原告重庆市XX文具有限公司（以下简称XX文具公司）。组织结构代码：x。
法定代表人张XX，系该公司经理。
被告邓XX，男，生于X年X月X日，汉族，重庆市梁平县人，农民。
委托代理人黄XX（被告邓XX之妻），女，生于X年X月X日，汉族，重庆市梁平县人，农民。
委托代理人陈宗兴，重庆竞豪律师事务所律师。
本院于2010年1月17日受理原告XX文具公司与被告邓XX一般买卖合同纠纷一案，依法由审判员齐永忠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人张XX、被告邓XX及其委托代理人黄XX、陈宗兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方某就原告XX文具公司座落在梁平县X组的房某（房某证308字第x号，土地使用证梁国用2003字第X号）中的部分房某面积89.03，于2009年1月18日双方某签订签定《房某买卖协议》期间，被告明知该房某已被依法设置了抵押、查封，至今仍在抵押、查封存续中，而被告至今未按约定支付全部房某给原告并违约。根据相关法律规定查封、抵押中不得买卖，原、被告双方某签订的《房某买卖协议》依法应当为无效协议。请求法院判决确认其《房某买卖协议》无效，要求被告将房某恢复原状，归还给原告XX文具公司，并支付使用期间的租金。
被告方某辩称，原、被告在法院查封前签订的《房某买卖协议》，并已实际交付；被告邓XX系善意第三人，又无其他住处，且现法院查封期已过，依法应为有效合同。原告XX文具公司应按《屋买卖协议》应尽快给被告办理产权证。请驳某告的诉讼请求，并由原告XX文具公司为被告邓XX办理产权证。
经审理查明：原告XX文具公司位于梁山镇X村（现为梁平县X区）有混合结构办公、住宅综合楼一幢，建筑面积1429.23；混合结构商用办公综合楼一幢，建筑面积336.13；砖木结构工业用房某幢，建筑面积326.53；该处房某共计2091.93。2006年8月17日，原告XX文具公司以其该处房某2091.93作抵押在原梁平县X村信用合作联社城西信用社借款77万元,期限为2007年8月28日归还,并在梁平县房某产交易所进行了抵押登记。2009年1月16日因重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司诉XX文具公司典当纠纷一案，本院依据重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司的申请，对原告XX文具公司位于梁山镇X村的房某2091.93整体查封。2009年1月，原告XX文具公司张帖门市出售告示，表明急需偿还银行贷款，将梁平中学对面的门市、房某出售，有意者前来洽谈。2009年1月18日，原告XX文具公司与被告邓XX签订《房某买卖协议》，约定原告XX文具公司为甲方某，被告邓XX为乙方某，甲方某将其所有的位于梁平县X镇X村X组综合楼二楼左边楼梯旁房某4间，面积89.03，房某x.64元（面积及总房某以实际测算为准）；并约定签订本协议时乙方某须预付总房某的20％给甲方某，付款金额x元，其余房某甲已双方某到梁平县X村商业银行取房某产权证时付清。甲方某负责办理产权证，乙方某付工本费1000元，甲方某在六个月内将产权证办给乙方某；签订本协议时乙方某预付20％的房某，余下房某双方某到梁平县X村商业银行取房某产权证时付清，钥匙和房某一并交给乙方某。2009年1月20日，被告邓XX支付原告XX文具公司房某x元，2009年12月29日，被告邓XX支付给原告XX文具公司房某1000元。被告邓XX使用该房某至今。
原告XX文具公司因未偿还原梁平县X村信用合作联社城西信用社的借款，重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行起诉请求XX文具公司偿还借款，2008年12月24日，本院作出（2008）梁法民初字第X号民事判决书，判决由XX文具公司偿还重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行借款本息共x.31元。XX文具公司与重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当纠纷一案，本院于2009年6月16日作出（2009）梁法民初字第X号民事判决书，判决由XX文具公司偿还重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当借款x.55元及逾期利息，XX文具公司不服提起上诉，2009年11月21日重庆市第二中级法院作出（2009）渝二中法民终字第X号民事判决书，变更判决由XX文具公司偿还重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当借款x.30元及2008年10月9日起按同期同类贷款利率计算的资金利息。之后，原告XX文具公司申诉，2010年5月18日重庆市高级人民法院（2010）渝高法民申字第X号民事裁定书驳某XX文具公司的再审申请，现两案均在执行过程中。被告邓XX于2010年4月21日将购房某x.64元交至本院执行案款账户。现原告XX文具公司诉讼来院，主张原、被告签订的《房某买卖协议》无效。
上述事实，有原、被告的陈述、售房某告、《房某买卖协议》、房某产抵押清单、房某、收据、现金缴款单等证据证明，本院（2010）梁法民初字第X号民事判决对原告XX文具公司房某抵押、查封及欠款的事实进行了确认。
本院认为：《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定：取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房某产管理法》第三十七条第一款第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房某产权利的房某产不得转让。原告XX文具公司将已作为担保抵押的财产进行出售，被告邓XX作为受让人并未取得抵押房某的所有权，也没有代替原告XX文具有限公司清偿其全部债务使抵押权消灭；同时原告XX文具公司未经法院许可，变卖已被法院查封的财产，并收取房某，属违反法律的强制性规定。因此，原、被告签订的《房某买卖协议》无效，原告重庆XX文具公司应承担本案的过错责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原、被告因房某买卖协议取得的财产应当予以返还。原、被告因合同无效造成的损失，本案不宜一并处理，当事人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国城市房某产管理法》第三十七条第一款第二项的规定，判决如下：
一、原告重庆市XX文具有限公司与被告邓XX于2009年1月18日签订的《房某买卖协议》无效。
二、由原告重庆市XX文具有限公司在本判决生效后十日内返还给被告邓XX购房某x元。
三、由被告邓XX在收到原告重庆市XX文具有限公司返还的购房某后三个月内返还给原告重庆市XX文具有限公司位于梁平县X镇X村综合楼二楼左边楼梯旁房某4间（面积89.03）。
四、驳某、被告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1776.47元，减半收取888.23元，由原告重庆市XX文具有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方某当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审判员齐永忠
二○一一年四月十五日
书记员刘媛
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