上诉人（原审被告）信阳市乳腺病医院。
法定代表人胡某，医院院长。
委托代理人郑永军，河南金誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人余海鹰，河南银辉律师事务所律师。
上诉人信阳市乳腺病医院因与被上诉人马某房屋租赁纠纷一案，不服信阳市X区人民法院（2011）信Im民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人信阳市乳腺病医院法定代表人胡某及其委托代理人郑永军，被上诉人马某的委托代理人余海鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2005年11月3日，马某与信阳市乳腺病医院就马某将其购买信阳市X村的位于信阳市X路X号临街三层建筑面积约为2300平方米的楼房出租给信阳市乳腺病医院作为院部使用一事签订了租赁协议书。协议第一条约定，租赁期限为十年，自2006年元月1日起至2015年12月31日止；第二条约定，租金分前、中、后三个价位，即2006年元月1日至2008年12月31日每年租金为11万元；2009年元月1日至2010年12月31日每年租金为14万元；2011年元月1日至2015年12月31日每年租金为15万元。每年的租金分二次交清，即前一年的12月1日和本年的6月1日各付50%，付清租金后方有权使用房屋；第三条6款约定乙方（信阳市乳腺病医院）要按协议约定的金额、时间交纳租金，否则视为乙方单方终止协议书所有条款。甲方（马某）有权收回所有动产及不动产归甲方所有。作为乙方赔偿甲方的经济损失；第7款约定，乙方在使用时如需改、建、装修等必须事先告知甲方，甲方同意后，乙方有权改、建、装修。如不事先告知甲方，乙方随意改、建、装修，甲方有权终止本租赁协议书所有条款，造成损失全部由乙方自己承担并赔偿对方经济损失；第八条约定，甲乙双方共同遵守本协议书条款，任何一方违约，承担违约金10万元。协议签订后，马某将房屋交付给信阳市乳腺病医院使用，信阳市乳腺病医院开始尚能履行协议的约定，后来虽未能严格按协议约定的时间足额交纳租金，但仍在陆续支付。自2009年7月起，信阳市乳腺病医院不再支付租金。截止2011年4月，信阳市乳腺病医院累计拖欠马某租金26万元，在此期间马某多次向信阳市乳腺病医院催要租金，要求信阳市乳腺病医院在合理期限内支付拖欠的租金，每次信阳市乳腺病医院都是口头答应支付但未实际交纳。马某遂到医院通知信阳市乳腺病医院解除合同，要求信阳市乳腺病医院搬出出租的房屋，2011年4月信阳市乳腺病医院不但拒不搬出，还在事先未告知马某并征得马某同意的情况下，擅自对马某的出租房屋进行了装修和改造。
原审认为，马某、信阳市乳腺病医院签订的房屋租赁协议书系双方当事人的真实意思表示，协议书内容不违反法律和社会公共利益，该协议合法有效。双方当事人应严格按合同的约定履行自己的义务。信阳市乳腺病医院长期拒付租金，且在事先未告知马某，未征得马某同意的情况下擅自装修和改造马某的出租房屋，其行为违反了租赁协议书的相关条款约定，已构成违约。马某起诉要求终止双方签订的房屋租赁协议书，判令信阳市乳腺病医院履行交付拖欠租金的义务，并承担违约责任的理由成立。对马某的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条和《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条（二）项、第九十三条第二款、第九十四某第二、三、四某、第一百零八条和第二百二十七条的规定，缺席判决如下：一、终止马某与信阳市乳腺病医院于2005年11月3日签订的《房屋租赁协议书》。二、信阳市乳腺病医院支付马某自2009年7月1日至2011年4月30日的租金26万元。三、信阳市乳腺病医院支付马某违约金10万元。上述判决于本判决生效后十日内履行。本案受理费6700元，由信阳市乳腺病医院负担。
上诉人信阳市乳腺病医院上诉称：原审法院缺席判决严重违反法定程序，请求撤销原判，发回重审。
被上诉人马某答辩称：原审法院向上诉人信阳市乳腺病医院送达开庭传票,上诉人信阳市乳腺病医院无正当理由拒不到庭，缺席判决程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。另查明，2011年7月28日原审法院向上诉人信阳市乳腺病医院送达开庭传票。
本院认为：被上诉人马某与上诉人信阳市乳腺病医院签订的房屋租赁协议书系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，该协议合法有效。上诉人信阳市乳腺病医院长期拒付租金，且在事先未告知被上诉人马某，未征得被上诉人马某同意的情况下擅自装修和改造被上诉人马某的出租房屋，其行为违反了租赁协议书的相关条款约定，已构成违约，原审法院据此作出的判决并无不当。原审法院向上诉人信阳市乳腺病医院送达开庭传票，上诉人信阳市乳腺病医院无正当理由拒不到庭，缺席判决程序合法。故上诉人信阳市乳腺病医院上诉称原审法院缺席判决严重违反法定程序，请求撤销原判，发回重审的理由不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由上诉人信阳市乳腺病医院承担。
本判决为终审判决。
审判长陶加峰
审判员李虎
审判员邱世财
二○一一年十一月十八日
书记员彭晨
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