用。如果我们要出租也是让上诉人先租。
被上诉人张某未作答辩。
在二审中，上诉人田某、被上诉人古丈县人民代表大会常务委员会办公室、被上诉人张某均没有向某院提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，在二审中，本案争议的焦点是：上诉人田某与被上诉人张某之间是否存在合法的转租关系上诉人田某是否有权占有出租人古丈县人民代表大会常务委员会办公楼一、二、三楼房间
首先，根据我国《合同法》第224条的规定，转租房屋应征得出租人的同意，承租人未经出租人同意，不得将租赁物转租给他人，未经出租人同意的转租是不合法的转租，出租人可以解除合同。同时被上诉人古丈县人民代表大会常务委员会办公室与被上诉人张某明确约定“张某若需转租，务必提前告知古丈县人民代表大会常务委员会办公室”。因此，根据法律规定和二位被上诉人之间的约定，被上诉人张某即使自愿将租赁房屋转租给上诉人田某，也应征得出租人古丈县人民代表大会常务委员会办公室的同意，所以上诉人田某与被上诉人张某之间不存在合法的转租关系，出租人有权解除合同。
其次，由于上诉人田某与被上诉人张某之间不存在合法的转租关系，上诉人田某并未实际取得该房屋的承租权，因此，上诉人田某现对该房屋的占有是无权占有，一审判决上诉人田某从该房屋内搬出，并恢复原状，并无不当，本院予以确认。至于上诉人田某与被上诉人张某之间的债权债务关系属另一法律关系，不属本案审理的范畴。综上所述，上诉人田某的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费575元，由上诉人田某负担。
本判决为终审判决。
审判长杨某
审判员杨某福
代理审判员陈春亮
二О一一年三月二十六日
代理书记员王慧
附:本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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