上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2000)沪一中民初字第X号
原告：壮昌发展有限公司，住所地：中国香港干诺道中X号信德中心33字楼。
法定代表人：陈某某，董事长。
委托代理人：陈某飞，福州至理律师事务所律师。
被告：上海仁达房地产经营开发有限公司，住所地：本市嘉定区X镇X路X号。
法定代表人：汲某，董事长。
委托代理人：赵敏、金某某，上海市世基律师事务所律师。
原告壮昌发展有限公司诉被告上海仁达房地产经营开发有限公司合作建房一案，本院于2000年7月13日受理后，依法组成合议庭，于2000年9月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈某飞，被告的法定代表人汲某及其委托代理人赵敏、金某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1994年8月8日原、被告双方签署“协议书”，合作开发上海华山路X路X号原上海汽车修理公司占地面积5，953平方米地块，在该地块上建造一幢商办楼和一幢高级住宅公寓楼。约定由被告提供土地，原告承担该项目的所有投资，并委托被告进行开发。
1998年3月22日经双方协商签订了《“仁达公寓”项目委托经营管理协议书》，约定被告同意原告对合作开发项目“仁达公寓”进行管理，原告向被告支付前期开发管理费等人民币10，714，700元。协议签订后，原告已支付给被告该协议款项人民币1，060万元。由于被告与南京广丞设计装饰有限公司、南京广厦房地产开发总公司发生诉讼，致原告投资建造“仁达公寓”36套房屋被法院查封，造成原告无法销售，不能及时回收资金，无法继续投资开发“仁达公寓”后续工程。截止2000年6月30日止，原告陆续投入开发资金某民币9，500余万元(包括支付给被告1，060万元)，仅收回投资款人民币4，900余万元，尚有人民币4，600余万元资金某回收，并造成银行利息损失人民币31，173，568元。为此请求判令被告返还全部投资款人民币35，653，649．71元，返还利益分配款人民币1，060万元，赔偿利息损失31，173，568元，并判令“仁达公寓”项目委托原告经营管理期间产生之有关该项目之债务由被告承担，诉讼费由被告承担。
原告当庭提交如下证据材料：
1、1994年8月8日《协议书》、1998年3月22日《“仁达公寓”项目委托经营管理协议书》，证明原、被告双方合作建房的关系；
2、1998年3月22日《关于“仁达公寓”项目恢复施工及还、付款协议》，证明在仁达公寓项目中原告向施工单位付款情况；
3、投资款及投资款利息计算清单、沪高财审(2000)第X号审计报告、被告确认收到款项的三份书面材料，证明原告实际投入该地块的资金某额及投资款利息；
4、(2000)沪高民终字第X号民事调解书、上海市第一中级人民法院查封、扣押财产清单、上海市房地产登记资料查阅单、1999年7月20日原告给被告的函、1999年12月3日原告给上海市人大常委会办公厅的报告、上海审中资产评估事务所《房地产估价报告》，证明被告与他人纠纷致原告投资36套房屋被法院查封所造成原告的经济损失情况；
5、1993年12月6日《协议书》、1999年10月12日《补充协议》、1999年11月30日《会议纪要》、上海市计划委员会《关于平武路X号建造商住楼项目可行性研究报告的批复》、上海市城市规划管理局《关于核发上海市X路X号“仁达公寓”建设用地规划许可证的通知》、沪地(94)X号《中华人民共和国建设用地规划许可证》、沪府土征(1994)X号《关于批准市汽车修理公司与上海仁达房地产开发公司联合建造仁达公寓商住楼工程划拨使用国有土地的通知》、沪土用(长宁)字(94)第X号《上海市建设用地许可证》、沪房地(96)内预字X号《上海市内销商品房预售许可证》，证明仁达公寓项目、房地产权证登记在被告名下；
6、授权委托书三份，证明被告方授权梁春代理被告。
被告辩称，原告诉称与事实不符，原告已经销售100套房屋，回收金某达人民币9，925余万元。被告按协议将仁达公寓项目转让原告，原告投资款已经通过房款回收，房款的收入大于其投资款，不存在还有利息损失。至于原告在销售房屋期间发生的债权债务，理应由原告自己承担。故原告的诉讼请求应予驳回。
被告当庭提交如下证据材料：1、印鉴移交表，证明双方移交仁达公寓项目管理；2、上海市房地产资料登记册摘录，证明原告已经出售100套房屋并已收回了房款9，000余万元；3、原告制作“仁达公寓”房屋情况表及被查封房屋价值情况一览表，证明原告销售房屋和收回房屋的情况。
经当庭质证，原告对被告提供的证据材料1、2真实性没有异议，但原告认为其实际销售房屋是99套(有预售合同)，并没有全部收回投资款。证据材料3，并不是原告编制的，真实性有异议。被告对原告提供的证据材料，除证据材料投资款及投资款利息、沪高财审(2000)第X号审计报告、被告确认收到款项的三份书面材料之外，其他证据材料真实性没有异议。但被告认为，双方已对1998年3月22日原告投资款确认为人民币74，942，200元，而原告此后投入的款项，被告并不知道，审计报告是原告单方面委托，利息损失没有依据，故被告不能确认。
依据原、被告双方对证据的质证情况，本院确认原告提供的证据1、2、4、5、6、和被告提交的证据1、2、有证明效力。原告提供的证据3和被告提供的证据3真实性有待其他证据证明，故不予确认。
基于上述证据，确认如下事实：1993年12月6日，被告与上海市汽车修理公司(以下简称汽修公司)订立《协议书》。约定汽修公司提供平武路X号地块作为建造高层商住大楼基地，并负责厂房及设备搬迁工作，被告负责支付该项目的全部建设费用。建成后双方各得50%产权房(被告先支付人民币1，000万元)。1999年10月12日双方又订立《补充协议》，对双方的权利义务作了补充规定。1994年8月8日，原、被告双方签订《协议书》。约定双方合作开发平武路X号地块，在该地块上建造一幢商办楼，一幢高级住宅公寓楼。被告负责与汽修公司洽谈及签订该基地的改建项目的协议，并提供给原告，与原告共同开发和建设。原告承担该项目的所有投资并全权委托被告对项目的开发建设管理工作。双方的分成比例暂定为净利润，原告得80%，被告得20％。嗣后，被告和汽修公司申请办理了《关于在平武路X号建造商住楼项目可行性研究报告的批复》、《关于核发平武路X号仁达公寓建设用地规划许可证的通知》和《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《关于批准市汽车修理公司与上海仁达房地产开发公司联合建造仁达公寓商住楼工程划拨使用国有土地的通知》和《上海市建设用地许可证》，被告取得了沪房地(96)内预字X号《上海市内销商品房预售许可证》和沪房地长字(1999)第（略）号、第（略）号《上海市房地产权证》。仁达公寓项目工程于1996年1月10日进行施工，截止1998年3月22日，原告投资人民币74，942，200元。1998年3月22日，原、被告双方又签订了《“仁达公寓”项目委托经营管理协议书》。协议书约定，被告同意委托原告对“仁达公寓”项目进行经营管理。原告同意在受托接管“仁达公寓”经营管理工作后，向被告支付被告应得的前期开发管理费等合计人民币10，714，700元。被告收到上述全部款项后，本项目的其他经营所得均归原告所有。原告受托经营管理后，“仁达公寓”项目在原告经营管理期间，债权债务均由原告自行承担。协议对被告管理期间所欠工程款作了规定。同日，原、被告双方与浙江象山二建集团股份有限公司订立《关于“仁达公寓”项目恢复施工及还、付款协议》。该协议对被告经营管理“仁达公寓”项目期间发生的工程款进行了处理。
原告从1998年3月25日至1999年2月3日共支付给被告人民币10，600，000元。原告从1998年3月22日至2000年9月30日共对“仁达公寓”项目投入资金某人民币52，006，596．43元(含原告支付给被告人民币10，600，000元)。至此，原告在“仁达公寓”共投入资金某民币126，948，786．43元。另，原告以被告名义对外销售仁达公寓住宅楼共99套，其中51套以抵债方式销售给马来西亚客户作价人民币49，052，209元(合同价为48，998，887元)，其余48套已对外签订销售合同，收回房款人民币32，259，895元(合同价为56，982，424元)，已包含被法院查封的10套商品房已收房款人民币7，389，475元。原告在上述期间收到税金某还款人民币643，314．12元及客户所放弃的部分房款人民币166，841．04元。原告共回收资金某民币82，122，259．66元。综上，原告投资款与回收款之差合计人民币44，826，537．27元。上述事实由本院委托上海万隆众天会计师事务所有限公司万会业字(2000)第X号审计报告予以证明，该审计报告已经本院庭审质证，予以确认。
另查明，本院因南京广丞设计装饰有限公司、南京广厦房地产开发总公司诉上海仁达房地产经营开发有限公司联合开发一案，依法查封仁达公寓住宅楼X套，总建筑面积为5，446．92平方米，经本院委托上海审中资产评估有限公司对36房屋评估，估价结果为人民币32，986，284元。上述评估结果已经本院庭审质证，予以确认。
本案审理中，原告撤回其第四项诉请，即判令被告承担被告委托原告经营管理“仁达公寓”项目期间产生有关债务。
本院认为，原、被告双方合作开发的平武路X号“仁达公寓”项目系被告以划拨方式取得的国有土地使用权，被告在未办理土地使用权出让手续的情况下，就以其土地使用权作为投资与原告合作建房，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及相关的法律规定，故原、被告双方签订的“协议书”及相关协议属无效。依照《中华人民共和国民法通则》有关规定，当事人因无效行为取得的财产，应当返还给对方。本案中，根据土地归属，原告投资建造的房屋的权利人为被告。被告应按原告投入的资金某还原告投资款。现原告以被告名义将仁达公寓99套房屋进行了销售，房屋已不可能返还，并收回了部分投资款。被告知道原告以其名义销售房屋并无异议，故原告因销售收回的房款与被告应返还给原告的投资款相折抵后，原告应返还的该部分房屋，被告应返还的该部分投资款，可予扣除。对原告以被告名义签订的销售房屋合同未收款，自审计确定日起，原告不得再行收取。根据审计结论，原告投资款扣除销售房屋回收款余额即人民币44，826，537．27元，应当由被告返还给原告。关于原告主张的投资款所发生的利息损失的承担，鉴于原、被告双方对无效协议均有过错责任及双方对原告投资款以1998年3月22日为界限的事实认定，本院确认：1998年3月22日之前原告的投资款是由被告经营管理，扣除原告已经收回的房款后发生的余款人民币44，826，537．27元利息损失，应由被告从1998年3月22日起承担该款的全部利息损失。1998年3月22日之后原告的投资款是由原告自行经营管理，且原告已经收回了全部投资款，期间，原告投资款发生的利息损失，则应由原告自行承担。对原告已经放弃的诉讼请求，本院予以准许。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第六十一条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第21条之规定，判决如下：
一、原、被告双方于1994年8月8日签订的《协议书》及相关协议无效；
二、被告应在本判决生效后十日内返还原告人民币44，826，537．27元，并从1998年3月22日起按中国人民银行同期固定资产贷款利率支付上述款项的银行利息损失，至执行时止；审计费人民币120，000元，由原、被告双方各半负担；
案件受理费人民币397，146元，财产保全费人民币387，656元，合计人民币784，802元，由原、被告双方各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长周柏
审判员胡慧
代理审判员沈觉
二○○○年十二月二十二日
书记员沈洁
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