山东省东营市中级人民法院
民事判决书
(2004)东民四终字第X号
上诉人(原审被告)：宋某某，男，X年X月X日出生，汉族，东营市垦利县彩虹印刷厂业主，现住（略）。
委托代理人：徐学艺，山东齐征律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：垦利县招商局，住所地：东营市垦利县经济开发区。
法定代表人：刘某，局长。
委托代理人：胡新华，山东城合律师事务所律师。
上诉人宋某某为与被上诉人垦利县招商局房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市垦利县人民法院(2003)垦民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋某某及委托代理人徐学艺、被上诉人垦利县招商局委托代理人胡新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2000年下半年，垦利县招商局与垦利县经济技术开发区管理委员会、垦利县外经委(合署办公)共同投资建设宿舍楼，除去职工购买的还剩有五户(均称为集资盖房)，由外部人员购买。其中宋某某购买了该宿舍楼西单元二楼西户，当时垦利县招商局、垦利县经济技术开发区管理委员会及垦利县外经委的班子成员集体研究决定向外出卖的楼房主楼价格每套1000元／平方米，然后再根据楼层对价格进行调整，五层900元／平方米，一、四层1000元／平方米，二、三层1050元/平方米。自2000年4月份至2001年4月份，宋某某先后向垦利县招商局交纳（略）元(其中包括部分打印费冲抵)。2001年7月左右，宋某某搬进所购楼房，后来取得储藏室钥匙并使用了储藏室。2002年6月11日，垦利县经济技术开发区管理委员会召开专题会，对未确定的储藏室价格进行确定，价格为514元／平方米。但此后宋某某以其已交足房款为由拒绝交纳。一审中，垦利县招商局申请法院对楼房及储藏室的当时价格进行鉴定，原审法院依法委托东营乾泰会计师事务所进行鉴定，经鉴定，该楼房主房价格（略）.45元，储藏室价格（略）.37元，合计（略）.82元。
垦利县招商局以宋某某购买宿舍楼价值（略）元，已付12.4万元仍欠（略）元为由诉至原审法院，请求宋某某支付余款并赔偿损失1000元。
原审法院认为，垦利县招商局与宋某某之间口头买卖协议是双方的真实意思表示，虽然双方当时对房屋价款问题未达成协议，但楼房已交付宋某某使用，因此该买卖协议合法有效。至于房屋的价款，不管是垦利县招商局领导班子研究决定还是会谈纪要，都是其单方的意思表示，未取得相对方的同意，违背了自愿平等的民法基本原则，因此该决定和纪要不具有法律效力，垦利县招商局基于该决定和纪要向宋某某索要房款不能成立。但是，正因为双方未能就房款问题达成协议，以后也未能补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定可按交付楼房时该楼房的市场价格履行，垦利县招商局的诉讼请求未超过房屋交付时的市场价格，其要求予以支持。垦利县招商局庭审中要求变更诉讼请求，要求宋某某按鉴定报告补足（略）.82元，违背《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，不予支持。垦利县招商局要求宋某某支付逾期付款造成的损失1000元，因双方当时未约定价格，也未规定付款期限，故其请求无法律和事实依据，不予支持。垦利县招商局申请鉴定花费2000元，是缘于双方当时未对楼房价款协商，对此双方均有责任，可由双方分担。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第(二)项、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：一、宋某某给付垦利县招商局楼房款（略）元，于判决生效后10日内一次性全部付清；二、驳回垦利县招商局要求宋某某给付1000元经济损失的诉讼请求。案件受理费585元、其他费用292元，由垦利县招商局负担75元，宋某某负担802元。鉴定费2000元，由垦利县招商局和宋某某各负担1000元。
宋某某对此不服，上诉请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，支持其反诉请求。其依据的主要理由是：一、原判认定事实不清，适用法律不当。2000年初，被上诉人为赶上国家规定的房改时限，决定通过集资方式急建住宅楼，因其单位内部集资建房户达不到住宅楼设计户数，并缺少建设资金，所以从外单位寻找到包括上诉人在内的四户作为共同集资建房户。当时明确约定，上诉人向被上诉人支付集资建房款（略）元，被上诉人将拟建的住宅楼西单元二层西户及楼梯道西侧北起东数第一间储藏室分配给上诉人，并约定由被上诉人按房改政策给上诉人办理房产证。上诉人依约分期交付了（略）元，尚欠2000元，因被上诉人通知上诉人自行购置地面砖，被上诉人应退还上诉人地面砖款2000元。后上诉人自行购置了地面砖，因此所欠2000元即视为交付，至此上诉人已依约交清了全部集资建房款。原判错误有三：一是该案性质非房产买卖，而是职工集资建房后再按国家的房改政策分房购房，给上诉人办理房产证时也以房改名义办证。原判认为是单纯的房屋买卖行为、并按商品房买卖的规则来处理本案错误。二是上诉人已提交了其它同种情况购房户的证据，证实2000年集资建房时双方已明确约定房价款为12.6万元，原判不予认定错误。对被上诉人提供的证据“研究决定”，“会议纪要”，原判一方面否认其法律效力，同时又支持其诉讼请求，前后矛盾。三是被上诉人欲以市场价向上诉人追偿欠款所作的鉴定，因其无事实和法律依据并未得到原审法院的认可，判令上诉人承担相应鉴定费无法律依据。二、本案争诉事出有因，追索房款已过时效。上诉人系垦利彩虹印刷厂业主，2003年与被上诉人因印刷欠款产生纠纷诉至法院，后被上诉人败诉，以致被上诉人利用当时与上诉人集资建房没有书面合同之机，单方提高房屋价格，仅向上诉人追索。根据正常推理，购建住宅是工薪阶层生活中一件大事，在进行投资时不可能不商谈好价格。自2001年4月被上诉人将欠上诉人印刷费2万元抵顶房价款后，上诉人已全部结清房款。此时，被上诉人还欠上诉人印刷费3万余元，按被上诉人原审中提出的房价，为何不再继续抵帐这足以说明被上诉人主张的房价并非建房初期已形成，也非2001年4月已形成。被上诉人自2001年4月起也再无向上诉人追要欠款，其起诉中主张多次向上诉人追要逾期房款也无证据证实，故即使该款合法有效，亦过了诉讼时效，亦应驳回其诉讼请求。三、原判将案件定性为房屋买卖给被上诉人带来极大风险。退一步讲，如果原审定性准确，即实质上认定上诉人与被上诉人之间是一种商品房预购行为，但因被上诉人不具备对外售房的主体资格，将面临极大的风险。被上诉人不是商品楼开发商不具有房地产开发资格，肯定没有申请建设用地规划许可证、预售房许可证，也就不能按商品房买卖的手续给上诉人办理房产证等相关手续，因此，认定该案是商品房买卖，上诉人保留按《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，向被上诉人追索赔偿款的权利。四、原审法院与被上诉人有招商引资方面的利害关系，应另行指定法院审理或提级审理。五、原判程序违法，剥夺了上诉人的反诉权利。一审中，上诉人提起反诉，请求被上诉人返还地面踢脚线瓷砖款247元、木制壁橱款1800元、防盗门款350元，但原审法院仅让上诉人在庭审中陈述，而未予立案，判决书也未记载相关内容，程序违法。
被上诉人答辩称，一、双方当事人之间口头买卖房屋的协议合法有效，上诉人应支付购房款。一是双方之间曾达成过口头买卖房屋的协议，且该协议是双方当事人的真实意思表示。二是涉案房屋已实际交付。三是被上诉人有权出售本单位的房产。四是上诉人欠被上诉人购房款。二、本案没有超过诉讼时效。一是双方并没有对还款时间及期限作出约定，被上诉人可随时主张权利。二是双方曾口头约定以打印费冲抵购房款，现上诉人违反约定，擅自向被上诉人主张打印费，且主张打印费一案业经法院判决，因此被上诉人在上诉人违反约定主张打印费后，依法提起诉讼并未超过诉讼时效。三、原判适用法律正确，程序合法。一是上诉人现在否认欠房款，即双方对购房价格存在争议，也就是双方对购房款问题没有达成协议，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，应当按订立合同时履行地的市场价格履行。而订立合同时的市场价格经评估已超出被上诉人的诉讼请求，故原判支持被上诉人诉讼请求适用法律正确。二是原审法院并未剥夺上诉人的反诉请求，一审程序合法。上诉人没有在举证期满前提出反诉，也未在一审时正式提出反诉及交纳反诉费，依据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，原审法院不应对其反诉请求进行审理。四、上诉人不是被上诉人单位职工，无权享受本单位职工房改政策。五、本案不属于商品房买卖纠纷，而是被上诉人对自有财产的处分。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审一致，二审中双方均未提供新的证据。
本院认为，上诉人与被上诉人就集资建房达成的口头协议，是双方的真实意思表示，虽然双方对房屋价款发生争议，但楼房已实际交付并使用多年，原判认定口头协议合法有效正确。上诉人以集资盖房的方式取得案涉楼房，原判认定其性质实为房屋买卖并无不当，上诉人关于本案性质非房屋买卖的主张，本院不予支持。
本案中，上诉人与被上诉人对口头约定的房屋价款发生争议，被上诉人以其领导班子的研究决定和会谈纪要为据，主张楼房主房和地下室应分别计价，计款为（略）元，被上诉人予以否认，因上述证据为被上诉人的单方形成且上诉人否认，原判未予采信其证据的证明力符合法律规定。上诉人以其同期集资建房住户的书面证言为据，主张口头约定内容为主房和地下室的全部款项为12.6万元，被上诉人也予否认，因上述证人无某当理由未出庭作证，原判不予采信其书面证言的效力，符合最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定。基于此，双方对口头约定的内容发生争议，且各自提供的证据相互矛盾，故原判参照同期楼房的市场价格处理本案，符合《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，据此判令上诉人支付剩余房款和分担鉴定费用正确，应予支持。
关于上诉人主张的诉讼时效问题，因双方并未对还款时间及期限作出约定，因此被上诉人主张权利符合法律规定，上诉人的该主张不予支持。关于上诉人请求本案应指定其他法院审理或提级审理的主张，就程序问题因其未在合法期限内向原审法院主张，且其已实际参加了一审诉讼，故对该主张本院不予支持。关于上诉人主张原判剥夺其反诉权利程序违法的问题，因其未在一审举证期限届满前提出反诉，原判依据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，未对其请求进行审理并不违法。综上，原判认定事实清楚，判决得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费585元，由上诉人宋某某负担。
本判决为终审判决。
审判长宋某美
审判员潘霞
审判员纪红广
二OO四年四月二十八日
书记员周爱辉
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