原告邹某，男，X年X月X日出生，汉族，西安市X村民，住XXX，公民身份号码XXX。
被告陈某，女，X年X月X日出生，汉族，西安市X村民，住XXX，公民身份号码XXX。
第三人西安小蚂蚁网络有限公司太华北路店。住所地：西安市X区X路X号，注册号（略）。
负责人王某，系该店经理。
原告邹某与被告陈某、第三人西安小蚂蚁网络有限公司太华北路店返还租金纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邹某、被告陈某、第三人西安小蚂蚁网络有限公司太华北路店负责人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹某诉称，其与被告之夫邹某利系同胞兄弟。2006年10月19日，双方在先锋村委会的主持下签订协议书，约定由邹某利占用原告面临太华路的约50平方米宅基地建房，建成后每层有原告38平方米，必须建三层，三层中共有114平方米产权归原告所有，以后双方作为共同出租方对外招商，每年由原告领取租金3万元，其余归邹某利，房屋由邹某利出全资盖起。2010年此房以邹某利之妻陈某，即被告名义出租，被告未按协议给付原告租金，故诉至法院，请求被告给付2011年1月至10月租金2.5万元，并承担本案诉讼费。
被告陈某辩称，2010年7月，其与第三人签订租赁合同，将太华北路X号房屋的第二、三层租于第三人。但因遇拆迁，2010年年底其事实上已经与第三人终止了租赁合同，第三人至今也未向其交纳2011年的房租。另外，该房第一层至今尚未出租，故其不同意给付原告租金。
第三人西安小蚂蚁网络有限公司太华北路店述称，2010年7月，其与被告签订了房屋租赁合同，约定了租期和租金。合同签订后，其已经向被告交付了2010年9月至2011年2月的租金，计6万元，另向原告交付押金5000元。因遇拆迁，其现在正在寻找新的房屋租户，但已经陆续将房屋租赁费和水电费交至2011年4月底，其与被告之间的房屋租赁合同至今并未解除。另外，其与被告签合同时，不知道原、被告之间有协议存在，被告也未向其披露该协议。
经审理查明，原告邹某与被告陈某之夫邹某利系同胞兄弟，2006年10月19日在西安市X区X街道办事处先锋村委会的主持下，双方签订书面协议，约定：现有庄基地统一由邹某利盖起；盖起后有邹某三十八平方米，必须盖三层，共计一百一十四平方米产权归邹某所有；以后和商户订合同时必须写清楚，收益邹某每年从商户处领取三万元整，从出租之日起算；盖房时由邹某利全资盖起，邹某不再投资。2010年7月12日，被告和第三人签订房屋租赁合同，约定由被告将位于西安市X区X路X号房屋第二、三层（建筑面积600平方米）租赁给第三人，租期从2010年9月1日至2013年8月30日。租金第一年13万元，后两年每年14万元。合同签订时第三人须付清半年房租，以后每半年房租提前一个月付清。合同第十五条约定，房屋从2010年9月1日起算。合同签订时，第三人不知道原、被告之间2006年10月19日的协议的存在，被告也未向第三人披露过该协议。合同签订后，第三人依约向被告支付了2010年9月至2011年2月的房租，计6万元，并向被告交付押金5000元。其后，第三人陆续向被告交付了2010年7月至2011年2月的水电等费用。从2011年3月11日起，第三人以水电房租费混交的方式，先后向被告交付4.65万元，其中含2011年3月至4月房租费2.2万元，被告均书写便条收取。同时查明，原、被告曾因返还租金纠纷有过诉讼，2010年12月17日，西安市X区人民法院以（2010）未民一初字第X号民事判决，判令被告陈某返还原告邹某2009年11月至2010年12月的租金。另查，2010年9月，相关部门通知该村不允许房屋再出租经营，该房实际上已失去出租条件。又查，被告陈某之夫邹某利于2008年6月5日因病去世。太华北路X号房屋第一层从2010年12月底至今尚未租出。庭审中，因各方分歧较大，至调解未果。
上述事实，有原告提交的证明第三人营业的照片、原告与被告之夫邹某利2006年10月19日签订的协议、（2009）西民二终字第X号判决、（2010）未民一初字第X号判决，第三人提交的被告与第三人的房屋租赁合同、被告给第三人出具的便条和收款收据，以及本院庭审笔录等附卷佐证。
本院认为，原告邹某与被告陈某之夫邹某利2006年10月19日签订的协议系双方自愿，且不违反相关法律规定，该协议合法有效。虽然2010年9月，相关部门已经下发拆迁通知，不允许该村房屋再出租经营，但第三人至今一直营业，被告与第三人的租赁合同尚在履行。故原告邹某有依照协议主张租金的权利。第三人从2011年3月起，不定期以水电房租等费混交的方式向被告支付房屋租金，被告也已实际接受，应视为被告和第三人对于合同履行方式的变更。现因第三人只将房租交至2011年4月，2011年5月以后房租尚未交付，故对原告诉请中2011年1月至4月的房屋租金返还请求，本院予以支持，对于2011年5月至10月的房屋租金请求，本院不予支持。又因太华北路X号房屋现只有第二、三层被第三人承租，而第一层自2010年年底至今尚未租出，故原告只能请求对该房第二、三层的相关租金进行返还。本院同时认为，被告陈某与第三人西安小蚂蚁网络有限公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，租赁合同合法有效。第三人在承租房屋时，并不知道原、被告之间2006年10月19日协议的内容，被告也未向其披露，第三人将房租交付给被告陈某并无不妥，故第三人不应该对本案承担责任。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：
一、被告陈某于本判决生效之日起十日内支付原告邹某2011年1月至4月房租6666.67元。
二、驳回原告邹某其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费425元，（原告已预交），现由原告承担311.67元，被告承担113.33元，被告于付上款时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长黄琳
代理审判员史丽妮
代理审判员李涛
二0一一年五月二十四日
书记员宋琛
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