山东省东营市中级人民法院
民事判决书
(2004)东民四初字第X号
原告：东营市养蜂技术协会，住所地：东营市X路X号。
法定代表人：宋某某，理事长。
委托代理人：王中祥，山东众旭律师事务所律师。
被告：牛某某，男，X年X月X日出生，汉族，东营市垦利县X乡X村人，下岗职工，现住（略）。
被告：任某某(牛某某之妻)，女，汉族，现住（略）。
两被告共同委托代理人：赵忠生，山东地义律师事务所律师。
原告东营市养蜂技术协会(以下简称养蜂协会)为与被告牛某某、任某某房屋租赁合同纠纷一案，提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人宋某某及委托代理人王中祥、被告牛某某及两被告共同委托代理人赵忠生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年7月21日，原告与被告签订承包协议，由被告承包原告宾馆，期限五年，每年承包费及装饰费29万元(自第二年起每年递增一万元)，每年分两次提前一个月预交。合同还规定，乙方如不按时交纳承包费及各项费用，每拖欠一天罚人民币2000元，如拖欠超过10天，甲方有权收回标的物，并追究其违约责任，并规定违约金按合同总额155万的30%计算。合同签订当日，原告便将宾馆及全部设施交付被告，但被告一直未按时交纳承包金等费用，至2003年底已拖欠承包金及各项费用7万多元。被告虽一再承诺2004年元旦偿还全部欠款，但其2004年元月2日夜零时左右，却偷偷转移原告物资后停止经营。被告行为严重违约，给原告造成极大经济损失，请求法院判令被告赔偿以前所欠和今后至合同终止之日的承包费及装饰、水电等各项费用8万元；赔偿违约金46。5万元；赔偿合同约定的罚金，自2003年10月30日至合同终止之日，每日以2000元计；赔偿原告宾馆内的设备及物资损失3万元，由被告承担诉讼费用。
被告辩称，1、被告解除合同时已提前告知了原告，解除合同是正确的。2、原告主张承包费、水电费8万元与事实不符。3、原告主张违约金、罚金、损失系重复索要，请求法院依法降低违约金数额。4、原告主张赔偿物品损失3万元，证据不足。5、被告经营期间装饰、装修增添的物品应当作价处理。
经审理，当事人对以下事实无异议：
2002年7月21日，原告(甲方)与被告(乙方)订立经营承包合同一份，合同主要约定一、乙方承包甲方座落于西二路X号的培训中心，用以兴办食宿和培训接待业。二、承包经营期5年，自2002年8月30日起至2007年8月30日止。三、承包费交纳及期限：1、承包费为税后净收入，每年12万元。甲方已投资对楼房进行装饰，乙方每年还甲方装饰款17万元，以上共计29万元，自第二年起每年递增1万元，直到合同期满，合同总金额为155万元。2、交纳方式：合同签订时，乙方一次性向甲方交纳半年承包费及装饰费14。5万元，半年期满前一个月内乙方一次性向甲方预交下半年度全额承包费和装饰费，依次类推，否则视为违约。四、双方权利义务：甲方权利义务和责任某要是：甲方依照合同向乙方收取承包费及水电费等。若乙方有违约行为，甲方有权短期或长期停止乙方使用标的物，直至终止合同，并追究违约责任。若因乙方使用、管理、维护不当等，造成承包区内设备、设施损坏，甲方有权要求乙方照价赔偿。甲方负责办理水、电使用手续，乙方保证正确使用并承担一切相关费用，如因管理不当或拖欠交费，造成停水、停电，责任某损失由乙方承担等。2、乙方权利义务主要是：对标的物只有经营使用权，并承担与大楼有关的一切“规费”和承包经营有关的一切费用。乙方有权按经营需要进行装饰、装修，方案应征得甲方书面同意。乙方负责合同期内承包标的物的管理、维修保养，费用乙方承担。如因管理使用不当造成楼房、设施、设备损坏，乙方照价赔偿，并承担一切损失等。五、违约责任：l、在承包期内，双方必须全面履行本合同各项条款，不得单方违约，否则，赔偿对方一切损失，并向对方支付本合同总额30％的违约金，承担全部违约责任。2、乙方如不按期足额交纳承包费和水电费，每拖欠一天罚2000元，超过10天交不上，甲方有权停止乙方使用，收回标的物，并追究其违约责任某一切损失等。3、乙方不得在承包标的物内进行非法活动，损害社会公共利益，否则全部责任某乙方自负，与甲方无任某关系。4、因一方责任某违约使对方利益受到损失时，由责任某或违约方承担违约责任，赔偿对方一切损失。5、如因建筑结构质量发生事故，甲方有责任某以解决等。合同签订后，原告如约交付标的物，截止2004年1月2日被告搬出租赁房屋之日，被告共向原告交纳了32.4万元承包费。
2004年1月2日，被告从所租赁房屋内运走部分物资，之后停止经营。2004年4月27日，双方达成书面协议，同意解除2002年7月21日签订的经营承包合同，解除时间为2004年4月30日。
案涉房地产所有权人为宋某某，其委托养蜂协会经营管理，负责对外招商、租赁和承包等。
2004年2月16日，原告向本院提出诉前财产保全申请，本院作出(2004)东民保字第X号民事裁定，查封了被告转移的财产一宗(详见公安机关物品交接清单)和和面机、电冰柜、蒸车各1台、春兰空调(挂式)4台、长虹彩电9台。
以上事实，有原告提供的经营承包合同、财产经营授权委托书、被告提供的房屋所有权证书以及双方达成的解除协议和宾馆物品交接单、当事人的陈述、民事裁定书在案为证，已经庭审质证和本院审查，依法予以采信。
当事人对下列事实有异议：
一、被告是否违约的问题
原告主张被告拖欠承包费和水电费、私自转移原告财产的行为已构成违约，据此举证：证据1、经营承包合同一份，证明被告违约后所应承担的责任，不仅要赔偿损失，还应承担违约责任。证据2、交接清单，证明原告依约履行。证据3、证据6、水电费发票两份和书面说明一份，证明被告未按合同约定交纳水电费。证据4、证据8、刑警一中队的询问笔录两份、物品清点记录、被告书面说明和物品清单各一份，证明被告经营不善，未经原告同意私自转移原告所有的财产。
被告对上述原告证据的质证意见为：以上证据是真实的，但证据3与本案无关联性，上述证据不能证明被告违约。同时，被告主张解除合同正确，就此举证：证据1、东营市房产管理局2001年5月17日作出的房屋安全鉴定报告，证明原告出租给被告的房屋存在重大安全隐患，被告有权随时解除合同。证据3、证人李某和刘刚的证言，证明2004年元月2日被告转移的物品是被告的，非原告财产。证据4、5申请两份，请求法院调查查封财产的权属和降低违约金。证据6、单据一宗，证明法院查封的财产是被告财产。
原告对被告提供的证据质证认为，被告提供的证据3证人证某不属实，其与证据6并不能证明转移的财产权属，也与本案无关。被告提供的证据4和5是申请而非证据，被告提供的证据1是真实的，但是在另一案件中作出的，该报告未加盖鉴定专用章而无效，调解中也未采信，因此与本案无关。况且原告出租前已经进行了维修，被告经查看满意后才签订的合同，被告自己也承认搬走的原因是因经营不善而非房屋质量问题。就此原告补充举证：证据7、龙口市建安装饰工程公司进行维修的书面证明，证明涉案房屋在被告承租前已经修缮完毕。证据9、整修设计方案，证明东营胜方建筑设计事务所进行了维修设计。
被告则认为原告提供的证据7和9是真实的，但不能证明原告房屋进行了加固处理。
本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、6、7、8、9，经被告质证，真实合法，与本案有关联，对被告是否违约的事实具有证明力，可以作为本案定案的证据，本院依法确认其有效证据。被告提供的证据1，其只证明2001年5月涉案房屋状况，原告提供的证据7和9可以证明其后已实际进行了修缮，该事实也与被告在公安机关关于因经营不善而搬出的陈述一致，因此被告以此证据证实房屋质量存有安全隐患而解除合同，显然与事实不符，本院依法不予采信。被告提供的证据4和5非法定证据，本院依法不予采信。
二、关于原告四项诉讼请求能否成立的问题
原告针对该争点未提供证据，只说明了每项诉请的计算方式和依据。其中财产损失3万元，是原告对丢失财产的估价。被告则辩称原告未对房屋装修，每年支付原告17万元的装修费无事实根据；同时认为合同对违约金和罚金的约定无效；原告主张物品损失3万元没有依据。
三、关于违约金应否调整的问题
双方未就此争点提供证据，被告主张应根据合同法第114条的规定，违约金的降低幅度应由原告主张的46.5万元调整至8万元。原告则认为合同关于违约金的约定有效，应予支持。
本院认为，原告与被告订立的房屋租赁合同，是双方当事人平等、自愿协商的结果，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应严格依约履行。被告关于不应支付装修费和违约金、罚金条款无效的辩解，与法无据，本院不予支持。诉讼中，双方协商解除合同并签订书面协议，本院依法予以照准。
本案争议的焦点问题有三：一是被告是否违约；二是原告的诉讼请求应否成立；三是违约金应否调整。
关于被告是否违约的问题，结合前述对原、被告证据的分析认定可看出，被告应于2003年9月1日支付半年承包费15万元，但截止2004年1月2日被告搬出租赁房屋之日，被告只交纳原告承包费3.4万元(32.4万-29万)，另外被告还拖欠原告水电费6951.72元，显然被告未按照合同约定履行其义务，其行为已构成违约。根据合同法第107条的规定，被告应当承担相应的违约责任。被告以房屋存在质量问题而主张解除合同，因其提供的证据与其个人陈述矛盾，且原告提供的证据亦能证明对房屋进行了实际修缮，故对被告的主张本院不予支持。
关于原告四项诉讼请求应否成立和违约金应否调整问题，原告主张被告支付至合同终止日的承包费和装修费等8万元，事实清楚，也低于截至起诉之日被告应交纳的承包费用，本院依法予以支持。原告主张被告赔偿其丢失物品的损失3万元，只是其个人估价，也未申请进行鉴定，被告否认，因此本院对该项主张不予支持。
原告主张被告应支付46.5万元违约金和36万元的罚金，因被告行为已构成违约，按照合同法的规定，其应赔偿原告损失并支付违约金。但原告的主张本院不宜全部支持，以30万元为宜。理由如下：一、本案合同约定的罚金性质实为违约金。原告与被告在合同中对违约责任某约定了违约金，还对迟延交纳承包费等约定了每天2000元的罚金。而作为平等主体的原告与被告，任某一方均无惩罚对方的权利，因此该罚金的性质实际为违约金。二、从我国合同法关于违约金的规定看，实际上突出了违约金的补偿性，将其作为一种违约救济措施，从而起到保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。但同时合同法又有限承认违约金的惩罚性性质。三、根据合同法第114条第二款关于“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。四、本案合同约定的违约金和罚金过高。本案中，双方为长期履行合同，约定了违约方应支付合同总价款155万元的30%的违约金和每日2000元的罚金，截止本案诉讼之日，两项已达82.5万元。而被告构成违约，给原告造成的损失实际包括未收取的承包费、为被告垫付的水电费，还应包括预期收益。按合同约定，原告2004年的承包费等仅为30万元，考虑到2004年4月30日双方解除合同后，原告完全可以另行出租、发包继续经营营利，如全部支持原告违约金82.5万元的主张，有悖公平原则。因此，参照被告违约造成的实际损失，在合同未履行部分的总额内，本院酌情确定违约金为30万元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约的适当惩罚。五、被告向法院提出了明确的调整申请，但被告主张将违约金调整到8万元不当。因至2004年4月30日双方协商解除合同之日，被告实际应付而未付的承包费等已有16.6万元，连同原告为被告垫付水电费6951。72元和被告丢失的物品，显然8万元已不足以弥补原告的损失。故被告主张调整违约金到8万元，显然不利于保护原告作为守约方的利益，也不能有效制裁被告的违约行为，更不利于我国正常市场经济秩序的形成。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告牛某某、任某某于本判决生效之日起15日内支付原告养蜂协会承包费和装修费8万元。
二、被告牛某某、任某某于本判决生效之日起15日内支付原告养蜂协会违约金30万元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费（略）元，由原告养蜂协会负担8523元，被告牛某某、任某某负担5836元。财产保全费3020元，由被告牛某某、任某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长潘霞
审判员于秋华
审判员纪红广
二00四年九月二日
书记员周爱辉
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