上海市浦东新区人民法院
民事判决书
(2004)浦民一(民)再初字第X号
抗诉机关：上海市人民检察院第一分院。
原审原告姜某甲，男，X年X月X日生，汉族，X有限公司工作，住本市浦东新区X弄X号X室。
委托代理人姜某乙，男，系原告之父，X公司退休，住（略）。
原审被告上海中星集团申城物业有限公司，住所地本市浦东新区X号。
法定代表人丁某某，董事长。
委托代理人谢某某，男，该公司职员。
委托代理人王某某，女，该公司职员。
原审原告姜某甲与原审被告上海中星集团申城物业有限公司买卖合同纠纷一案，本院2001年3月18日作出(2000)浦民初字第X号民事判决，已经发生法律效力。上海市人民检察院第一分院于2003年12月3日对本案提出抗诉，上海市第一中级人民法院将本案交本院审理。本院于2004年3月8日以(2004)浦民一(民)抗字第X号民事裁定对本案提起再审后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上海市人民检察院第一分院指派上海市浦东新区人民检察院检察员王某萍、李才平出庭支持抗诉。原审原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，1998年3月原审原、被告签订房屋拆迁安置协议，原审原告由原居住的本市姚家弄X号房动迁至本市X路X弄X号X室、X室，德州路X弄X号X室共三套房屋。原审原告于1998年4月起逐月交付房租至2000年3月，原审原、被告就上述三套房屋签订了《上海市公有住房出售合同》。2000年5月15日原审被告在其出具的《征地拆私还公六折补偿农民户购买租住公房审核表》(下称《购房审核表》)内对房屋租金、管理费、保洁、保安费、电梯水泵运行费进行了结算。之后，原审原告要求依据上述审核表内容退还房租，遭原审被告拒绝，原审原告遂诉讼来院要求原审被告退还上述三套房屋的租金共计人民币3，080元。
原审认为，原审原告在与原审被告签订拆迁安置协议之后即租住本市X路X弄X号X室、X室、德州路X弄X号X室三套公房，原审原告作为公有住房的承租人，有依约按期交付租金的义务。现原审原告要求原审被告退还其居住期间即1998年4月至2000年3月的租金，缺乏事实根据和法律依据。故原审原告的诉讼请求，本院难以支持。原审依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判令原审原告之诉请不予支持。案件受理费133元，由原审原告负担。
原审原告不服该判决，先后向本院及上海市第一中级人民法院申请再审并向检察机关申诉。本院与上海市第一中级人民法院分别于2002年1月30日和2002年6月17日驳回了原审原告的再审申请。上海市人民检察院第一分院则对本案提出了抗诉。
上海市人民检察院第一分院抗诉认为，原审认定原审被告出具《购房审核表》对房租等费用进行结算的事实却又否定这一行为的法律效力，与法不符，应属适用法律错误。原审被告根据沪房地拆[2000]X号文件(下称X号文)的规定，征得原审原告的同意，填写了《购房审核表》，该表内容为退还原审原告1998年4月至2000年3月的公房租金3，080元，系双方真实意思表示，合法有效。2000年5月29日，原审原、被告签订了《上海市公有住房出售合同》，该合同虽有一定的特殊性，但其实质乃民事合同，应适用合同法来调整。2000年6月2日沪房地资拆(2000)X号文件(下称X号文)对X号文的部分内容进行了修改。X号文发布的时间在双方合同生效之后，且未载明对其发布前成立的合同具有溯及力，故对双方根据X号文签订合同并未产生效力的影响。X号文与X号文均不属广义的法律，应视为房屋管理机关代表国家为解决本市征地地区私房拆迁安置补偿问题的决定。双方根据X号文自愿达成购买公房退还租金的协议，对于合同条款，除非有法定或约定的事由，双方均不得擅自变更、解除。原判缺乏事实和法律依据，显属适用法律错误，故抗诉。
原审原告再审诉称，其与原审被告签订的是购房合同，审核表是购房合同的要件，原审被告应当按照约定退还租金，要求撤销原判，支持其原审诉请。
再审审理中，原审原告除向本院提交了其在原审中已经提交的1998年3月10日《房屋拆迁安置协议》一份，编号为浦拆2000－5、2000－0006、2000－0007的《上海市公有住房出售合同》各一份及相关《公有住房出售价格计算表》各一份，《购房审核表》复印件两份，《原农民户拆私还公安置证明》一份，沪房地拆[1999]X号请示、沪府[1999]X号批复(下称X号文)，X号文、X号文等证据材料外，又向本院提交了编号为拆2000－0005、2000－0006的《上海市公有住房出售合同》各一份，个人购房交款凭证、建设银行付款证明及公有住宅售房房款差错调整审核表，原审被告对该些证据材料不持异议，本院予以确认。
原审被告再审辩称，根据双方《上海市公有住房出售合同》第十条约定，原审原告在取得房屋所有权之前应当缴付房租，取得房屋所有权后缴纳物业管理费。X号文违反了X号文的规定，房地产管理机关也意识到X号文的错误并于当年6月下发了X号文加以纠正，原审被告有充分理由对原审原告已付租金不予退还。且《购房审核表》系原审被告内部流转的一个表式，既非售房合同附件，也非原审被告对原审原告的承诺，原审原告在取得房屋产权之前理应支付房租。另，原审被告受其上级单位委托出售公房。要求维持原判。
原审被告再审中亦向本院提交了浦拆2000－5、2000－0006、2000－0007的《上海市公有住房出售合同》。原审原告认为该三份合同落款日期已被原审被告涂改，实际署期应为2000年5月29日，而非2000年9月29日，原审被告对此予以承认，本院予以确认。与原审原告提供的文本相一致，本院予以确认。
经再审查明，原审原告户因私房拆迁于1998年3月10日与拆迁人签订《房屋拆迁安置协议》，获准安置于本市浦东新区X路X弄X号X室、X室和20弄X号X室公房，并于1998年4月起逐月交付房租至2000年3月。根据1993年上海市人民政府第X号令发布的《关于修改〈上海市城市房屋拆迁管理实施细则〉的决定》有关第三十九条，即“被拆迁私房所有人不保留产权，要求用公房安置的，按估价标准给予补偿……”修改为“被拆迁私房所有人不保留产权，要求用公房安置的，按估价标准的百分之六十给予补偿”的意见，原审原告户在房屋拆迁中获得了被拆迁房屋估价六折的补偿。鉴于1994年住房制度改革出售租用公房措施在全市推行后，本市按上述拆迁补偿标准安置的原集体土地上的此部分农民工龄低、无法享受房改的部分优惠政策而强烈要求政府妥善解决房屋拆迁时被扣除的百分之四十补偿款，上海市房屋土地管理局(下称市房地局)、上海市住房制度改革办公室(下称市房改办)遂于1999年12月15日以沪房地拆[1999]X号文件向市府办公厅请示，拟对1987年1月13日起按上述拆迁补偿标准安置的原征地地区农民户购买拆迁安置公房时，在原相应的公房出售标准基础上再给予按25％出售的优惠，购房人获得产权后，开始缴纳应当缴纳的物业管理费。1999年12月24日，市府X号文批复同意实施上述请示的内容。2000年1月26日，市房地局、市房改办以X号文通知各区县房地局、房改办执行《关于解决本市征地地区私房拆迁安置公房居民六折补偿问题的实施意见》。该意见第四条对购买拆迁安置公房的“有关政策具体界限”作了规定。其中，第一项规定：房屋拆迁协议签订之日为公有住房出售之日……1996年售房方案适用对象为1996年10月1日至1998年8月31日之间签订拆迁协议的……；第五项规定：按本文规定购买租住公房的，……房屋拆迁安置协议在1994年5月18日之后签订的，在房屋拆迁安置协议签订之月之前交付房租；在房屋拆迁安置协议签订之月起交付物业管理费。2000年5月15日，依据X号文的规定原审原、被告就德州路三套安置公房填写了《购房审核表》。在该表“购房户填写”一栏中，原审原告以“购房人”名义承诺“所有同住人一致同意，自愿参加公房出售并积极配合办理产权证”。在“管理处填写”一栏中载明(以下金额为两张《购房审核表》合计)：起租日期1998年4月1日；租金付至2000年3月，共计4068元；累计需保洁260元，保安260元，电梯水泵运行费0元，管理费468元，补(退)3，080元。在该栏“上述房屋租金、保洁、保安费、电梯水泵运行费、管理费已结清，无违章建筑等情况，承租人能遵守法律、法规的有关规定，拟同意办理公房出售”文字下面盖有原审被告经办人的印章。该表同时载明“本表”属“购房须提供资料”之一。2000年5月29日，原审原、被告按照一九九六年公有住房出售方案就三套拆迁安置公房签订《上海市公有住房出售合同》。该合同首部“本合同双方当事人”一栏“甲方(出售人)”和“代理人”栏空缺。该合同尾部“甲方或其代理人”处为原审被告盖章。该合同第十条规定：乙方(即原审原告)凭所有付款凭证、办理退租手续，交还租用公房凭证或交割维修基金，并按规定领取房地产权证。该合同未涉及原审原、被告依据X号文填写的《购房审核表》。当日，原审原告依合同履行了付款义务。后因售房房款差错，原审原、被告重新签订《上海市公有住房出售合同》，对房屋售价进行了更正，并仍署期2000年5月29日，原审被告在合同首部“代理人”一栏中加盖公司印章。2000年6月2日，市房地局又以X号文通知各区县房地局、房改办：将X号文第四条第一项修改为：“房屋拆迁协议签订之日仅作为适用公有住房出售方案的依据……”。第五项修改为：“按本文规定购买租住公房的，自签订《公有住房买卖合同》次月起停付房租，按规定交付物业管理费。”原审被告遂以X号文为依据，拒绝按照《购房审核表》退还原审原告租金与物业管理费等之差额，原审原告故起诉来院。
本院认为：原审被告以自己的名义与原审被告签订《上海市公有住房出售合同》并收取房款，应当妥善履行相关义务。虽然原审被告在双方后一份为调整售房款而重新签订的合同首部“代理人”一栏加盖印章，但“甲方(出售人)”一栏仍空缺，尾部“甲方或其代理人”处仅原审被告盖章，对委托人的主体身份原审原告并不清楚，因此，即使原审被告确系受托售房，在向原审原告披露委托人之前或披露委托人后仍被选定作为相对人，原审被告仍然应当承担合同约定的责任。X号文是市房地产管理机关为鼓励特定公房租住人购买公房而制定的优惠措施，虽与市府X号文件不尽相同，与租赁法规亦似不相一致，但X号文不调整租赁法律关系，而以公房出售法律关系为调整对象，与法无悖。原审原告要求原审被告按《购房审核表》所退钱款，虽是原审原告已付租金减去应缴物业管理费之余额，但该笔钱款的性质并非租金，而是以上述计算方式给予原按六折房屋估价补偿的集体土地上的被拆迁人购买租住安置公房为生效条件的一种优惠。因此，本案貌似租金争议，却不属租赁合同纠纷，而是公房买卖合同纠纷。《购房审核表》系原审原、被告办理公房出售手续的前提条件之一，因此，该表一旦填写并据以办理公房出售，即使只在内部流转，形式上未向原审原告出示，表中内容即视为原审被告对原审原告的承诺，双方关于公房出售优惠的约定成立。现原审原告已即时与原审被告签订并履行了《上海市公有住房出售合同》，原审被告应当按照《购房审核表》填写的内容即时履行己方的退款义务。原审被告如对执行X号文这一房地产行政管理文件持有异议，亦应当于原审原告签订《上海市公有房屋出售合同》之前提出。《上海市公有住房出售合同》第十条规定系原审原告终结公房租赁关系的依据，亦与本案无关。X号文系房地产管理机关对本市公房出售中的有关优惠政策又作的调整，亦与本案无关。综上，原审确定争议法律关系性质及判决均有所不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院(2000)浦民初字第X号民事判决；
二、原审被告上海中星集团申城物业有限公司于本判决生效之日起给付原审原告姜某甲人民币3080元。
原审案件受理费人民币133元，由原审被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长夏燕华
审判员王某珍
审判员秦冬红
二00四年八月十八日
书记员顾悦
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