原告（反诉被告）王某，男，成年。
委托代理人马建红，河南龙城律师事务所律师。一般代理。
被告（反诉原告）白某，男，成年。
委托代理人徐改恒，西峡县紫金法律事务所法律工作者。特别授权。
委托代理人袁武献，西峡县紫金法律事务所法律工作者。特别授权。
原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）白某租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某、委托代理人马建红，被告白某，委托代理人徐改恒，袁武献到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称：经协商，原告将自己经营的酒店转让给被告白某，双方签订了协议书，约定转让费11.5万元，年租金4.6万元，从2010年5月1日起至2011年4月30日止。已付1.7万元，下欠14.4万元，被告未付要求偿付。对被告白某的反诉答辩意见为，被告进行装修属实，花多少钱我不清楚；已付x元属实，花坛我拆了一半，不存在欺诈，我没有违约。不同意反诉意见。
被告白某辩称：转让给我酒店11.5万元属实，但这里面包括一年的房租款在内及部分物品折价。我已付1.7万元。因王某未将花坛铲除完毕，所以按约定不能付款。其反诉称，王某用欺诈的手段和我签协议，约定铲除门前花坛，至今未铲，我装修花费x元，要求撤销双方协议，由王某赔偿我装修x元，违约金x元，返还已付的x元，共计x元。
根据原被告双方所举证据及诉辩意见，可以确认以下事实。
2008年1月9日，原告王某与房主袁留宇签订租房协议，房主把位于西峡县世纪大道中段南侧门面房三间五层整体出租给王某。约定：每年租金x元，合同期限五年，自2008年2月1日直到2013年2月1日止。租金在每年的元月30日前一次性付清。并对违约金x元等内容进行约定。但未约定在租赁期限内承租人是否可以转租。原告王某租房后，在该房内经营饭店，名称为翠花酒楼。该房的一至三层为经营场所，四至五层为员工住宿房间。门前西北侧7.75米处有5.65米长的花坛，横在门前。原告王某经营至2010年4月份，与被告白某达成翠花酒楼转让协议，王某为甲方，白某为乙方，主要内容：“1、甲方转让费11.5万元，有乙方一次性付给甲方（首付0.5万元，其余部分在门前花坛铲除后一次性付给）；2、房租年租金4.6万元，自2010年5月1日起算至2011年4月30日止，为租期一年，以签五年合同，前三年房租不变，后两年随行就市，如房租年租期到期后，乙方不及时交纳租金，甲方有权收回房，不租给乙方。3、门前花坛有甲方负责协调铲除，如果有执法单位追究，有甲方负责，乙方负责铲除所发生的一切费用。4、本协议自签订之日起生效；如果甲、乙双方有一方毁约，有毁约方负责赔偿对方x元”。双方在协议上签名捺指印，但未注明签订时间及交付时间。在双方无交接清单的情况下，被告白某付给原告5000元后接手酒店，并找专业人员对1-X层房进行装饰、装修，按清单计算花费x元。酒店名称更改为锦添祥美食馆并开始经营。在经营过程中，被告白某又支付给原告王某x元。2010年9月份，经王某联系门前花坛铲除3.65米，尚留2米未铲，对已铲部分用水泥进行硬化。在诉讼过程中，原房主袁留宇给王某出具证明：“王某于2010年2月向我提出房子转让，依照原合同租金由王某收取，同意原合同在同等条件下延期租用。”白某从2010年底停业至今。
本院认为：原告王某在租用他人房屋剩余期限不满三年的情况下，转租给他人五年租期。转租行为虽经出租人同意。但依照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”所以原被告双方所签订的转租超出部分无效。即合同在2013年2月1日以后部分无效。原被告双方约定的转让费11.5万元，原告王某诉称系对部分财产作价，被告白某辩称为一年租金和部分财产价合计11.5万元。双方虽然无交接清单，双方已履行了交接手续，原告王某购置的财产已被白某控制、占某、使用，转让费不同租金，原告王某诉称的11.5万元转让费，实际为添置物品的折价费用。原告王某请求被告支付转让费11.5万元的理由成立，本院予以支持。关于租金4.6万元，双方未约定交付日期，依照我国合同法第二百二十六条规定，“对支付期限没有约定或者约定不明确的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在期间届满时支付”。据此，原告王某在不满一年时起诉要求被告白某支付一年租金的理由于法无据，本院不予支持。对被告白某反诉原告王某以欺诈手段签订合同，没有全部铲除花坛要求撤销合同，赔偿损失x元的理由，因花坛系城市绿化的公益设施，作为合同所附条件，现已铲除部分花坛，合同未明确约定是全部铲除或部分铲除，是否铲除应当由其行政主管部门决定，被告白某为成年人应该知道花坛的铲除不是自然人之间的约定行为。已付的1.7万元应作为预付的转让费，其反诉房屋装修费因被告继续使用该房并未交付房屋，反诉要求赔偿违约金，因约定铲除花坛条件无法成就，本院不予支持。本院认为，被告白某应当支付给原告王某转让费11.5万元，扣减1.7万元后再支付9.8万元转让费，驳回原告的其他诉请及被告的反诉请求。经调解双方达不成协议。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，经合议庭合议，审判委员会研究，判决如下：
一、被告白某在本判决生效后三十日内支付给原告王某x元转让费。
二、驳回原告王某的其他诉讼请求。
三、驳回被告白某的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3400元，反诉费1730元，合计5130元，由原告王某负担2000元，被告白某承担3130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审判长张相军
人民陪审员周小聚
人民陪审员杨某皋
二○一一年五月二十六日
书记员周向明
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