上诉人（一审原告）陈某，男。
上诉人（一审原告）梁某，女。
两上诉人的共同委托代理人邓汉宏。
两上诉人的共同委托代理人王坚。
被上诉人（一审被告）南宁福翔房地产开发有限责任公司。
法定代表人黄某，董事长。
委托代理人栗某某。
一审第三人广西中天世纪物业服务有限责任公司。
法定代表人肖某，总经理。
上诉人陈某、梁某因与被上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司（以下简称福翔公司）、一审第三人广西中天世纪物业服务有限责任公司（以下简称中天公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月11日受理后，依法组成合议庭，并于2011年8月10日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人陈某及其与上诉人梁某的共同委托代理人邓汉宏、王坚，被上诉人福翔公司的委托代理人栗某某到庭参加诉讼。一审第三人中天公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年11月23日，陈某、梁某与福翔公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充合同各一份，其中，《商品房买卖合同》约定：陈某、梁某向福翔公司购买南宁市X路X号福满花园第X幢X层x号房，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3117.20元，总金额为x元，陈某、梁某于2006年11月14日前支付首期款x元，余款x元由陈某、梁某向银行申请按揭贷款；福翔公司应于2008年2月18日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付陈某、梁某；除合同第八条规定的特殊情况外，福翔公司如未按合同规定的期限将商品房交付陈某、梁某，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，福翔公司按日向陈某、梁某支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，陈某、梁某有权解除合同，陈某、梁某解除合同的，福翔公司应当自陈某、梁某解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按陈某、梁某累计已付款的5%向陈某、梁某支付违约金。陈某、梁某要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，福翔公司按日向陈某、梁某支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，福翔公司应当书面通知陈某、梁某办理交付手续。双方进行验收交接时，福翔公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，福翔公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。福翔公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，陈某、梁某有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由福翔公司承担。由于陈某、梁某原因，未能按期交付的，双方同意按补充合同约定处理；福翔公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（合同附件三对装饰、设备标准进行了约定），达不到约定标准的，陈某、梁某有权要求福翔公司更换相同或相近装饰的设备或补偿差价；福翔公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配某建筑按以下日期达到使用条件：1、一期道路：交房后三个月内正常使用；2、有线电某：房屋交付后三个月内正常使用；3、给某、电：交房时投入使用；4、电某：交房时投入使用。如在规定日期内未达到使用条件，福翔公司须在90日内补齐设施，使其达到使用条件，超过90日视为逾期交房。此外，双方还在合同中对其他事项进行了相关约定。双方在《商品房买卖合同》补充合同中约定：商品房具备原合同第八条约定的交房条件时，福翔公司有权通知陈某、梁某接房，交房时应同时向陈某、梁某交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》（其中《南宁市建设工程竣工验收备案证明书》可另行交付）；除遇原合同第八条之特殊情况外，福翔公司应按期交房。福翔公司也可以提前将商品房交付陈某、梁某，陈某、梁某不得拒绝。陈某、梁某须在福翔公司发出商品房交接通知书后30天内，亲自或委托代理人按福翔公司通知书所指定的时间、地点办理商品房交接手续，交付管理费及有关费用；如福翔公司达到原合同约定的交房条件，陈某、梁某未在交房通知书限定的期限内前往指定地点办理商品房交接手续，陈某、梁某应承担由此给某翔公司造成的一切损失，并自上述期限届满之日即视为陈某、梁某已接受该商品房，商品房交接手续即视为办理完毕。此外，双方还在补充合同中对其他事项进行了相关约定。2006年11月12日，陈某、梁某向福翔公司支付购房首期款x元，余款x元以按揭形式支付。2008年1月21日，福满花园X号、X号楼通过竣工验收。2008年1月31日，福翔公司向陈某、梁某发出交房通知书。2008年2月18日，福翔公司向厦门中天世纪物业管理有限公司南宁分公司出具《通知》，内容为：“购买我司‘福满花园’项目一期X栋X号房的业主陈某，已缴清购房款，请予以办理交房手续。”2008年3月15日，陈某到指定地点办理商品房验收交接手续，但因在验房中发现质量问题未收房。此后，陈某又分别于同年3月18日、5月10日、7月10日多次到讼争房屋处查看，均因房屋存在质量问题未能收房。双方直至2009年7月29日才办理了验房交接手续。2010年2月，陈某、梁某以福翔公司逾期交房为由诉至一审法院，请求法院判决福翔公司向其偿付逾期交房违约金x元，中天公司与福翔公司承担连带支付责任。福翔公司应诉后于2010年4月29日以中天公司疏于管理讼争房屋导致讼争房屋设施被盗造成房屋迟延交付为由，要求追加厦门中天世纪物业管理有限公司南宁分公司为本案一审共同被告参加诉讼。一审法院为查明案件事实，于2010年6月3日决定追加中天公司为本案一审第三人参加诉讼。庭审中，陈某、梁某表示其主要因讼争房屋不符合《商品房买卖合同》附件三中约定的装饰、设备标准第2、4、5、6、7、8、9项而不同意收房。
另查明：2006年7月14日，福翔公司与厦门中天世纪物业管理有限公司南宁分公司签订了《前期物业管理服务合同》及补充协议书，约定由厦门中天世纪物业管理有限公司南宁分公司负责对南宁“福翔•福满花园”实行前期物业管理。2009年1月1日，福翔公司与中天公司签订了内容与2006年7月14日合同及补充协议完全相同的《前期物业管理服务合同》及补充协议书。
一审法院经审理认为：陈某、梁某与福翔公司签订的《商品房买卖合同》及补充合同是双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容合法，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。关于福翔公司是否存在逾期交房的违约行为：一、根据双方合同约定，福翔公司应当在2008年2月18日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付陈某、梁某使用，福翔公司已于2008年1月31日向陈某、梁某发出交房通知书，又于2008年2月18日通知负责前期物业管理的公司给某陈某、梁某办理交房手续，且不存在不出示证明文件或出示证明文件不齐全的情形，故造成本案讼争房屋迟延交付的责任不在福翔公司；二、双方在合同中约定福翔公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方在合同附件三中约定的标准，达不到约定标准的，陈某、梁某有权要求福翔公司更换相同或相近装饰的设备或补偿差价。现陈某、梁某在庭审中表示福翔公司交付的讼争房屋不符合《商品房买卖合同》附件三中约定的装饰、设备标准第2、4、5、6、7、8、9项，则陈某、梁某可按合同约定要求福翔公司更换相同或相近装饰的设备或补偿差价而不应以此为由拒绝收房；三、福翔公司在合同中承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配某建筑按以下日期达到使用条件：1、一期道路：交房后三个月内正常使用；2、有线电某：房屋交付后三个月内正常使用；3、给某、电：交房时投入使用；4、电某：交房时投入使用。如在规定日期内未达到使用条件，福翔公司须在90日内补齐设施，使其达到使用条件，超过90日视为逾期交房。陈某、梁某未能举证证明福翔公司交付房屋时存在上述基础设施、公共配某建筑未达到使用条件的情形，故本案情形亦不符合上述的逾期交房情形；四、陈某、梁某与福翔公司双方在补充合同中约定：陈某、梁某须在福翔公司发出商品房交接通知书后30天内，亲自或委托代理人按福翔公司通知书所指定的时间、地点办理商品房交接手续，交付管理费及有关费用；如福翔公司达到原合同约定的交房条件，陈某、梁某未在交房通知书限定的期限内前往指定地点办理商品房交接手续，陈某、梁某应承担由此给某翔公司造成的一切损失，并自上述期限届满之日即视为陈某、梁某已接受该商品房，商品房交接手续即视为办理完毕。福翔公司于2008年1月31日向陈某、梁某发出交房通知书，陈某、梁某于2008年3月15日才去办理交接手续，已超过30天的期限，根据约定，应视为陈某、梁某已接受该商品房，商品房交接手续即视为办理完毕。综上所述，福翔公司不存在逾期交房的违约行为。陈某、梁某要求福翔公司与中天公司承担逾期交房的违约责任，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，该院判决如下：驳回陈某、梁某的诉讼请求。案件受理费1860元，由陈某、梁某负担。
上诉人陈某、梁某不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决只查明2008年1月31日福翔公司已向陈某、梁某发出交房通知书，但却未审查《交房通知书》的内容，即断章取义地认定“陈某、梁某于2008年3月15日才去办理交接手续，已超过30天，并根据补充合同约定，应视为陈某、梁某已接受该商品房，商品房交接手续即视为办理完毕”。《交房通知书》原文如下记载：“……我司决定从2008年2月18日起开始交房，……请您最迟于2008年3月18日前办理收房手续。……”。根据该交房通知书，陈某、梁某于2008年3月15日到中天公司处办理交接手续并不违反福翔公司的规定及要求。2、一审判决未全面审查《商品房买卖合同》，对该合同第十一条的约定视而不见。《商品房买卖合同》第十一条约定：“……。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2008年3月15日陈某、梁某去办理交接时，福翔公司及中天公司均未向陈某、梁某提供《房屋使用说明书》及《住宅(商铺)质量保证书》。迟至2009年7月29日，福翔公司才交付《房屋使用说明书》及《住宅(商铺)质量保证书》。显然，福翔公司的房屋交付不符合《商品房买卖合同》第十—条的约定，但一审判决却无端地认定2008年2月18日通知负责前期物业管理的中天公司给某某、梁某办理交房手续时，不存在不出示证明文件或出示证明文件不齐全的情形。3、一审判决未对福翔公司交付的房屋是否符合《房屋使用说明书》及《住宅(商铺)质量保证书》的要求进行评判。《房屋使用说明书》第1条：“本栋住宅为框架结构，室内初装修；内墙及天棚为混合砂浆抹面，供电某位，上下水预留管道接口”，第3条：“户内设备已装有给某、电某、开关、插座、配某、预留闭路电某插座、电某插座合。……”，第6条：“户内线路分为照明、空调、电某、插座等四个回路，……”。本案涉及的房屋在交接前，供电某路及设施被盗，福翔公司交房时显然不具备“供电某位”及供电某备到位的房屋使用条件，更谈不上《住宅(商铺)质量保证书》规定的第1条第(6)点：“电某管线、给某管道保修二年”、第(7)点：“灯具、电某开关保修六个月”等保修条件。陈某、梁某以此作为拒绝接收房屋的理由之—，并无不妥，但一审判决对此意见却不予认定和采纳。4、一审判决认定福翔公司2008年3月15日交付时该房屋已符合“该商品房经验收合格”，缺乏事实依据。福翔公司获得福满花园5#、6#楼的《竣工验收备案表》及《建设工程质量竣工验收意见书》，并不等于福翔公司交付的涉案5#楼X层x号就是合格的商品房，具备交付和使用条件。首先，竣工验收单位并未对福满花园5#、6#楼的所有房屋进行全部检查，而只是抽检了其中的30%房屋；抽检合格并不等于全部合格。换言之，并不等于涉案5#楼X层x号房已经验收合格。其次，陈某、梁某于2008年3月15日与中天公司的工作人员到x号房验收该房，经查验，该房存在诸多不具备交付条件的问题：1、进户门外警灯孔洞未补好；2、进户大门污染未清理干净，门框的抹灰不平直；3、室内通电、配某、插座均未安装好，穿线管内无电某(估计被盗走)；4、厨房门项梁某抹灰不顺直；5、厨房内水龙头边渗水；6、铝合金门窗框边及玻璃前后(内外)砂浆及保护膜未清理干净、割平齐；7、厨房门顶抹灰不平直；8、出阳台门边门脚砂浆崩角、阳台栏杆脚压顶抹灰出现龟裂、空鼓，门框边未清理；9、南面小房窗框边抹灰不密实、爆裂；10、通道顶面板安不方正；11、卫生间顶水管道多水渍；12、北面房入门边框整体扭角，空调管孔洞预留管未割平墙面、外部未补密实；13、室内少量空鼓，已补灰新旧接槎不平直；14、内门高度不统一；15、主卧房间窗底地板未清理，外部涂料未油到底部；16、主卧门后门柜未清理。x号房的上述缺陷，普通人明眼就可以看出，该房显然也不符合建设部规定的《住宅工程初装饰竣工验收办法》的要求，陈某、梁某因此而拒收该房并无不妥。二、一审判决程序违法。一审判决在处理本案时，具有明显的倾向性。允许本应缺席审理和判决的福翔公司重新到庭参加诉讼。一审判决于2010年7月9日第一次开庭时，福翔公司经法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，只给某院提交了—份关于逾期交房的责任在于中天公司管理不善的“说明”。第一次开庭时，已对全案进行了法庭调查及法庭辩论，剩下的只是合议庭合议及宣判。但2010年10月26日第二次开庭时，法庭却不顾陈某、梁某的质疑，允许福翔公司重新举证及答辩，并依此认定了福翔公司在2008年2月18日时已有《房屋使用说明书》及《住宅(商铺)质量保证书》等文件，不存在不出示证明文件及证明文件不齐全的情形。三、一审判决适用法律错误。一审法院在没有事实根据支持的情况下，套用合同法的相关规定对本案进行裁决，其适用的法律无疑是错误的。综上所述，陈某、梁某请求二审法院判决撤销一审判决，依法改判福翔公司赔偿逾期交房违约金x元，中天公司承担连带赔偿责任，本案的一、二审诉讼费用由福翔公司承担。
被上诉人福翔公司辨称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈某、梁某的上诉请求，维持原判。
一审第三人中天公司书面辩称：一、福翔公司不存在逾期交房的违约行为。陈某、梁某与福翔公司签订的《商品房买卖合同》及补充合同是双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容合法，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。福翔公司于2008年1月31日向陈某发出交房通知书，陈某于2008年3月15日才去办理交接手续，已超过30天的期限，根据约定，应视为陈某已接受该商品房，商品房交接手续即视为办理完毕。可见，福翔公司根本不存在逾期交房违约的行为。二、中天公司与厦门中天世纪物业管理有限公司南宁分公司是一套人马，两块牌子。中天公司不是商品房买卖合同的相对人，根本不存在承担违约责任的问题。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回陈某、梁某的上诉请求。
当事人争议的焦点是：1、被上诉人福翔公司是否存在逾期交房行为2、上诉人陈某、梁某诉请被上诉人福翔公司赔偿的违约金是否过高3、如果被上诉人福翔公司要承担逾期交房的违约责任，一审第三人中天公司是否应当承担连带赔偿责任
双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈某诉辩主张外，未提供新证据。
一审查明的事实确实无误，本院予以确认并补充查明：福翔公司于2008年1月31日向陈某、梁某发出《交房通知书》，《交房通知书》的内容为：“……我司决定从2008年2月18日起开始交房，……请您最迟于2008年3月18日前办理收房手续。……”。2008年3月15日，陈某、梁某到指定地点办理商品房验收交接手续，但因在验房中发现房屋有如下质量问题未收房：1、进户门外警灯孔洞未补好；2、进户大门污染未清理干净，门框的抹灰不平直；3、室内通电、配某、插座均未安装好，穿线管内无电某；4、厨房门项梁某抹灰不顺直；5、厨房内水龙头边渗水；6、铝合金门窗框边及玻璃前后(内外)砂浆及保护膜未清理干净、割平齐；7、厨房门顶抹灰不平直；8、出阳台门边门脚砂浆崩角、阳台栏杆脚压顶抹灰出现龟裂、空鼓，门框边未清理；9、南面小房窗框边抹灰不密实、爆裂；10、通道顶面板安不方正；11、卫生间顶水管道多水渍；12、北面房入门边框整体扭角，空调管孔洞预留管未割平墙面、外部未补密实；13、室内少量空鼓，已补灰新旧接槎不平直；14、内门高度不统一：15、主卧房间窗底地板未清理，外部涂料未油到底部；16、主卧门后门柜未清理。以上房屋问题于2009年7月10日基本整改后，2009年7月29日，陈某、梁某与福翔公司办理x号房的交接手续。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，生效合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，一、关于福翔公司是否存在逾期交房行为问题。2006年11月23日，陈某、梁某与福翔公司签订了《商品房买卖合同》，在《商品房买卖合同》第十四条中明确规定：“福翔公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配某建筑按以下日期达到使用条件：1、一期道路：交房后三个月内正常使用；2、有线电某：房屋交付后三个月内正常使用；3、给某、电：交房时投入使用；4、电某：交房时投入使用。如在规定日期内未达到使用条件，福翔公司须在90日内补齐设施，使其达到使用条件，超过90日视为逾期交房”。陈某、梁某在福翔公司的《交房通知》限定的日期内，于2008年3月15日办理x号房的收房交接手续时，发现x号房除了有装饰、设备方面的质量问题外，也不具备“供电某位”及供电某备到位的房屋使用条件。上述房屋的质量及供电某题直至2009年7月10日才基本整改完毕，2009年7月29日双方验收后履行交房手续。福翔公司确实违反了与陈某、梁某所签订的《商品房买卖合同》第十四条规定。因此，本院对陈某、梁某提出福翔公司违反约定逾期交房的主张予以支持。二、关于陈某、梁某诉请福翔公司赔偿的违约金是否过高问题，因陈某、梁某和福翔公司都没有证据证明陈某、梁某的实际损失，本院以同类地段同类房屋租金为标准判断购房者的实际损失，如果违约金超过租金的30%，应认定违约金过高。陈某、梁某主张同类地段同类房屋月租金为3000元，按每月30天计算，每日租金为100元。福翔公司对此提出了异议，但并没有提出相关证据予以证实，根据“谁主张，谁举证”原则，本案中关于违约金及房屋租金过高的举证义务方是福翔公司，因此福翔公司应承担举证不能的法律后果，本院对陈某、梁某提出的房屋租金价格的主张予以支持。陈某、梁某诉请福翔公司偿付的违约金为x×（526-90）×0.05%=x元，以同类地段同类房屋租金为标准判断陈某、梁某的实际损失应为：（526-90）天×（100+100×30%）元=x元,因此,陈某、梁某诉请的违约金过分高于实际损失，对于高出部份本院不予支持，福翔公司应偿付给某某、梁某逾期交房违约金x元。三、关于中天公司是否应当承担连带赔偿责任问题。2006年7月14日，福翔公司与厦门中天世纪物业管理有限公司南宁分公司签订了《前期物业管理服务合同》及补充协议书，委托厦门中天世纪物业管理有限公司南宁分公司负责对南宁“福翔•福满花园”实行前期物业管理。并于2008年2月18日以通知的方式委托中天公司代为办理x号房的交接手续。因此，中天公司不是商品房买卖合同的相对人，而是福翔公司的委托代理人，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，中天公司不应承担连带赔偿责任。
综上所述，一审判决实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
一、撤销南宁市X区人民法院（2010）西民一初字第X号民事判决；
二、被上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司向上诉人陈某、梁某支付逾期交房违约金x元；
三、驳回上诉人陈某、梁某的其他诉讼请求。
一审案件受理费1860元（上诉人陈某、梁某已预交），由上诉人陈某、梁某负担580元，被上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司负担1280元；二审案件受理费1860元（上诉人陈某、梁某已预交），由上诉人上诉人陈某、梁某负担580元，被上诉人南宁福翔房地产开发有限责任公司负担1280元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长蒙恪民
代理审判员彭小宁
代理审判员骆祖进
二○一一年九月二十二日
书记员骆春利
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