北京市第一中级人民法院
民事判决书
（１９９７）一中民终字第６８７号
上诉人（原审被告）北京市圆明园花园别墅有限公司，住所地本市海淀区X乡X村。
法定代表人周某某，董事长。
委托代理人于哮峰，北京市正见律师事务所律师。
委托代理人李静冰，北京市正见律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京中棉工贸有限责任公司。住所地本市门头沟区石龙工业开发区商务中心２―３１号。
法定代表人齐某某，总经理。
委托代理人高金波，华联经济律师事务所律师。
委托代理人闻碧静，华联经济律师事务所律师。
上诉人北京圆明园花园别墅有限公司（以下简称圆明园公司）因房屋买卖纠纷一案，不服北京市海淀区民法院（１９９６）海民初字第５１９８号、第５２０１号、第５２０２号、第５２０３号民事判决，向本提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人圆明园公司之委托代理人于哮峰、李静冰，上诉人北京中棉工贸有限责任公司（以下简称中棉公司）之委托代理人高金波、闻碧静到庭参加诉讼。本案已审理终结。
一九九六年九月，北京华商棉业公司以圆明园公司违约为由，起诉至原审法院，要求解除购房合同、双倍返还定金、返还购房款并赔偿经济损失。圆明园公司认为华商棉业公司违约，同意解除合同、返还购房款，不同意华商棉业公司其他诉讼请求。原审法院经审理确认双方签订的四份外销商品房预售契约合法有效，华商棉业公司已按合同约定缴足百分之四十购房款，另百分之六十购房款，按币国银行北京分行办理按揭贷款的程序规定，华商棉业公司无法在合同约定的时间内独自办理。圆明园公司至今不具备履约的能力应当承担违约责任。据此，于一九九六年十二月以（１９９６）海初字第５１９５号、５２０１号、５２０２号、５２０３号民事判决书判诀：一、解除华两棉业公司与圆明园公司签定的编号为ＮＯ.００４５５３１号、００４５８号、００４５８８号、００４５４４号北京外销商品房预售契约。二、圆明园公司返还华商棉业公司定金人民币各十万元（共计四十万元）、购房款人民币六十四万九千六百三十五元三角二分、四十万零六百一十八元六角、七十二万六千零五十二元一角六分、二十九万三千七百九十元七角七分（共计二百零七万零九十六元八角五分），并支付该款利息（自一九九四年六月二日至该款给付时止，按中国人民银行同期固定资产货款利率计算）判决生效后十五日执行；三、驳回华棉业公司其他诉讼请求。判决后圆明园公司不服，以原判认定事实不清，华棉商亚公司违约在先为由上诉至本院，要求撤销原判决。继续履行合同。中棉公司同意原判。
经审理查明，一九九四立五月十二日圆明园公司（甲方）与华商棉业公司（乙方）签约北京外销商品房预售契约四份，由圆明园公司将其开发的座落在本市海淀区X路的圆明园花园中心的特定房产预售给华商棉业公司，合同一为ＮＯ.００４５１３号、Ｏ型公寓８２０幢第３―Ｂ号房屋，建筑面积一百六十三平方米、价款为每平方米千二百三十九点七四八四美元）合同二为ＮＯ.００４５８９号，Ｍ型公寓第１０２幢４―Ｂ号房屋；建筑面积一百二（略）平方米；价款为每平方米一千零七十八点二五美元合同三为ＮＯ.００４５８８、Ｎ型公属第１１１幢５一Ｂ号房屋，建筑面积一百八十九点九八平方米，价款为每平方米一千一百七十九点九零三美元；合同四为ＮＯ.００４５４４，号Ｎ型公寓１１８幢第１―Ａ号房屋，建筑面积一百零二点二六平方米，价款为每平方米一千零二十五点九八九美元圆明园公司认可华商棉业公司已支付定金各五万元，华商棉业公司自签约之日起十五日内交纳百分之四十的房价款并自签约日起六十五日内办理银行抵押贷款缴清房价款并余的百分之六十，乙方逾期付款，违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算，逾期三十日未付款的，甲方有权终止本契约，乙方已交纳的定金不退：甲方须于一九九五年二月二十八日前将房屋交付乙方，除不可抗力外，甲方未按期交房的，乙方有权追索违约金，违约金自应交房之日第二天起至实际交付让按中国人民银行固定资产贷款利率计算，逾期三十日未交房，乙方有权终止契约，甲方双倍返还定金，退还购房款并支付利息。本契约由双方签字，并在办理房屋预售预购登记后生效。预售、预购登记于本契约签定之日起三十日内，由双方共同到北京市房地产市场管理处办理。同时约定付款方式为银行抵押信贷分期付款，由华商棉业公司自签约日起十五天内，付房款的百分之四十；六十五日内办理银行抵押贷款付清房价款其余百分之六十。华商棉业公司一九九四年四月十二日及六月二日分别支付以上四个购房契约定金及百分之四十购房款共计人民币二百二十七万三千八百五十五元（含定金二十万元）。圆明园公司逾期未能交付房屋。一九九六年三月、七月华商棉业公司两次以书面形式要求圆明园公司对逾期交房的原因作出答复并承担相应的违约责任。一九九六年七月，圆明园公司认可造成逾期交房的原因系其与施工队的涉诉讼所至，在表示歉意的同时又承诺了逾期交房应支付利息的时间及数额。一九九六年九月十旧，双方经北京市房屋土地管理局房预售预购登记部门办理了上述四份商品房预售预购登记。双方约定的银行抵押贷款至今未办。在本院审理中，本案所涉四套公寓除Ｏ型８２０一３一Ｂ未竣工外，其余三套均于一九九七年八月十五日通过有关部门验收。华商棉业公司于一九九七年三月十二日经北京市海淀区工商行政管理局予以注销，其债权债务均由其上级单位北京中棉工贸有限责任公司承受。
以上事实，有双方签订的北京市外销商品房预售契约、圆明园公司开具的定金及房款收据、双方的信函、北京市海淀区工商行政管理局企业注销单，北京市海淀区建设工程质量监督站的工程质量竣工核定证书及庭审笔录在案佐证。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价、有偿、诚实、信用的原则。双方签订的北京市外销商品房预售契约系双方自愿作为，且不违反法律的规定，该契约合法有效，双方均应自觉、全面履行，签于双方约定该契约生效日为在办理房屋预售预购登记后，故双方所签之契约应当在约定的条件成就后生效。由于办理银行抵押贷款需要办理房屋预售预购登记之后逐步进行，故双方约定由华商棉业公司自签约日起六十五天内办理银行抵押贷款缴纳房款其余的百分之六十已成为不可能。由于双方办理房屋预售预购登记时间的滞后，造成契约生效日的滞后，亦造成该契约约定的履行时间、方式成为不可能导致圆明园公司在收取了百分之四十的购房款后，仍因其余百分之六十房款不到位而影响施工进度，对此，双方均有责任。圆明园公司上诉要求继续全部履行四份合同已不现实，但原审法院在部解除亦属不妥，本院根据双方责任在北京中棉工贸有限公司已付购房款的数额内酌情处理。鉴于双方对本合同不能履行均有责任，双方之经济损失自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（１９９６）海民初字第５１９８号、第５２０１号及第５２０３号民事判决第一项。
二、撤销北京市海淀区人民法院（１９９６）海民初字第５２０２号民事判决第一项、第二项、第三项及第５１９８号、第５２０１号、及第５２０３号民事判决第二项、第三项。
三、北京圆明园花别墅有限公司将ＮＯ。００４５８８号北京市外销商品房预售契约约定的Ｎ１１１―５―Ｂ公寓交付给北京中棉工贸有限责任公司，并办理相应的产权过户手续；该房之房款二十二万四千一百五十八美元（按中国银行一九九七年十二月一日美元外汇牌价折合人民币一百八十五万六千零五十元六角六分）由圆明园花园别墅有限公司从北京中棉工贸有限责任公司已交付的总房款（人民币二百二十七万三千八百五十五元〕中扣除，余款人民币四十一万七千八百零四元三角四分退还给中棉工贸有限责任公司（本判决生效后三十日内执行）。
四、驳回双方其他诉讼请求。
一审案件受理费共计五万五千六百五十四元，由北京中棉工贸有限责任公司负担二万七千八百二十七元（已交纳）；由北京圆明园花园别墅有限公司负担二万七千八百二十七元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费共计五万五千六百五十四元，由北京中棉工贸有限责任公司负担二万七千八百二十七元（本判决生效后七日内交纳）；由北京圆明园花园别墅有限公司负担二万七千八百二十七元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长闫平
代理审判员徐庆斌
代理审判员李春波
一九九七年十二月十二日
书记员陈雅丽
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