上诉人（原审被告）龚某。
委托代理人李某某。
被上诉人（原审原告）陆某。
委托代理人史某。
上诉人龚某因与被上诉人陆某租某合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2011年1月24日组织当事人到庭就本案争议的事项进行了调查、辩论和调解。上诉人龚某及其代理人李某某、被上诉人陆某的委托代理人史某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年2月1日龚某作为甲方与陆某作为乙方签订《房屋（铺面）租某合同》，约定：“一、甲方将其所属座落南宁市津头黄屋坡X号的建筑面积321.88平方米七层24间房屋和铺面一间租某乙方作为旅馆经营使用，租某为捌年，从2009年2月1日起至2017年2月1日止。二、房屋租某每年壹拾万零陆某伍佰陆某元（106,560.00元）铺面租某每年叁万元（x.00元），乙方按季度向甲方交纳，且应在每季度末的最后一星期内将下季度的租某付清，甲方也应出具相关收据，双方皆不得任意抬高或降低租某标准。三、甲方必须保证乙方在租某期间房屋的正常使用。……2.签订合同之时，乙方向甲方交纳壹万元（x.00元）的房屋使用保证金，如有违约，甲方不退还。如无违约，待租某期满后，结清所有款项后，甲方如数退还保证金。3.乙方如需对房屋进行必要的装修，事前应告知甲方或房东，但不得损坏房屋的主体结构，且要符合消防安全要求。……5.租某期间乙方不得擅自将该房屋转租某人，如果乙方需要转租某人须经甲方同意……”。合同签订后，龚某即将租某房屋及铺面交付陆某使用。2009年5月13日陆某与广西翰龙广告公司签订了《翰龙广告合同书》，委托翰龙广告公司为其刊登招待所（位于黄屋坡X号）转让广告。2009年6月2日陆某以现金存款方式向吴美似的农行账户存入x元，用以交纳2009年6、7、8月的房屋（铺面）租某。2009年6月15日，陆某作为甲方与谭田文作为乙方签订了《转让合同》，约定：“因甲方无人管理，甲方将南宁市津头黄屋坡X号嘉邦招待所总店转让给乙方经营，转让费共壹拾叁万元（x元）转让交接后，甲方与嘉邦招待所总店没有任何债务关系。此据作为转让凭据”。同日，龚某之妻吴美似与陆某就水、电、税等费用进行结算并制作了清单，清单上载明：“到2009年6月15日止，所有费用已结清（吴美似），总数：3415元。”同年6月27日，吴美似在该清单下方记明：“因未结清电话费，号码为（略）、押金为贰佰捌拾伍元正（¥285元）”。2010年1月6日陆某以龚某在双方的租某合同解除后未返还其保证金、租某、垫付的水电费等费用为由诉至法院。
另查明：南宁市津头黄屋坡X号房屋的产权所有人为黄翠英，黄翠英与龚某系母子关系，龚某与吴美似系夫妻关系。2005年10月8日南宁市工商行政管理局向龚某颁发了《个体工商户营业执照》，该营业执照上载明：“字号名称：南宁市嘉邦招待所经营者姓名：龚某组织形式：个人经营经营场所：津头黄屋坡X号经营范围及方式：旅馆业服务”。
一审法院认为：陆某、龚某于2009年2月1日签订的《房屋（铺面）租某合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应自觉遵守。2009年6月15日陆某与谭田文签订《转让合同》后，即与龚某进行了水电费、电话费等费用的结算，由此可见，龚某对陆某转让行为的认可及双方解除租某合同的合意。庭审中，陆某生、龚某亦认可该租某合同解除，故认定陆某、龚某签订的《房屋（铺面）租某合同》于2009年6月15日解除。因陆某已向龚某交纳了2009年6、7、8月的租某，故合同解除后，龚某应退还陆某多交纳的两个半月的租某x元（x元÷12个月×2.5个月）。龚某辩称与陆某之间已无任何债务，并向本院提交陆某与第三人谭田文签订的《转让合同》予以证实，因该合同未就陆某、龚某之间的债权债务作明确约定，且仅系陆某与第三人之间的合同，龚某在该合同下方自行书写的文字系其自我陈述，陆某对此不予认可，故龚某称其不应退还陆某租某，不予采信。陆某要求龚某返还已付租某x元，予以支持。因合同解除当日陆某、龚某已就水电费等费用进行了结算，陆某、龚某对水电费已结清均无异议，故陆某现要求龚某支付代垫的水电费2268元，不予支持。关于房屋使用保证金x元，虽然陆某、龚某签订的《房屋（铺面）租某合同》约定陆某应向龚某交纳房屋使用保证金，但陆某未能提供证据证实其已交纳了该保证金，故陆某要求龚某退还房屋使用保证金x元的请求，不予支持。关于电话费押金285元，因陆某未能提供证据证实其已结清电话号码为（略）的电话费用，故陆某要求龚某退还该电话费押金，不予支持。关于陆某主张龚某偿还其所支付的房屋维修费3000元，因陆某未能提供证据证实租某物确有维修的必要，亦未能提供证据证实维修所产生的费用，故对陆某的该主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决：一、龚某返还陆某租某x元；二、驳回陆某的其他诉讼请求。本案受理费900元，由陆某负担580元，龚某负担320元。
上诉人龚某上诉称：一审法院没有追加次承租某谭田文作为第三人参加诉讼，程序违法。本案发生是因《转租某议》引起，而谭田文是该协议的当事人之一，本案的审理与谭田文有巨大的利害关系。同时谭田文可以证实，上诉人没有得过被上诉人x元的租某，该部分租某由被上诉人与谭田文交接清楚，与上诉人无关。所以，一审法院未将谭田文列为本案当事人，不仅程序错误，且未将事实查明，从而导致错误判决。一审判决上诉人退还租某，属于判决不当。请求二审法院撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人陆某答辩称：本案是租某关系而不是转租某同关系，租某合同是上诉人与被上诉人签订的，不是上诉人与谭田文之间的转租某同关系，根据相关的法律规定，不应追加谭田文参加本案诉讼，请求二审法院维持一审判决。
本院二审中，龚某申请证人谭田文出庭作证，证明谭田文支付的x元转让款中，含6、7、8月的租某，既证实龚某与陆某的租某已全部结清。经质证，陆某对该证人证言不予认可，认为谭田文与上诉人有利害关系，其证言不能采信。
本案双方当事人的争议焦点是：陆某要求龚某返还x元租某有否事实及法律依据
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：龚某与陆某自愿签订的《房屋（铺面）租某合同》合法有效，对合同双方均具有约束力。2009年6月2日，陆某依约将x元存入龚某妻子吴美似的农行帐户，用以交纳该年度6、7、8三个月租某房屋的租某。同月15日，陆某因故与谭田文签订租某房屋《转让合同》，该合同事后得到龚某的确认，并与陆某就租某房屋（铺面）的水电费、电话费进行了结算，故龚某与陆某的租某合同于2009年6月15日解除，合同解除后，龚某应退还陆某多交纳的两个半月的租某x元。龚某寿上诉主张本案应追加谭田文作为第三人参加诉讼，谭田文不是本案合同的相对人，龚某的主张不符合法律规定，本院不予支持。谭田文的证词虽证实所支付的转让费中含陆某多交纳的两个半月的租某，但龚某没有其他证据对该证词的合理性、真实性进行补强，故本院对谭田文的证词不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由上诉人龚某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈茹
审判员仇彬彬
代理审判员李某波
二○一一年三月七日
书记员李某
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