抗诉机关：岳阳市人民检察院。
申诉人（原一审原告）：何某,男,19（略）（略）年（略）月（略）（略）日出生,（略）族,（略）（略）县人,私营业主，住（略）（略）县X镇（略）（略）路（略）号。
委托代理人：邓远进,湖南思阳律师事务所律师。
被申诉人（原一审被告）：蒋某甲,女,19（略）（略）年（略）月（略）日出生,（略）族，个体工商户，住（略）。
委托代理人：蒋某乙，男，19（略）（略）年（略）月（略）日出生，（略）族，居民，住（略），系蒋某甲之弟。
何某与蒋某甲房屋买卖合同纠纷一案,不服岳阳市X区人民法院（2010）楼民初字第X号民事判决，向检察机关申诉。岳阳市人民检察院于2011年7月15日作出岳检民抗〔2011〕X号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2011年8月2日作出（2011）岳中民申字第X号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。岳阳市人民检察院指派检察员毛恒峰出庭履行职务。何某的委托代理人邓远进、蒋某甲的委托代理人蒋某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年8月24日，一审原告起诉至岳阳市X区人民法院称，l996年6月25日,原告将岳阳市华侨住宅开发公司抵债获得的位于南湖寓园七栋西单元五楼的一套三室两厅住房以x元的价格出让给被告。按约定，被告应在签订协议的当天付款x元,在自行装修后搬家前再付x元,余款在年底办产权证时一次性付清。合同签订后,被告当天仅支付了x元,剩余x元被告拖至1996年7月1日才支付。原告收到x元后,将房屋钥匙交给了被告。被告对房屋自行进行简易装修入住后,至今未付分文房款。一年以后,被告又下落不明,造成房屋空置。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。原告请求判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同,由被告赔偿原告经济损失x元,并承担本案诉讼费。
蒋某甲辩称：原、被告签订合同后，被告按约定向原告支付了第一笔购房款x元，因该房屋为一般装修（实为砖混结构的毛坯房），且约定若需另加装修，则由原告负担由此造成的费用，因此被告对该毛坯房所花费的x余元装修费用应冲抵第二笔购房款，况且原告自1996年至今从未向被告催讨过此款。本案中,原、被告之间的债务因商品房出售合同而产生,原告负有办理产权证的义务履行在先,被告支付房屋余款的义务履行在后,所以被告有权行使先履行抗辩权,拒绝履行自己的付款义务。被告一直居住在该房屋内，并非原告诉状中所说的下落不明。被告未付清购房款的原因在于该房屋原告无法办好房产证。直至今年5月，该小区住房可以办证，房价上涨，原告见有利可图，又将已卖给被告的住房背着被告转卖给他人。因而本案中违约的是原告,故原告在承担违约责任后,应继续履行购房合同。另原告的诉求早已超过了两年诉讼时效期限,其请求已丧失了胜诉权,故依法应驳回原告的全部诉讼请求。
一审查明，1995年12月10日，何某与岳阳市X区工场签订一份《商品房买卖契约》,该协议约定甲方岳阳市X区工场在岳阳市X路地段兴建住宅小区第七栋西单元第五层西边户型三室两厅,建筑面积108.9平方米的房屋,出售给乙方何某,约定房产售价为1000元/平方米,总金额为x元,甲方于1995年12月31日交付乙方使用,房产所有权属乙方,乙方在签订购房契约之日当天一次付清购房款,甲方同意以工程款抵债。协议签订后,何某于1995年l2月31日取得房屋使用权。1996年6月25日何某与蒋某甲签订一份《购房补充契约》,约定双方议定现将城东南路南津华侨住宅小区内第七栋西单元第五层西边三室两厅,建筑面积为108.9平方米的房屋,以房价为x元出售给蒋某甲,房屋为一般装修,如甲方需另加装修出工料金额。付款办法为签订买楼契约之日当天付款x元,待装修完后,甲方搬家付x元,余款在年底12月31日办好房产证一次付清,十天内交房,付款以条据为准,其它事项以华侨住宅小区的契约为准。协议签订后,蒋某甲于1996年6月26日付购房款x元,1996年7月1日付购房款x元,何某将房屋交付给被告蒋某甲使用,该房屋至今一直未将房屋产权登记至被告名下。
一审认为,原告何某将岳阳市X区工场购得的房屋出售给被告蒋某甲,双方签订的购房协议合法有效,被告应当按合同约定时间支付购房款,原告应按合同约定为被告办理好房屋产权证。被告没有按合同约定搬家后支付x元,但根据房屋未能办理产权证给被告带来的不安,被告并没有构成根本违约,未达到解除合同的条件。双方约定的付清余款的时间和条件均为办好房屋产权证时,而原告没有按约定为被告告办理好房屋产权证,被告享有先履行抗辩权,对于原告要求解除合同的诉讼请求,本院不予支持。对于被告尚欠原告房款x元,因原告在本案中并未提出要求给付的诉讼请求,原告可另行起诉。据此,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条第一款第(四)项之规定,判决:驳回何某对蒋某甲的诉讼请求。案件受理费990元,由原告何某负担。
岳阳市人民检察院抗诉认为，原审判决适用法律错误，应予纠正。理由如下：1、何某与蒋某甲签订的《购房补充契约》对双方履行义务的顺序有明确的约定。何某已按约定将房屋交付给了蒋某甲，而蒋某甲至今未按约定支付第二笔房款。故享有先履行抗辩权的应是何某，原审判决认定蒋某甲享有先履行抗辩权错误；2、蒋某甲仅在合理期限内享有不安抗辩权，现该权利消灭；3、蒋某甲未按合同约定，支付到期应付房款x元，时间长达十五年，该到期款项达到全部房款的五分之一以上，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，何某可以解除合同。
本院再审过程中，何某称，同意检察机关的抗诉理由，请求再审予以改判。蒋某甲辩称，购房合同约定房屋是一般装修，事实上却是毛坯房，装修款应冲抵第二笔房款。何某自1996年起至今从未向被申诉人催讨过第二笔房款x元。而且该小区很多住房（包括本案所涉及的房产）均无法办理两证。
何某在庭审过程中提交了方旭红的房产证复印件，拟证明本案所涉及的房产在1996年就可以办理房产证。
蒋某甲质证称，该房产不是位于南湖寓园，与本案无关。
经过双方的举证、质证，本院对该证据作如下认定：1、该证据为复印件，何某未提交原件予以核对，且蒋某甲不予认可；2、仅方旭红的房产证无法证明其他住户在1996年能否办理房屋所有权证及国有土地使用权证的状况。故本院对该证据不予采信。
本院对原审判决所查明的事实予以确认。
另查明，该房屋何某交付蒋某甲时为毛坯房，蒋某甲接受房屋后自己出资进行了装修。
本院认为：何某与蒋某甲之间签订的《购房补充契约》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行。该《购房补充契约》第3条约定：房屋为一般装修，如果甲方需另加装修出工料金额。实质上该房屋为毛坯房，没有装修，因此双方就该条款产生争议，何某认为蒋某甲接受了房屋就是认可房屋已装修，蒋某甲认为自己所出装修款应抵付第二笔房款，故蒋某甲至今未付第二笔房款x元，何某亦一直未予催讨。本案所涉房产因特殊原因一直不能办理房屋产权证，蒋某甲基于该原因亦未支付剩余购房款，何某也没有证据证实十余年来曾向蒋某甲主张支付余下购房款，亦从未提出解除合同，合同至今未予履行完毕，双方均有责任。现房屋已交付蒋某甲多年，有关产权手续正在可以办理之中，故合同能够继续履行，不宜解除。
检察机关关于蒋某甲没有依约支付第二笔房款，先履行抗辩权应由何某享有的抗诉意见，因合同条款约定不明，双方有争议，且均未及时与对方沟通协商，故由谁先予履行无法确定，先履行抗辩权由何某享有不能成立，本院对该抗诉意见不予支持。
检察机关关于蒋某甲的不安抗辩权仅在合理期限内享有的抗诉意见，因何某一直未就该房产办理产权证，该不安状态延续至今，故本院对该抗诉意见不予支持。
检察机关关于依照《中华人民共和国合同法》第一百六十七条之规定，蒋某甲未付到期购房款（第二笔）x元，已超过全部价款的五分之一，何某有权解除合同的抗诉意见，因合同载明房屋为一般装修，实质上没有装修，双方对装修款由谁承担有争议，且何某未按合同约定交付一般装修的房屋，又加之其一直未协助蒋某甲办理房屋产权证，在履行合同上亦有瑕疵，解除合同的条件并未成就。同时《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”，而自双方约定支付购房款之日至今已十余年，无任何某据证明何某在此期间曾向蒋某甲催告支付购房款或要求解除合同，故本院对该抗诉意见亦不予支持。
综上所述，岳阳市X区人民法院一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。检察机关的抗诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
维持岳阳市X区人民法院（2010）楼民初字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长胡铁霞
审判员贺冀平
审判员邓怡
二○一一年十月十八日
书记员许震鹏
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