原告:郑州家家美物业管理有限公司宜阳分公司。
代表人：张某，该公司经理。
委托代理人：吕富平，该公司法律顾问，代理权限为特别授权代理，代为承认、放某、变更诉讼请求，进行和解。
委托代理人：潘某某，该公司员工，代理权限为一般代理。
被告：史某，男，汉族，X年X月X日生。
原告郑州家家美物业管理有限公司宜阳分公司诉被告史某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕富平、潘某某到庭参加了诉讼，被告史某经传票依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告郑州家家美物业管理有限公司宜阳分公司是宜阳县X区香鹿山城市花园的物业管理企业，被告史某是该小区X区X号楼B单元X室的业主。双方订立了物业管理合同。根据合同，原告已履行了对小区进行物业管理、服务的义务，但被告一直未按照合同交纳物业费。经原告多次催要，被告一直无正当理由拒绝支付物业费。被告在小区的住房物业面积为134.9551平方米，收费标准为每月0.3元每平方米；跃层面积为78.6793平方米，储藏室面积为7.6196平方米，收费标准为每月0.15元每平方米。按照以上标准计算，被告共拖欠2008年3月至2011年2月物业费1923元，且根据合同约定，被告应按照每日千分之三的标准支付滞纳金。请求法院判令被告支付其所拖欠的物业管理费1923元，滞纳金3280元，共计5203元。
被告辩称：一、原告无权起诉我拖欠物业费。原告是受河南科达置业有限公司委托代管宜阳县X区香鹿山城市X区，根据《物业管理条例》有关规定，物业管理企业必须经业主选举产生业主委员会，并由业主委员会聘请认可才能服务，原告管理小区并起诉业主，违背了《物业管理条例》的规定。二、原告服务差，造成小区环境差、秩序差，我不应交纳物业费。原告服务水平低下，无固定电工，电路维修不及时；小区内到处是匾草及菜地，环境很差；小区内屡次发生盗窃事件。三、房屋产权、供某、维修存在问题。既然开发商科达置业有限公司委托原告代管小区物业，我认为他们是一回事。按照我与科达置业有限公司的购房合同的约定，其应在90日内为我办理产权手续，但到现在为止仍未为我办理。我在购买房屋时，房价包含了供某费用，但入住以来科达置业有限公司拒绝供某，我要求其退还供某公摊费。我的房屋裂缝、墙壁起皮情况很严重，屋顶、阳台漏水，多次与物业公司沟通，也没有得到解决，只有自行维修。同时，科达置业有限公司私自变更小区X区居民造成极大损害。四、物业费收费标准问题。我与原告的合同约定收费标准为多层0.25元每平方米；跃层为0.125元每平方米，原告起诉的收费标准不符合事实。
原告为支持其诉讼请求，提供某下证据：1.物业管理委托合同。用以证明2007年1月1日香鹿山城市X区建设单位河南科达置业有限公司与郑州家家美物业管理有限公司订立合同，委托其对香鹿山城市X区进行物业服务。原告是郑州家家美物业管理有限公司依法成立的分公司，是香鹿山城市X区建设单位选聘的前期物业管理公司。2.资质证书、营业执照副本、收费许可证。用以证明原告具备营业和收费资质。3.原、被告签名确认的住户手册、物业管理合约。用以证明虽然原告与香鹿山城市X区建设单位已订立了前期物业服务合同，该合同对被告具有约束力，但原告仍然与被告书面订立了物业管理合约、住户手册，明确了双方的各项权利义务。原、被告双方在住户手册第三条第2款约定，业主未按照规定交纳物业管理费用，处以每日3‰的滞纳金。4.洛发改收费[2009]X号文件。证明按照洛发改收费[2009]X号文件，小区物业费实行政府指导价，并按照物业实际面积、按月收取物业费。按照原告的物业管理资质，原告收取的物业管理费核定价应为每月每平方米0.3元，跃层和储藏室按照每月每平方米0.15元收取。5.被告与河南科达置业有限公司的商品房买卖合同。用以证明：被告在小区的住房物业面积为134.9551平方米；跃层面积为78.6793平方米，储藏室面积为7.6196平方米。
被告为支持其辩驳理由提供某下证据：照片复印件4份。用以证明香鹿山城市X区物业服务差，致使杂草丛生，住户乱开菜园；被告房屋墙体起皮，跃层有严重裂缝。
原告在庭审中对被告提供某证据发表如下质证意见：照片为复印件，且未能证明拍摄于何时何地，与本案无关联性，不符合证据要件，不予认可。
结合原被告的陈述与答辩，本院对原被告提供某证据分析认定如下：原告提供某物业管理委托合同、资质证书、营业执照副本、收费许可证；原被告签名确认的住户手册；洛发改收费[2009]X号文件；被告与河南科达置业有限公司的商品房买卖合同。客观、合法与本案具有关联性，本院予以认可。原告提供某原、被告共同签名确认的物业管理合约，本院对其真实性予以认可。对原、被告双方于2007年7月12日订立物业管理合约，明确约定物业管理费的收取标准为多层0.25元每平方米；跃层、车某、储藏室0.125元每平方米的事实予以确认。被告提供某证据，未说明证据来源，不符合证据法定要件，被告不予认可，本院不予采信。
基于以上证据分析认定，结合原、被告的陈述与答辩和法庭调查，本院查明以下事实：2006年10月10日，被告与河南科达置业有限公司订立商品房买卖合同，购买香鹿山城市X区X号楼B单元X室。该物业住房面积为134.9551平方米；跃层面积为78.6793平方米，储藏室面积为7.6196平方米。2007年1月1日，河南科达置业有限公司与郑州家家美物业管理有限公司订立合同，委托其对香鹿山城市X区进行物业服务。2007年7月12日，郑州家家美物业管理有限公司与被告订立了物业管理合约和用户手册，约定了物业费收费标准和双方的权利义务。原告为郑州家家美物业管理有限公司的分公司，于2007年4月10日依法登记成立，为香鹿山城市花园提供某业服务。后原告为被告提供某物业服务，被告未缴纳物业费。原告诉入我院要求被告支付其拖欠的2008年3月至2011年2月物业费1923元，并按照每日千分之三的标准支付滞纳金3280元，共计5203元。
本院认为：郑州家家美物业管理有限公司为香鹿山城市花园房屋建设单位河南科达置业有限公司选聘的前期物业管理公司，且郑州家家美物业管理有限公司与被告订立了物业管理合约和用户手册，约定了物业费收费标准和双方的权利义务，其与被告间的物业服务合同合法有效。原告为郑州家家美物业管理有限公司合法分公司，其按照合同约定向被告提供某物业服务，被告应按照约定支付物业费。因双方于2007年7月12日对物业费收费标准进行了明确约定，且未高于政府指导定价。原告未提供2009年其按照政府定价变更收费标准后，已通知被告的证据。因此物业费的收费标准应按照双方的约定，即按照多层0.25元每平方米；跃层、车某、储藏室0.125元每平方米的标准收取。因此，本院对原告要求被告支付2008年3月至2011年2月共36个月物业费的诉讼请求予以支持，但物业费应按照双方约定的收费标准以及被告物业的实际面积计算共计1603元（134.9551×0.25×36+78.6793×0.125×36+7.6196×0.125×36≈1603）。因原、被告双方未约定物业费的缴纳时间，原告也未提供某向被告催收物业费的证据，对其要求被告支付迟延缴纳物业费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告物业服务水平不高因此拒不缴纳物业费，未提供某应证据，本院对其辩驳理由不予支持。被告提出的房屋产权证书的办理、房屋质量问题、取暖费的返还，与本案争议的物业服务纠纷不属于同一法律关系，可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的的解释》第一条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告史某应于本判决生效起5日内支付原告郑州家家美物业管理有限公司宜阳分公司2008年3月至2011年2月物业费1603元。
二、驳回原告郑州家家美物业管理有限公司宜阳分公司的其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告郑州家家美物业管理有限公司宜阳分公司负担25元，由被告史某负担25元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供某本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长丁战芳
审判员张汉宗
代审判员孙碧云
二0一一年十月十八日
书记员张国钦
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