上诉人（原审被告）毕某，女，X年X月X日出生。
委托代理人王水清，鹤壁市X区鹤壁集法律服务所法律工作者。代理权限:一般代理。
被上诉人（原审原告）鹤壁市X村民委员会，住所地：鹤壁市X村。
法定代表人李某甲，该村委会主任。
委托代理人王军平，鹤壁市X区九州法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、变更诉讼请求、代收法律文书。
上诉人毕某与被上诉人鹤壁市X村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，鹤壁集镇X村民委员会于2008年12月25日向鹤壁市X区人民法院提起诉讼，请求判令被告毕某给付原告租赁费x元及利息，解除租赁合同，被告交回房屋，被告承担本案的诉讼费用。鹤壁市X区人民法院于2009年7月28日作出（2009）鹤山民初字第X号民事判决。毕某不服，向本院提起上诉。本院审理后认为原审认定事实不清，程序违法，于2010年3月23日作出（2010）鹤民三终字第X号民事裁定，将本案发回鹤山区人民法院重审。鹤壁市X区人民法院于2011年3月8日作出（2010）鹤山民初字第X号民事判决。毕某不服，向本院提起上诉，本院于2011年8月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人毕某及其委托代理人王水清、被上诉人鹤壁市X村民委员会的委托代理人王军平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鹤山区人民法院一审认定：原告鹤壁市X村民委员会与被告毕某于1999年10月31日签订市场门面房屋租赁协议，约定自1999年10月1日起，被告占用原告64平方米门面房，合价500元，租赁费每月一交，不得拖欠、拒交。租赁费按每年12个月计算，免1月房租。被告在占用期间，不得以任何理由转让、扩某、更改房屋。合同生效期为1999年10月31日至2000年10月31日止，有效期为1年。合同到期后，被告实际仍在使用该租赁房屋。2005年1月23日双方重新签订了市场门面房租赁协议。内容与原协议内容一致。被告已经将2005年12月份之前的租赁费全部付清。但从2006年1月开始就不再支付租赁费，至今被告仍在继续使用该租赁房屋。经原告多次催要，被告毕某拒不给付租赁费。为此，原告鹤壁市X村民委员会诉至本院。
鹤山区人民法院一审认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原告鹤壁市X村民委员会与被告毕某于2005年1月23日双方重新签订的市场门面房租赁协议，有效期为1年。合同到期后，被告实际仍在使用该租赁房屋，原告没有提出异议，双方续签的租赁合同继续有效，但是租赁期限已经转为不定期。被告应当按照协议约定支付原告2006年1月之后的租赁费用。根据双方约定，每月租金500元，每年免一个月的租金，因此每年租金为5500元。自2006年1月至2010年1月的租金为x元，原告只要求x元，不违反法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告没有按期支付原告租金，依法应当赔偿原告损失，被告应按照银行同期贷款利率或者日万分之四的违约金赔偿拖欠原告租金的损失。原告要求的是利息，却按照日万分之四的违约金来计算，不符合法律规定。因此对原告要求被告支付其利息的诉讼请求，本院不予支持。
被告毕某辩称双方在2006年之后没有签订租赁合同，不应当支付租金的的抗辩意见不符合法律规定，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”该条规定的立法本意是在租赁关系存续期间，租赁物需要修理的，承租人向出租人提出修理的要求，催告出租人在合理的期限内对租赁物进行维修。如出租人拒绝维修或因为其他原因不能在合理的期限内对租赁物进行维修的，承租人可以自行修理。由于对租赁物的维修是出租人的义务，出租人未尽其义务，由承租人代为履行的，由此支出的费用应当由出租人负担，承租人已经垫付的，有权要求出租人偿还或者从租金中扣除。被告自认其翻盖房屋是在1998年，是在双方签订租赁协议之前，不是在双方租赁关系存续期间。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”原、被告双方在1999年和2005年签订的租赁协议中均明确约定：“被告在占用期间，不得以任何理由转让、扩某、更改房屋。”因此被告翻盖房屋与本案没有关联性，对被告抗辩其1998年翻盖房屋的费用应当折抵2006年之后租赁费用的意见，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因为被告自2006年以来一直拖欠原告租金不付，原告依法可以解除合同。双方在2006年之后的租赁关系为不定期租赁，因此原告解除合同应当在合理期限前通知被告。对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。但是应当给予被告30日的期限为宜。
鹤山区人民法院一审判决：一、被告毕某支付原告鹤壁市X村民委员会2006年1月至2010年1月的房屋租赁费x元；限被告于本判决生效后十日内履行完毕；二、原告鹤壁市X村民委员会与被告毕某解除租赁合同，在本判决生效后三十日内被告将租赁房屋返还原告；三、驳回原告鹤壁市X村民委员会要求被告毕某支付利息的诉讼请求。案件受理费350元，由原告负担50元，被告负担300元。
毕某上诉称：1998年经当时的村主任李某乙同意，我投入x元资金对租赁房屋进行了翻建，应从我建房款x元中扣除租赁费x元后，剩余x元由西街村委会返还给我。请求依法撤销（2010）鹤山民初字第X号民事判决，依法改判。
鹤壁市X村民委员会辩称：1998年毕某对租赁房屋不是翻建，只是修缮；证人李某乙证明毕某在1998年只是花了4000元房屋修缮费，在1999年签合同时已经折抵了毕某之前欠的房费，所以双方才签的协议，现在毕某只是不想交后期租赁费才又想折抵的；西街村委会与毕某于1999年、2005年两次签订租赁协议，修缮发生在签合同之前，毕某请求与本案没有关联性，毕某应支付所欠租赁费。应驳回上诉，维持原判。
经审查当事人一审中提交的有效证据，并充分听取当事人的陈述及诉辩意见，本院对鹤山区人民法院一审查明的案件事实予以确认。
本院认为：上诉人毕某租赁被上诉人鹤壁市X村民委员会的房屋，应当按照约定支付租赁费。上诉人毕某称其在1998年翻建房屋共支出费用3万余元，此费用应当折抵2006年之后的租赁费，因上诉人毕某在1998年之后即1999年、2005年两次与被上诉人签订房屋租赁协议，毕某均如约履行了交纳租赁费的义务，其称当时经村主任李某乙同意翻建房屋，并要求折抵房费，但证人李某乙证言证明在1999年双方签租赁协议之时已经将修房费用4000余元折抵了毕某在1999年之前所欠的租赁费，所以双方才新签了协议。故毕某要求以1998年翻建房屋费用折抵2006年之后的租赁费用的理由不足，本院不予支持。
综上，毕某上诉称应当判令西街村委会从其建房款x元，扣除租赁费x元后剩余x元返还、诉讼费用由西街村委会承担的各项上诉理由均不能成立。鹤壁市X区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人毕某负担。
本判决为终审判决。
审判长郑月娟
审判员徐海勇
代理审判员甄瑛歌
二0一一年十一月十八日
书记员刘万强
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