海南省高级人民法院
行政判决书
(2005)琼行终字第X号
上诉人(原审原告)黄某某，男，汉族，X年X月X日生，浙江省乐清县人，住（略）。
委托代理人宋某某，男，汉族，X年X月X日生，无业，住（略）。
委托代理人邢益川，海南法立信律师事务所律师。
被上诉人海口市人民政府。
法定代表人陈某，市长。
委托代理人王某，海口市法制局干部。
委托代理人贾某某，海口市国土资源局干部。
原审第三人海口市商贸经济合作局企业改革领导小组，住海口市X路X号。
法定代表人张某某，局长。
委托代理人周建民，该领导小组法律顾问。
委托代理人蔡某，该领导小组工作人员。
原审第三人海南海逸房地产开发公司。
法定代表人金某某，该公司经理。
上诉人黄某某因其诉被上诉人海口市人民政府(以下简称市政府)及原审第三人海口市商贸经济合作局企业改革领导小组(以下简称市商贸合作局企改小组)、海南海逸房地产开发有限公司(以下简称海逸公司)注销土地使用证行政处理决定一案，不服海口市中级人民法院(2005)海中法行初字第X号行政判决，于2005年4月15日通过海口市中级人民法院向本院提起上诉。本院于2005年6月27日立案受理后，依法组成合议庭，并于2005年8月30日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人黄某某的委托代理人宋某某、邢益川，被上诉人海口市人民政府的委托代理人王某、贾某某，原审第三人市商贸合作局企改小组的委托代理人周建民到庭参加了诉讼。原审第三人海逸公司向本院出具书面意见，明确表示不参加诉讼。本案经最高人民法院批准，延长审限二个月，现已审理终结。
经审理查明：2000年9月11日，市政府作出海府(2000)X号《关于商贸系统部分直管公房抵扣职工安置费的通知》，该通知同意将商贸系统下属企业使用的首批24宗产权清晰的直管公房用以抵扣改制企业的职工安置费，其中包括改制企业原市工艺品进出口公司使用的位于中山路X号的公产房屋。2001年12月，海口市对外贸易经济合作局(以下简称合作局)将中山路X号的房屋进行公开拍卖，黄某某竞买了该房产。2002年3月15日，合作局(甲方)与黄某某(乙方)签订了《房屋买卖合同》，约定：＂甲乙双方就将甲方拥有房屋所有权和土地使用权转让给乙方事宜达成如下协议(房屋所有权和土地使用权证号，根据海口市人民政府海府(2000)X号文出售)＂；＂房屋位置，（略）；房屋面积，以2002年3月11日拍卖会所公布信息，以该房地产现状面积(该面积以房产部门核实面积，土地面积以国土部门核实面积)为准＂；＂上述房屋(含土地使用权)转让总金某为人民币1，688，000元＂；同时约定，＂乙方于本合同生效后二天内向甲方付房款总额的80％＂，＂甲、乙双方按房屋现状办理移交手续，甲方提供现房屋相关证件＂，＂乙方负责办理房产过户手续，甲方依法给予协助＂。同年3月21日市商贸合作局企改小组收到黄某某交付的80％的款项计人民币1，350，400元，并给上诉人开具了＂海南省行政事业单位统一收款收据＂，同时将其从海口市房屋档案馆复印的中山路X号《房屋所有权证存根》复印件交付给黄某某。该房屋所有权存根记载的房屋为砖木结构二层，建筑面积630．11平方米，基底面积为761．05平方米，并附有房地产平面图。3月27日，合作局与上诉人黄某某又签订一份《房地产买卖契约》，约定：合作局将海口市新华区X路X号的房地产(房屋建筑面积以房产局核定为准)出售给黄某某，该房地产的基本情况已载于本契约附件之一。附件一填写的房屋建筑面积630．11平方米；土地使用面积761．05平方米。同年6月21日，海口市国土海洋资源局与黄某某签订了《国有土地使用权出让合同》，国土局将（略）宗地总面积751．62平方米出让给黄某某，合同项下宗地使用权出让金某每平方米1083元(评估价)，总额为人民币814，000元，因属国企改制，不收取出让金。同年3月25日海口市国有资产管理委员会办公室作出海国委办(2002)X号《关于房产办理过户的函》给市国土局，请该局将市X路X号房产给黄某某办理过户手续，并按特事特办方式，免收有关费用。同年5月8日，黄某某委托海口琼地不动产评估公司对中山路X号751．62平方米土地进行评估。5月15日评估公司向黄某某出具了《土地估价报告》，报告称：以2002年5月10日为估价日期，单位面积评估地价1083．3元／平方米，评估地块总面积751．62平方米的总价值为81．4万元。随后，黄某某提出办理上述国有土地使用权过户手续的申请。同年6月19日，海口市国土海洋资源局向海口市对外贸易经济合作局和黄某某作出市国土用字(2002)X号批复，同意将位于（略），面积为751．62平方米国有土地使用权，以协议方式出让给黄某某，总地价为81．4万元，该土地出让金某部由合作局用于职工安置，国土局不再收取土地出让金。
黄某某在申请办理该产权过户手续期间，海口市X路X路拆迁改造指挥部对办证土地提出异议，市国土资源局曾二次停止办理。2002年12月5日，市政府六人小组对黄某某来信要求尽快发放土地证问题作出评审意见，＂经复议，拟同意办理土地过户手续，但是要按新的规划要求建设＂。2003年1月16日，市政府给黄某某颁发了海口市国用(2003)字第（略）号《国有土地使用证》，土地总面积为751．62平方米。
2003年12月22日海口市X路X路拆迁改造指挥部向市国土资源局提出申请撤销黄某某所办（略）土地使用证的报告，认为给黄某某办理的土地证破坏了长堤路整体规划和改造，要求国土局取消给黄某某办理的土地证。海逸公司也向市政府和海口市国土资源局递交《紧急情况反映》和《关于请求海口市撤销海口市国用(2003)字第（略）号《国有土地使用证》的行政行为等材料。2004年3月5日，市商贸合作局企改小组致函海口市国土资源局《关于中山路X号房地产相关问题的情况说明》，称：该局于2001年12月将下属改制企业原市工艺品进出口公司办公场所位于中山路X号房地产进行公开拍卖，其拍卖程序是合法和规范的。该宗资产拍卖的依据是市政府海府(2000)X号文及经市财政局确认的资产评估报告书(振评报字(2000)第X号)，其所列该宗资产的明确面积为501．16平方米，因此，我局不存在拍卖之前未明确标的物面积的问题，特此说明。2004年5月18日，海口市国土资源局作出市国土用字(2004)X号《关于更改土地登记的决定》给合作局和黄某某，认定：经与合作局委派人员现场指界，确定2002年6月20日以市国土用字(2002)X号文批准出让给黄某某751．62平方米土地的界限，与委托处置该宗地的对外贸易合作局指定的界限不符，决定：一、请海口市对外贸易合作局和黄某某双方确定处置宗地的界限，由我局测量确定该宗地的四至界限；二、收回市国土用字(2002)X号用地批文、市国土用字(2002)X号《国有土地使用权出让合同》和（略）号《国有土地使用证》，根据上述测量结果更改后核发。
同年6月24日，市政府作出市土权(2004)X号《关于注销土地使用证的处理决定》，认定颁发海口市国用(2003)字第（略）《国有土地使用证》确认位于中山路X号土地面积为751．62平方米与该宗地委托处置的单位对外贸易合作局指定的界限不符，致使黄某某不当多取得469．6平方米土地，因此，本着有错必纠的工作原则并根据《土地登记规则》第七十一条的规定，决定注销海口市国用(2003)字第（略）《国有土地使用证》，该证自本决定书送达之日起不再产生任何法律效力。黄某某不服该决定，向海南省人民政府申请复议，省政府于2004年10月26日作出行政复议决定，维持海口市人民政府市土权(2004)X号《关于注销土地使用证的处理决定》，黄某某仍不服，向海口市中级人民法院提起行政诉讼。
原审认为，市政府作出注销原告黄某某名下海口市国用(2003)字第（略）号《国有土地使用证》行政决定的主要理由是该土地证确认的中山路X号土地使用面积751．62平方米与该宗地委托处置单位对外贸易合作局指定的界限不符，故其认为颁证有误应予以纠正。市政府上述理由是否成立，应当审查黄某某申请办理的《国有土地使用证》所载明的土地使用面积与该委托处置该土地时确认的土地面积是否相符。首先，从市政府举证的市商贸合作局企改领导小组给海口市国土资源局的《关于市X路X号房地产相关问题的情况说明》的函中提到的该宗资产拍卖的依据共有两个文件，其一是市政府海府(2000)X号《海口市关于商贸系统部分直管公房抵扣职工安置费的通知》，该通知附表列明市工艺品进出口公司名下的中山路X号登记的房屋面积为501．16平方米，并无该房屋占用土地面积的记载；其二是对该房屋所作的《海口市工艺品进出口公司资产评估说明书》(振评报字(2000)第X号)，该评估书所列的委托对象是市X路X号的房屋，明确面积为501．16平方米，评估目的是依据市政府海府(2000)X号通知精神，将其用于抵扣改制企业的职工安置费。该评估书说明委托对象系解放前的老建筑，虽尚可利用，但未能发挥房地产的最高最佳效用，应拆除重建。在此前提下评估公司对该房屋占地面积进行了现场测量，决定委托对象占地面积为329．85平方米。从上述两个文件的性质分析，该文件可以应当作为市商贸合作局企改领导小组拍卖中山路X号资产的依据，但该依据记载的房屋占用土地面积仅为329．85平方米，这与黄某某办理的《国有土地使用证》记载土地使用面积751．62平方米相差较大。其后，市合作局与黄某某签订了《房屋买卖合同》，该合同对拍卖的房屋面积、房屋占用的土地面积均未明确约定，只是约定该房产面积以房产部门核实面积，土地面积以国土部门核实面积为准。因此，现有证据材料无法直接证明黄某某在拍卖会上竞价取得的中山路X号房产的占地面积为751．62平方米。其次，从市商贸合作局企改领导小组在拍卖会后交付给黄某某用于其办理产权证的中山路X号原《房屋所有权证存根》记载看：原中山路X号建筑面积为630．11平方米，基底面积为361．79平方米，使用土地面积为761．05平方米。原告正是依据该＂房屋所有权证存根＂办理的土地使用证，而该存根记载房屋面积与实际拍卖的房屋面积并不相符，存根所记载的土地使用面积761．05平方米中的相当部分(即超出329．85平方米之外)面积，的确没有列为中山路X号拍卖资产的评估对象，这是不能否认的客观事实，该事实不受市商贸合作局企改领导小组在拍卖会上公布的任何信息内容所影响。鉴于上述理由，在多方对黄某某已办理的土地证记载的土地使用面积提出异议，市商贸合作局企改领导小组又否认其拍卖的土地面积是黄某某取得的土地证上所记载的土地面积的情况下，市政府以其颁发给黄某某的土地证记载的土地面积与该宗地委托处置单位指定的界限不符为由，作出市土权[2004]X号关于注销黄某某土地使用证的处理决定，该决定属于自行纠错的性质，其结果便于各方当事人从根本上解决此房地产纠纷，也利于买卖双方和其他利害关系人澄清事实，依法保护各自的合法权益，亦不妨碍黄某某在与市商贸合作局企改领导小组重新核实确认拍卖房屋占地面积的基础上重新申请办证。故市政府作出注销黄某某土地证的行政行为并无不当。但市政府处理决定仅根据委托处置单位的指界即认定黄某某多取得469．6平方米土地的结论并不客观、公正。市政府应当根据买卖双方共同指界结果确认买卖标的物的占地面积，并在此基础上依权利人的申请办理土地使用证，以便买卖双方无法达成一致时自行确认在该资产拍卖时是否存在重大误解等情形，并按照自己的意愿及时采取相应的措施，以保护自己的合法权益不受损害。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项之规定，判决维持海口市人民政府作出的市土权(2004)X号《关于注销土地使用证的处理决定》。
黄某某上诉称：一审认定＂……海逸房地产开发有限公司和海口市X路X路拆迁改造指挥部早于1992年8月21日签定协议由海逸公司承包开发长堤路C3路段，该公司支付人民币414万元给指挥部作为拆迁安置费……。＂事实上，海逸公司与2002年6月17日才向海南省工商局申请设立登记，一审该项事实认定错误；一审仅以市政府海府(2000)X号《通知》、振评报字(2000)第X号《评估说明》及上诉人与合作局签订的《房屋买卖合同》认定＂现有证据材料无法直接证明原告在拍卖会上竞价取得的中山路X号房产的土地面积为751．62平方米＂不当。事实上，拍卖公布的信息仅有X号房地产，包括X号文亦未明确房地产面积，X号评估报告黄某某从未见过，且拍卖时评估报告已经失效。而根据房屋买卖契约以及拍卖竞买后市商贸合作局将盖有该局企改领导小组印章的X号房地产存根交给黄某某的事实，能够充分证明黄某某拍卖所得土地是X号土地房产证项下的全部土地，且拍卖价格并不便宜。请求撤销一审判决，撤销市政府作出的市土权(2004)X号《关于注销土地使用证的处理决定》。
市政府答辩称：一审判决维持答辩人作出的市土权[2004]X号决定，认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。争议地位于海口市X路C3地块，1992年海口市申海房屋发展公司与海口市X路X路拆迁改造指挥部签订合同，由申海公司投入巨资对包括争议土地在内的C3地块住户实行拆迁补偿，该块土地权已经不再属于原产权人。2002年6月，申海公司将拆迁补偿的全部权益转给海逸公司，因此，海逸公司对包括争议地在内的C3土地享有开发权，给黄某某颁发土地证，侵犯了海逸公司的合法权益。市商贸合作局企改领导小组与黄某某签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖契约》并不能证明黄某某享有751．62平方米的土地使用权，市政府发现将土地使用权错登到其他人名下，有权纠错。请求维持原判。
市商贸合作局企改领导小组答辩称：黄某某是在对拍卖公布的信息完全知情的情况下购买的。《房屋买卖合同》第一条对拍卖标的物作了明确界定，拍卖时我方宣布拍卖物的面积以评估报告为准，这是客观事实，对方也阅读了评估报告。改制企业评估报告书应作为资产过户的主要依据之一，黄某某为避开这个评估报告，私自重新委托评估机构对拍卖物进行评估，凭未经我方确认的所谓＂评估报告＂过户，这本身是违法的，也正好体现其用心在于谋取不当利益。黄某某未能及时履行合同约定，造成违约，应承担逾期支付尾款的法律责任。请求驳回上诉，维持原判。
庭审中，本院对黄某某提出异议的X号地块拍卖过程中市商贸合作局企改领导小组所拍卖土地面积的真实意思表示进行审查。市政府出具2004年3月5日市商贸合作局企改领导小组向市国土局发出的《关于市X路X号房地产相关问题的情况说明》和振评报字(2000)第X号《海口市工艺品进出口公司资产评估报告》，认为，颁证后市商贸合作局企改领导小组出具情况说明，明确拍卖的根据是海府(2000)X号文件和X号评估报告，X号文和X号评估报告指向的标的仅为房产，不包括X号地块内的其他空地。因此，决定撤销给黄某某颁发的包括X号地块全部土地的土地使用权证。市商贸合作局企改领导小组同意市政府意见。黄某某反驳称，2002年3月11日拍卖中山路X号房产并未明确告知存在X号评估报告，且该报告只是对海口市工艺品进出口公司资产的评估报告，并非为拍卖而作的评估，且至拍卖时该评估报告已经过期失效，X号文亦未明确处置X号房产的具体土地面积。同时举出四份反驳证据，《房屋买卖合同》、《房屋买卖契约》、X号房屋的《房屋所有权证存根》复印件以及海口市国土局与黄某某签订的《国有土地使用权出让合同》，认为，在拍卖后的几天，市商贸合作局企改领导小组与黄某某签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖契约》明确拍卖房屋为中山路X号的房产及土地，同时在《房屋买卖契约》的附件中进一步将房产面积明确为751．62平方米，同时，该领导小组为协助办证，将盖有该领导小组印章的X号房产的《房屋所有权证存根》交黄某某，海口市国土局也以此为据与黄某某签订了出让X号地块全部土地的国有土地出让合同，颁证过程中，因有人提出异议，两次停办，核查后才颁证，因此，原颁证行为事实是清楚的，撤销颁证行为错误。本院认为，市政府及黄某某所举上述证据的真实性，各方当事人无异议，本院予以确认。但是，综观双方所举证据，无论是海府(2000)X号文件，还是《房屋买卖合同》以及《房屋买卖契约》以及X号评估报告，均未明确2002年3月11日拍卖中山路X号房产，所拍卖的标的物仅是X号房产，不包括与该房产一体的空地面积。且在拍卖后的同月15日市商贸合作局企改领导小组从海口市房屋档案馆复印该房产的《房屋所有权证存根》复印件交付给黄某某，协助其办理X号地块的全部土地产权转让，这些事实均能够证明，黄某某有充分的理由相信其拍卖所得的土地是X号地块得全部土地751．62平方米。市政府以市商贸合作局事后的情况说明否定拍卖时的意思表示，没有充分的根据。同时，市政府和市商贸合作局企改领导小组主张公布拍卖信息包括X号评估报告，未提供充分的证据予以证明，对该主张本院不予支持。市政府主张X号土地的空地部分权益已经属于海逸公司，但是，庭审中并不能举证证明该土地的权属已经发生转移，而且，海逸公司亦书面表示，本案争议土地与其无关，不参加诉讼，因此，市政府的该项主张也不能成立。
庭审中，黄某某对一审判决认定海逸公司自1992年开始享有C3地块的权益提出异议，认为，海逸公司是在2002年才成立的，本院对此予以审查。市政府表示海逸公司是在2002年6月从申海公司转让获得该项土地权益。本院认为，一审判决认定海逸公司自1992年获得C3土地权益没有证据予以作证，该项事实认定不当。从市政府提供的现有证据，不能证明中山路X号地块中的空地已经转让给他人，因此，市商贸合作局企改领导小组作为中山路X土地原产权人的改制机关，有权对改制企业的财产作出处置。
本院认为，市政府颁发土地使用权证后，发现颁证行为有错误，依照政府自我纠错的原则，市政府有权撤销错误的颁证行为。但是，撤销颁证的具体行政行为必须事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。本案中，海口市政府撤销给黄某某的颁证行为，凭借的主要是事后市商贸合作局企改领导小组出具的情况说明和X号评估报告，而通过对整个拍卖事件前后过程证据的整体分析，市政府仅凭上述证据不能证明市政府给黄某某颁发中山路X号土地国有土地使用权证的行为存在拍卖标的与颁证标的不一致的事实，因此，市政府作出的市土权(2004)X号决定认定事实不清，应当予以撤销。一审判决认可市土权(2004)X号决定的事实，并认定海逸公司自1992年取得中山路X号土地权益，没有事实根据，亦属认定事实不清。经本院审查认定，市商贸合作局企改领导小组X年3月11日拍卖中山路X号房产，其真实意思表示应当是对X号地块全部房产和土地的拍卖，市政府给黄某某颁发X号地块全部751．62平方米土地使用权征并无不当，黄某某对该项土地的土地权属应当予以恢复。
综上，一审判决认定事实不清，证据不足，应当予以撤销。市政府作出的市土权(2004)X号决定认定给黄某某颁发土地证的面积与市商贸合作局企改领导小组指定的界限不符，据此认定给黄某某的颁证行为事实认定错误，没有充分的证据予以佐证，亦应予以撤销。黄某某上诉理由成立，应当予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(二)项、第五十四条第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销海口市中级人民法院(2005)海中法行初字第X号行政判决；
二、撤销海口市人民政府市土权(2004)X号《关于注销土地使用证的处理决定》，恢复海口市人民政府为黄某某颁发的海口市国用(2003)字第（略）号《国有土地使用证》的效力。
一、二审案件受理费共计200元，由海口市人民政府负担；黄某某已经预缴的200元案件受理费，由海口市人民政府在收到本判决之日起10日内直接支付给黄某某。
本判决为终审判决。
审判长郭修江
代理审判员程小平
代理审判员王某
二○○五年九月一日
书记员石磊
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
