上诉人（原审被告）李某，女，X年X月X日出生。
委托代理人孙玉芳，河南联盟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）何某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人董玉南，河南辉龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人孙红亮，河南光河律师事务所律师。
上诉人李某、何某某因与被上诉人陈某某返还原物纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2008）红民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2004年9月18日，李某与新乡市委招待所签订租赁协议一份，双方约定将新乡市委招待所所有的牌坊街五号门面房租给李某使用，租期两年，自2004年9月11日至2006年9月10日止。租赁期间何某某与孟哲、杨勇涛三人共同投资开办红茶坊茶楼，并以杨勇涛的妻子李某的名义办理了工商登记，性质为个体工商户。2005年12月15日，何某某出具证明称何某某于2005年购买孟、杨二人的股份，红茶坊茶楼产权归何某某个人所有，以后红茶坊的产权及债务纠纷与李某、孟哲、杨勇涛无关。之后红茶坊茶楼由何某某实际经营并按每月2500元向新乡市委招待所交纳租赁费。到期后，双方未续签租赁合同。2007年11月，新乡市委招待所书面通知李某及何某某，因双方所签合同已到期，且李某及何某某自2007年3月起欠交房租费累计x余元，市委招待所在转卖房屋时将所欠房租权移交陈某某，因何某某欠交房租且放弃对所租房屋的优先购买权，新乡市委招待所将牌坊街五号门面房卖给陈某某，何某某所欠房租权一并转让给陈某某。同月，陈某某到房管部门办理房产证后，向李某、何某某主张权利。李某、何某某拒不腾房并拒交租金。为此，陈某某诉至法院，要求解决。
原审法院认为：2004年9月18日，李某与新乡市委招待所签订期限为两年的房屋租赁合同，李某所租房屋由何某某、孟哲、杨勇涛投资开办红茶坊茶楼，登记的业主是李某，性质为个体工商户，实际经营者为何某某，租赁合同到期后，何某某未与新乡市委招待所续签合同，仍在经营，且从2007年3月起欠交房租，租赁合同到期后，应视为不定期租赁合同，新乡市委招待所可以随时解除合同。新乡市委招待所通知何某某、李某后，其仍未交纳房租。何某某在租赁合同到期后未续签租赁合同，且欠交房租，其已丧失同等条件下对租赁房屋的优先购买权。陈某某与新乡市委招待所双方的房屋买卖行为符合法律规定，陈某某所取得的房屋产权合法有效。新乡市委招待所在出卖房屋时已通知何某某、李某将所欠房租权移交给陈某某，该债权转让通知已经生效，何某某应当向陈某某履行义务，何某某既未与陈某某签订房屋租赁合同，又不交纳租金且占有该房，侵犯了陈某某的合法权益，应当承担相应的法律责任。何某某以李某登记的营业执照经营，虽然何某某作为实际经营者声明，其经营期间的债务与李某无关，但依照我国法律规定，个体工商户营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，业主与实际经营者承担连带责任，故李某应承担法律责任。综上所述，陈某某要求李某、何某某返还所占房屋、赔偿损失(从2007年3月份至返还之日止按每月2500元计算)的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。何某某提出在合同未解除的情况下，新乡市委招待所将房屋卖给陈某某无效的辩称，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第一百零六条第一款之规定，缺席判决：一、何某某在本判决生效后十日内将位于新乡市X路石牌坊商业步行街X路南西X号的房屋(建筑面积358．22平方米)腾空返还给陈某某；二、何某某在本判决生效后十日内按每月2500元支付陈某某从2007年3月起至腾出房屋返还陈某某止期间的房租损失；三、李某承担连带责任。案件受理费975元，由何某某负担。
李某上诉称：1、“红茶坊茶楼”虽以李某的名义办理工商登记，但实际为何某某、孟哲、杨勇涛（李某的丈夫）三个股东共同出资开办，2005年12月15日，杨永涛、孟哲退伙，该茶楼的产权归何某某个人所有，何某某经营期间的债务与李某无关。2、“红茶坊茶楼”的营业执照于2006年被工商部门收回，该茶楼的个体工商户资格被取消，李某作为该个体工商户负责人的身份也不复存在，原审判决李某承担返还房屋并支付2007年3月以后房租的连带责任错误。请求撤销原判，改判驳回被上诉人要求李某承担连带赔偿责任的请求。
何某某上诉称：新乡市委招待所未通知何某某解除合同，且一直在计算租金，原审判决认定新乡市委招待所已与何某某解除合同及何某某丧失优先购买权错误。实际情况是：2004年7月，李某、何某某、孟哲、杨勇涛四人向市委招待所提出签订5年以上的租赁合同，市委招待所不同意，但口头保证合同到期后和我们续签合同，我们才决定投资几十万元对租赁房屋进行改造、装修，合同到期前，何某某就要求市委招待所续签合同，市委招待所不同意，在合同到期后何某某又支付了几个月的房租，市委招待所仍不同意续签合同，造成红茶坊茶楼的营业执照被工商部门吊销，茶楼停业，几十万元的投资无人赔偿，何某某才不向市委招待所支付租金。原审判决认定事实不清，对法律关系的认定错误，请求撤销原判，发回重审。
陈某某辩称：上诉人与新乡市委招待所的租赁合同到期后未续签合同，双方形成不定期租赁关系，因上诉人自2007年3月起未再支付租金，市委招待所通知上诉人解除合同，双方不再存在租赁关系，上诉人已丧失优先购买权。上诉人自2007年3月至11月未支付租金也不返还房屋给市委招待所造成租金损失x元，市委招待所将该债权转让于陈某某且履行了通知义务，该债权转让行为合法有效。陈某某系案涉房屋的所有权人，上诉人拒不返还房屋，构成侵权，应承担由此给陈某某造成的经济损失。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：上诉人与新乡市委招待所约定的租赁期限于2006年9月10日届满，此后双方未续订租赁合同，租赁关系转为不定期租赁合同关系；新乡市委招待所将案涉房屋转让于陈某某且陈某某于2007年11月8日已办理该房屋的产权登记手续，新乡市委招待所不再具有案涉房屋出租人的身份，上诉人与新乡市委招待所的租赁关系终止；上诉人未与陈某某签订租赁合同，其占有案涉房屋没有合法根据，陈某某要求上诉人返还房屋并参照上诉人与新乡市委招待所约定的租赁标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，应予支持。上诉人所称其对租赁物的优先购买权受侵害及装饰装修残值损失补偿问题，与本案纠纷争议的性质不同，其应向原出租人新乡市委招待所主张。因新乡市委招待所对上诉人享有的2007年3月至2007年11月的租金收益能否实现需以上诉人与新乡市委招待所之间的赔偿或补偿纠纷的处理结果为依据，故新乡市委招待所向陈某某转让该部分债权的效力尚不确定，本院仅对陈某某所主张的2007年11月之后的房屋占有使用费予以支持。上诉人李某虽系红茶坊茶楼营业执照上登记的业主，但不是实际经营者，也不是案涉房屋的实际占有人，何某某系案涉房屋的实际占有人，被上诉人应向实际占有人主张返还，原审判决李某承担连带责任没有法律依据，应予纠正，李某的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持新乡市红旗区人民法院（2008）红民一初字第X号民事判决第一项；
二、变更新乡市红旗区人民法院（2008）红民一初字第X号民事判决第二项为：何某某于本判决送达后十日内向陈某某支付自2007年11月8日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费，按每月2500元计算；
三、撤销新乡市红旗区人民法院（2008）红民一初字第X号民事判决第三项；
四、驳回陈某某的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费975元，由陈某某负担75元，何某某负担900元；二审案件受理费970元，由陈某某负担70元，何某某负担900元。
本判决为终审判决。
审判长杜伟强
审判员蒋雪梅
审判员梁国兴
二○一○年四月一日
书记员刘志飞
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