海南省三亚市中级人民法院
行政判决书
(2005)三亚行终字第X号
上诉人三亚市国土资源局，住所地三亚市X路X号。
法定代表人文某，局长。
委托代理人林某，该局工作人员。
委托代理人李某前，海南新概念律师事务所律师。
被上诉人三亚市旅游投资有限公司，住所地三亚市X街X巷X号。
法定代表人邢某某，董事长。
委托代理人李某某，副总经理。
委托代理人汤尚濠，海南尚濠律师事务所律师。
第三人江西荣和投资发展股份有限公司，住所南昌市昌北庐山南大道下罗。
法定代表人丁某某，总经理。
第三人三亚荣和旅业投资发展有限公司，住所三亚市X街。
法定代表人丁某某，总经理。
上诉人三亚市国土资源局(以下简称国土局)因撤销房产证纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2004)城行初字第X号行政判决，于2004年11月19日向本院提起上诉。本院于2005年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，并于同年6月7日公开开庭审理。上诉人国土局的委托代理人林某和李某前，被上诉人三亚市旅游投资有限公司(以下简称旅游投资公司)的委托代理人李某某、汤尚濠到庭参加诉讼，上诉人法定代表人文某与被上诉人旅游投资公司的法定代表人邢某某因故未到庭，第三人三亚荣和旅业投资发展有限公司(以下简称三亚荣和公司)和江西荣和投资发展股份有限公司(以下简称江西荣和公司)的法定代表人丁某某经公告送达无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：第三人三亚荣和公司系江西荣和公司控股60％的子公司，两公司均具有独立法人资格。1994年1月28日，江西荣和公司(乙方)与天涯海角管理处(甲方)签订《联合开发经营天涯海角风貌购物街协议》，约定甲方提供天涯海角风景区土地一块，其具体位置为海天酒店北侧，占地面积为（略）平方米，甲方以土地入股形式投资，乙方提供购物街全部建设资金，并付给甲方800万元人民币，用于建设办公楼等。该项目联营期限为40年，联营期满后，地面上一切建筑物(包括办公设备等)无偿归甲方所有，双方还约定联营期间利润分成，共同权利义务，违约责任条款。
1994年8月18日，江西荣和公司以赣荣94总字第X号《关于三亚＂天涯物寨＂房产权的处理决定》处分其在＂天涯物寨＂房产给第三人三亚荣和公司，同年10月10日江西荣和给国土局出具《申请书》，说明其将与天涯海角管理处联营兴建的面积为7029平方米的＂天涯物寨＂房产拨给三亚荣和公司，要求国土局办理有关业务。国土局根据江西荣和的申请，于1995年7月25日颁发给三亚荣和公司三集房字第X号《房屋所有权证》。该房产证确认三亚荣和公司在天涯海角风景区内拥有7042．80平方米的房产及（略）．25平方米的土地。1998年7月2日，天涯海角管理处(甲方)与第三人三亚荣和公司(乙方)签订《关于天涯物寨经营的补充协议》，约定＂天涯物寨＂由乙方实行承包经营。承包期限为10年，甲方不参与物寨的经营管理及承包金的交缴方式等条款。2000年6月21日因南昌市商业银行起诉江西荣和公司借贷纠纷案，江西高院查封了三亚荣和公司位于天涯海角管理区的＂天涯物寨＂三集房字第X号房产及土地。2001年10月，旅游投资公司到国土局换发原管理处名下的土地使用证，即将天涯国用(1993)字第X号换至原告名下的三土房(2001)字第X号时，得知＂天涯物寨＂房产及土地被江西高院查封。旅游投资公司多次与三亚市国土局协商未果，于2004年4月7日向三亚市城郊人民法院提起行政诉讼。旅游投资公司认为第三人三亚荣和公司仅是＂天涯物寨＂的承包人，不是所有权人，也不是联营项目投资者，无权申请颁证，主张被告颁证行为无效，请求法院撤销。三亚市国土局认为其办证程序合法，江西荣和有权处分其财产给子公司。另，原告在2001年11月以前就知道具体行政行为存在，而在法定期间内不向人民法院主张权利，已超过诉讼时效，请求法院依法驳回旅游投资公司的起诉。
原审判决认为：三亚市国土局对其将＂天涯物寨＂土地及房产颁证在第三人三亚荣和公司名下的具体行政行为不能提供证据证明其在查清事实，严格依照法律、法规的程序基础上颁证承担不利的法律后果。三亚市国土局不能提供证据证明其未篡改天涯海角管理处与江西荣和签订的《联合开发经营天涯海角风貌购物街协议书》关键条款，在为第三人三亚荣和公司办理＂天涯物寨＂房产证过程中，严格依照法律规定认真审核该房产的土地使用手续，规划报建手续和三亚荣和公司的控股公司江西荣和公司与旅游投资公司前身天涯海角管理处关于＂天涯物寨＂项目的《联营协议》。第三人江西荣和公司与第三人三亚荣和公司是两个独立的法人。第三人江西荣和公司未经联营项目合作一方即天涯海角管理处同意，将＂天涯物寨＂联营的土地房产划归给三亚荣和公司并申请办证不合法。三亚市国土局未查清＂天涯物寨＂土地及房产的事实，将＂天涯物寨＂土地及房产颁证在第三人荣和公司名下，这一确权具体行政行为所依据的事实不清，主要证据不足，程序违法，依法应予纠正。关于诉讼时效的问题，旅游投资公司是具体行政行为相对人，其在2001年11月办理抵押借款发现＂天涯物寨＂的房产和土地被江西高院查封，不能推定其知道或应当知道三集房字第X号房屋权证的存在。旅游投资公司作为发证行为的利害关系人，其起诉三亚市国土局发证行为适用《关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》，起诉期限从知道或应当知道该具体行政行为内容之日起计算．因此旅游投资公司起诉未超过法定的诉讼时效．依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第(2)项第(1)(3)目之规定，判决撤销三亚市国土资源局于1995年7月25日向第三人三亚荣和旅业投资发展有限公司颁发的三集房证第X号《房屋所有权证》。
上诉人国土局称：原审判决认定诉讼时效未过，适用法律错误。旅游投资公司是1998年8月31日由天涯海角风景区管理处改制而成。在改制过程中，按照法律规定必须对管理处进行清产核资、资产评估、清理债权债务以及审查对外投资、合作等一系列法定程序。此时应知＂天涯物寨＂的实际情况。再者，旅游投资公司在2001年11月20日办理房地产抵押时，就应当了解＂天涯物寨＂的产权登记情况。国土局办理的《三亚市房地产抵押登记卡》备注栏中明确写道＂该宗抵押物为该宗土地中除江西高院查封的＂天涯物寨＂房产及相应土地(房屋7042．8平方米，土地（略）．25平方米)以外的土地（略）．65平方米。＂这已经清楚地告知旅游投资公司＂天涯物寨＂房屋和土地的权利现状。旅游投资公司在换发土地使用权证证号为天涯国用(1993)字第X号为三土房(2001)字第X号时发现＂天涯物寨＂的房产和土地已经被江西省高院查封的同时亦到国土局进行了调查了解。因此旅游投资公司应当在2001年11月知道其诉权存在时提出诉讼，现已丧失诉权。
原审判决认定事实有误。1995年1月6日，三亚荣和依照法定程序向三亚市房管所提交《单位房屋产权登记申请书》并提交了足以认定＂天涯物寨＂房产已归三亚荣和所有的文某。三亚荣和提供的申请材料符合要求，房屋管理所依据这些材料给三亚荣和发放《房屋所有权证》是符合法定程序的。1995年7月25日房屋管理所给三亚荣和颁发的是《房屋所有权证》，未改变＂天涯物寨＂房产所占有土地的划拨性质及土地用途，建筑物没有超过容积率，也没有办理土地使用权过户手续，而三亚荣和提供的申报材料又完全证实了其拥有＂天涯物寨＂房产权的合法性。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》(以下简称《暂行办法》第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权是可以分割的。虽然《城市房地产管理法》于1995年1月1日实施，但是各地在具体实施的时间上有所滞后。房产管理所在这种情况下，为三亚荣和办理＂天涯物寨＂房产的所有权证的行为合法的。请求撤销一审人民法院的判决。
被上诉人旅游投资公司答辩称：＂天涯物寨＂涉及的是土地处理，适用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第42条比适用第41条更妥当。一审已查明＂天涯物寨＂的协议书原件，从三亚荣和＂天涯物寨＂《房屋所有权证》档案中取得的《协议书》是经过修改的。
本院认为，双方争议的焦点是旅游投资公司的起诉期限及颁证行为认定的事实是否清楚。关于起诉期限问题，上诉人以旅游投资公司知道房产被查封的事实来推定该公司于2001年11月已明确知道该行为存在的理由不充分，因为该推定没有其他相关证据形成证据链来佐证。关于颁证行为认定事实问题，双方在该问题上争执的焦点在于《联营协议》关键条款的真伪性。上诉人举证的《联营协议》复印件与旅游公司举证的《联营协议》原件关于产权归属的关键条款内容不一致，由于江西荣和公司、三亚荣和公司未到庭参加诉讼，该问题无法查明清楚。根据举证责任的分配原则，证明该事实的证据由上诉人举证。上诉人未能举证证明该事实应当承担举证不能的法律后果。据此，原判认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审诉讼费200元由上诉人三亚市国土资源局负担。
本判决为终审判决。
审判长李某
审判员林某贤
审判员王筠
二00五年七月二十五日
书记员吴璟
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