河南省高级人民法院
民事判决书
（2011）豫法民二终字第X号
上诉人（原审原告、反诉被告）河南天种实业发展有限公司。住所地：郑州市新郑国际机场304道1-X号楼。
法定代表人李某甲，该公司总经理。
委托代理人王鹏，北京市京锐律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）中国南方航空股份有限公司河南分公司。住所地：郑州新郑机场305路南。
负责人朱某，该公司总经理。
委托代理人李某乙，该公司职员。
委托代理人韩某水，河南仟安律师事务所律师。
上诉人河南天种实业发展有限公司（以下简称天种公司）因与上诉人中国南方航空股份有限公司河南分公司（以下简称南航河南分公司）租赁合同纠纷一案，天种公司于2003年12月25日向河南省郑州市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求解除双方之间达成的租赁合同并赔偿各项损失（略）.8元。后南航河南分公司提出反诉，请求天种公司支付租金（略）元。诉讼过程中，天种公司撤回本诉。原审法院于2006年5月15日作出（2004）郑民三初字第X号民事判决。天种公司不服原审判决，向本院提起上诉。本院审理后，于2006年12月13日作出（2006）豫法民一终字第X号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。天种公司于2006年7月又对南航河南分公司向原审法院提起诉讼，原审法院决定两案合并审理。天种公司请求变更为：1、返还天种公司为南航河南分公司建某舍楼的投资款100万元及其向天种公司收取的租金40万元；2、补某天种公司开办酒店投入的资产价值（1769.16万元）3、赔偿天种公司开办酒店投入的开办费用343.5226万元；4、向天种公司支付消费欠款27.9153万元；5、赔偿天种公司上述费用的利息损失（利息付至给付之日）。南航河南分公司反诉请求变更为：1、依法解除双方之间的合同关系；2、天种公司比照租金标准向南航河南分公司支付房屋占用费（略）元；3、依法判令天种公司承担本案的反诉费用。原审法院于2010年8月26日作出（2006）郑民三初字第X号、（2007）郑民三初字第X号民事判决。天种公司与南航河南分公司均不服原审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年6月1日公开开庭审理了本案。天种公司的委托代理人王鹏，南航河南分公司的委托代理人李某乙、韩某水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：1997年4月11日，南航河南分公司和天种公司订立一份《房地产租赁合同》，主要约定：南航河南分公司将坐落于新郑机场自己区域内的新建某工楼一幢（共计四层，建某面积4164平方米）及其配套设某，租赁给天种公司使用；租赁期限十二年，从1997年4月11日至2009年4月10日止。租金前二年每年人民币30万元，此后从1999年4月11日起每年租金在上一年的基础上递增10%。南航河南分公司保证在合同订立后，1997年5月25日前将房产交付天种公司，保证大楼房产权属清楚，负责大楼的主体工程验收工作，并保证合格；协助天种公司办理营业执照和税务登记工作。天种公司负责对楼房按照三星级标准进行装修，并仅作为宾馆使用；在1997年11月1日前开业。合同订立后南航河南分公司没有按时将房屋交付给天种公司，直至1997年11月25日仍在进行工程质量评定。天种公司开办的天航大酒店于1998年7月22日成立，开业核准日期为1999年4月21日，核准经营期限至2000年4月21日。天航大酒店未参加2000年度企业年检。郑州市工商行政管理局郑州机场分局分别于2001年1月13日、2月21日、4月27日三次向天航大酒店下发停业通知书，又于2001年6月6日下发了听证通知书，决定对天航大酒店未按时参加年检举行听证；2001年6月19日，该局向天航大酒店下发了行政处罚告知书，主要内容为：“你单位未按时参加2000年度企业年检，违反了《公司登记管理条例》第六十八条之规定，拟对天航大酒店处罚如下：1、罚款x元；2、限期三十日内补某年检。”2001年4月24日，天种公司和其委托的郑州怡龙律师事务所共同向南航河南分公司发出履约告知书，声明因南航河南分公司未办理工程竣工验收手续，尤其是缺少消防审核批准文件，导致天航大酒店未能通过年审，要求南航河南分公司尽快补某相关手续。此后又在2001年4月28日和5月21日两次催告南航河南分公司。2001年6月13日，南航河南分公司向新郑机场工商分局出具函件，就天航大酒店消防问题进行说明：声明因当初工期较紧，管理体制不明，最终没有办理消防审核意见书。经与机场公安局协商，同意补某出租房屋消防手续，函请新郑机场工商分局延长天航大酒店的营业执照年检期限，如在此期间发生火灾愿意承担相应责任。2003年9月18日，河南省工商行政管理局向天航大酒店下发了豫工商处字[2003]第X号行政处罚决定书，主要内容为：经查明，你单位没有参加2001年度年检，我局发布催检公告后，仍不按规定接受年检。根据《公司登记管理条例》第六十八条之规定，我局决定吊销你单位营业执照。租赁期间天种公司向南航河南分公司交纳了租金40万元。现天航大酒店已经停业，租赁的房屋由天种公司派人看管。双方由于酒店停业问题协商未果，就此产生纠纷，遂形成诉讼，诉至法院。天种公司请求确认租赁合同无效，并要求南航分公司返还投资款，赔偿损失等；南航河南分公司则要求天种公司支付从1997年4月11日至2007年4月10日的房屋使用费。
原审法院另查明：1、1997年10月8日，南航河南分公司和天种公司订立《补某协议》一份，主要内容为：鉴于双方于1997年4月11日签订的《房地产租赁合同》未经南航河南分公司（甲方）的上级主管部门——南方航空（集团）公司批准，根据甲方上级主管部门的指示精神，双方签订以下补某协议，作为原《房地产租赁合同》的附件。一、由天种公司（乙方）出资为甲方建某一幢单身宿舍楼，产权归甲方；二、该楼应与乙方租赁房地产的装修工程同步动工；三、该楼房建某后，甲方在该楼内无偿提供1000平方米的住房供乙方使用。双方还约定，该补某协议作为原《房地产租赁合同》的补某，与原合同具有同等法律效力。该补某协议签订后，天种公司以转账的方式，于1997年12月3日向南航河南分公司支付了单身宿舍楼出资款100万元。
2、在天航大酒店的装修过程中，存在墙体开裂、空调管道渗漏等，导致部分装修工程返修。
3、1999年11月15日，房管部门向南航河南分公司颁发了出租房屋青工楼的房产证。
4、南航河南分公司认可曾经在天航大酒店签单消费，至今尚有x元没有结清；天种公司提供证据显示，欠款数额为x元。
5、天种公司成立于1997年4月15日，法定代表人为李某甲，作为自然人股东，李某甲出资180万元，占出资额的60%。天航大酒店成立于1998年7月22日，天种公司作为其法人股东，出资100万元；宋艳秋、理有年为自然人股东，出资200万元。河南天种广告有限公司成立于1997年7月18日，法定代表人为李某甲，作为自然人股东，李某甲出资55万元，占出资额的55%，该公司已于2005年6月6日被吊销。河南天种供热设某技术有限公司成立于1998年8月6日，法定代表人为李某甲，作为自然人股东，李某甲出资25万元，占出资额的25%，该公司已于2001年12月30日被吊销。
6、2003年9月1日，天航大酒店股东宋艳秋及理有年作为转让人与天种公司签订了债权转让协议书，主要内容为：因南航河南分公司未提供经验收合格的青工楼，致使转让人与受让人投资设某的天航大酒店遭受巨大损失，转让人同意将本人在天航大酒店的所有权益转让给天种公司。同日，天航大酒店作为转让人与天种公司签订债权转让协议一份，主要内容为：因南航河南分公司未提供经验收合格的青工楼，致使转让人无法通过工商年检并被吊销营业执照，为维护企业权益，向南航河南分公司追偿损失，转让人同意将本公司对南航河南分公司的所有权益转让给天种公司。
7、2000年7月，天航大酒店与中国银行郑州市X路支行签订房屋租赁合同一份，约定天航大酒店将一楼部分房屋出租给中国银行郑州市X路支行使用，租金每年13万元，实际支付到2006年12月31日，天航大酒店共收取了房屋使用费78万元。
8、根据当事人的申请，原审法院委托郑州市中豫建某工程造价咨询有限公司对河南天航大酒店有限公司的装修、装饰工程造价进行鉴定。该公司于2007年11月26日出具了郑中豫司鉴【2007】建某鉴字第X号司法鉴定书，其鉴定结论分为A、B方案，其中A方案为：1、天航大酒店装修工程总造价（略）.28元。其中天航大酒店装修土建某价（略）.80元，安装造价（略）.48元。2、单列项目：（1）天航大酒店垫层、找平层造价x.62元（已计入工程造价）；（2）天航大酒店二次翻修装饰造价x.66元（已计入工程造价）；（3）天航大酒店外墙窗造价x.69元（已计入工程造价）；（4）天航大酒店22间标准间造价x.33元（未计入工程造价）；（5）天航大酒店二次翻修安装造价x.61元（已计入工程造价）；（6）天航大酒店喷淋造价x.95元（已计入工程造价）；（7）天航大酒店自动报警造价x.58元（已计入工程造价）；（8）天航大酒店电话计费系统3302.21元（已计入工程造价）；（9）天航大酒店空调开关造价2297.46元（未计入工程造价）；（10）天航大酒店空调造价x.32元（已计入工程造价）。B方案为：1、天航大酒店装修工程总造价（略）.04元。其中天航大酒店装修土建某价（略）.87元，安装造价（略）.17元。2、单列项目：（1）天航大酒店垫层、找平层造价x.62元（已计入工程造价）；（2）天航大酒店二次翻修装饰造价x.77元（已计入工程造价）；（3）天航大酒店外墙窗造价x.69元（已计入工程造价）；（4）天航大酒店22间标准间造价x.37元（未计入工程造价）；（5）天航大酒店二次翻修安装造价x.61元（已计入工程造价）；（6）天航大酒店喷淋造价x.95元（已计入工程造价）；（7）天航大酒店自动报警造价x.58元（已计入工程造价）；（8）天航大酒店电话计费系统x.00元（已计入工程造价）；（9）天航大酒店计算机管理系统x.00元（未计入工程造价）；（10）天航大酒店代售机票系统x.00元（未计入工程造价）；（11）天航大酒店空调开关造价2297.46元（未计入工程造价）；（12）天航大酒店空调造价x.40元（已计入工程造价）。
对于鉴定中的材料价格，鉴定单位认为，天种公司提供的原始票证，有些由于规格、数量不详，无法采用，但天种公司坚持认为提供的价格就是当时实际发生的材料价格。鉴定单位据此计算出两种造价：鉴定结论A方案按调查记录时双方约定的办法进行材料价格调差的造价；鉴定结论B方案按天种公司提供的材料价格进行调差的造价。鉴定单位声明对B方案中的材料价格不承担责任。
鉴定单位现场测量天航大酒店标准客房55间，天航公司称原装修为77间，后拆除了22间，关于该22间的造价，鉴定单位予以单列，未计入总造价。
对于酒店计算机管理系统及代售机票系统，鉴定单位认为在现场测量时未见到，因此其造价未计入工程总造价。
9、根据当事人的申请，原审法院委托河南精诚联合会计师事务所对河南天航大酒店有限公司的酒店装修、设某、器具、用品等资产，进行了鉴定评估。该所于2008年5月22日出具了精诚评报字【2008】第X号资产评估司法鉴定报告书，其鉴定结论为：截至鉴定基准日，委托鉴定的资产评估原值为（略）.93元，评估净值为（略）.88元。其中，装修工程评估原值（略）.97元，评估净值（略）.36元；安装工程评估原值（略）.24元，净值x.10元；拆除及二次返修评估原值x.99元，评估净值0.00元；计算机管理及机票代售系统评估原值x.00元，评估净值0.00元；设某类资产评估原值x.63元，评估净值x.84元；低值易耗品类资产评估原值x.10元，评估净值x.57元。关于酒店计算机管理系统及代售机票系统，鉴定单位认为在现场测量时未见到实物，但天种公司提出已施工，应纳入评估范围，因此鉴定单位对其造价予以单列。因已无实物，其评估净值均为0。
10、根据当事人的申请，原审法院委托河南光明会计师事务所对天种公司筹建某南天航大酒店有限公司支出的开办费，进行了司法鉴定。该所于2008年11月19日出具了豫光明（2008）司证字第X号司法鉴定书证审查意见书，其审查意见为：（一）根据天种公司提供的记账凭证，在1997年4月11日至1999年12月8日期间显示的合规票据总计为x.33元。1、河南天航大酒店有限公司记帐凭证上所载的开办费支出为x.21元；2、天种公司记帐凭证上所载的费用支出为x.57元；3、河南天种广告有限公司记帐凭证上所载的费用支出为x.51元；4、郑州天种航空售票货运旅游服务有限公司记帐凭证上所载的费用支出为x.70元；5、河南天种供热设某技术有限公司记帐凭证上所载的费用支出为6479.34元。（二）根据天种公司提供的记账凭证，在1997年4月11日至1999年12月8日期间显示的不合规票据总计为x.99元。
11、在案件审理过程中，经过原审法院做工作，双方当事人于2009年5月26日达成协议，南航河南分公司同意接收承租房屋，并联系第三方收购上述房屋内的所有动产（评估结果汇总表之五、六项），天种公司放弃涉及上述动产部分所有对南航河南分公司的诉讼请求及实体权利，其他部分交由审判庭裁决。协议签订当日，天种公司即将上述房屋及动产交给了南航河南分公司。
原审法院认为：本案租赁合同签订于1997年，依照当时的《建某安装条例》以及此后《建某》的规定，工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此青工楼不具备使用条件。南航河南分公司将青工楼出租给天种公司时亦未办理消防验收手续，根据《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格，不得使用。因此，南航河南分公司与天种公司订立的租赁合同违反了《建某》及《消防法》的强制性规定，应属无效。本院在认定合同无效后，根据有关法律规定，向双方当事人做了释明，并重新指定了举证期限。对于合同无效，双方当事人并无异议，争议的焦点在于造成合同无效的责任如何划分及合同无效后财产返还、房屋使用费支付、损失赔偿、过错承担以及具体数额之确定等。
1、关于合同无效的责任承担及返还。
南航河南分公司作为出租一方，将未经验收的房屋出租，后亦未能补某相关验收手续，对租赁合同无效应负主要责任；天种公司未尽到相应的审查义务，对合同无效负次要责任。依照《合同法》第58条之规定，合同无效后，双方基于合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补某。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，天种公司应当将依据合同占用的房屋交还南航河南分公司，南航河南分公司应当将收取的40万元租金退还天种公司。房屋的装修和装饰已添附于房屋之上，要么不能拆除，要么拆除后影响其价值，因此，天种公司应将这些装修、装饰连同房屋一并交还，南航河南分公司应当根据其净值对天种公司予以补某。关于天航大酒店的动产，根据双方当事人诉讼中达成的和解协议，上述房屋已经返还，动产问题也已解决，天种公司已放弃与该部分动产有关的诉讼请求，本院予以确认。
根据河南精诚联合会计师事务所评估报告，天航大酒店的上述装修、设某、器具、用品等资产评估净值为（略）.88元。双方当事人对此均无异议，本院对该评估数额予以采信。其中除去动产（评估结果汇总表之五、六项）以后的数额为（略）.36元，南航河南分公司应按照该数额对天种公司予以补某。
2、关于补某协议的效力。
从补某协议内容看，签订该协议是因为《房地产租赁合同》未经南航河南分公司（甲方）的上级主管部门——南方航空（集团）公司批准，根据甲方上级主管部门的指示精神，双方签订补某协议，作为原《房地产租赁合同》的附件。可见补某协议并不构成一个独立的合同，其与租赁合同不可分割，属租赁合同的一部分，既然租赁合同无效，该部分自然亦无效，补某协议无效后，按照无效合同的处理原则，天种公司基于该协议支付的100万元建某舍楼的款项，南航河南分公司应当返还。
3、关于房屋使用费。
因租赁合同无效，所收租金予以返还，那么因丧失对房屋的实际占有而产生的费用，对南航河南分公司而言就成为一种损失，该损失应按过错由双方承担。双方约定的租金的对价是提供能够开办三星级酒店的房屋，那么提供的房屋应当具备开办三星级酒店的条件，即出租物自身的条件应与租金相当。考虑到南航河南分公司提供的房屋不符合约定及天航大酒店不能正常经营情况，参照双方租赁合同的约定，房屋使用费每年按30万元计算，较为妥当。因1997年年底南航河南分公司尚在对青工楼进行质量评定，所以房屋使用费应自1998年起算至2009年返还之时，共计330万元。该损失按照双方的过错情况，由天种公司负担132万元，其余由南航河南分公司自行负担。
4、关于天种公司的损失
从工商登记看，天航大酒店的经营期限至2000年4月10日，因未能通过2000年度企业年检，在2001年被三次责令停业并被罚款一次，直至2003年被吊销营业执照。期间，天种公司及其委托的律师事务所多次向南航河南分公司发出履约告知书，声明因南航河南分公司未办理工程竣工验收手续，尤其是缺少消防审核批准文件，导致天航大酒店未能通过年审，要求南航河南分公司尽快补某相关手续。对此，南航河南分公司向工商部门出具函件，声称因管理体制不明等原因，致使没有办理消防审核意见书。经与公安部门协商，同意补某出租房屋消防手续，函请工商分局延长天航大酒店的营业执照年检期限，并承诺如在此期间发生火灾愿意承担相应责任。由此可见，天航大酒店停业的直接原因是出租房屋未办理工程竣工验收手续，不能通过企业年度检验，并非天航大酒店及其股东怠于履行相关变更手续，致使经营期限届满，法律主体资格丧失所致。因此，南航河南分公司未能履行其义务、兑现其承诺，应当对由此造成的损失承担相应的赔偿责任。
如上所述，天种公司租赁房屋，投资开办天航大酒店，因租赁合同的标的物不合法，致使酒店被责令停业、吊销营业执照，不可能进行经营。合同无效后，对于天航大酒店现有财产之净值，南航河南分公司予以补某，那么，天种公司所受的损失即其财产原值和净值之间的差额。
就装修、装饰工程的造价问题，郑州市中豫建某工程造价咨询有限公司认为，天种公司提供的有些原始票证规格、数量不详，无法采用，因此，该所对天种公司提供的材料价格（B方案中的材料价格）不承担责任。参照河南精诚联合会计师事务所对相同对象的评估情况，考虑到工程造价的专业性，本院尊重鉴定单位的意见，采信A方案。关于造价中单列项目问题，因南航河南分公司未组织对青工楼验收，致使双方交接时建某物存在个别项目未完工及不同程度的质量问题，造成天航大酒店装修后又有返修等情况。因此对（1）天航大酒店垫层、找平层造价、（2）天航大酒店二次翻修装饰造价、（3）天航大酒店外墙窗造价、（5）天航大酒店二次翻修安装造价，均应计入工程造价。对于（6）天航大酒店喷淋造价、（7）天航大酒店自动报警造价、（8）天航大酒店电话计费系统、（10）天航大酒店空调造价，应计入工程造价。对于（9）天航大酒店空调开关，天种公司诉称原有的损坏，其已全部更换，但未提供相关证据，因此其造价不应计入工程造价。对于（4）天航大酒店22间标准间问题，天种公司认为已经装修完毕，为达到三星级酒店的条件，应南航河南分公司的要求拆除后重建，但天种公司未提供南航河南分公司认可的相关证据，因此，对该部分不计入工程造价。对于酒店计算机管理系统及代售机票系统，虽然天种公司提供有合同、发票等证据，证明其已经购置并安装，但因鉴定单位在现场未见到实物，无法对其净值进行评估，也就无法计算出该部分的损失，故对于该部分财产价值，原审法院亦不计入工程造价。综上，关于装修、装饰工程造价中的单列项问题，原审法院尊重鉴定单位的意见。根据郑州市中豫建某工程造价咨询有限公司的鉴定报告，天航大酒店装修工程总造价（略）.28元，原审法院予以采信。
上述工程造价原值（略）.28元，再减去空调造价x.32元（包含在和解协议动产范围内），等于（略）.9元。该原值与净值的差额（（略）.9元-（略）.36元=（略）.54元）即为天种公司的损失，该损失按照双方的过错情况，由南航河南分公司负担（略）.12元。其余的由天种公司自行负担。
5、关于开办费
依据河南光明会计师事务所对天种公司筹建某航大酒店支出的开办费进行鉴定的审查意见，其中河南天航大酒店有限公司记帐凭证上所载费用支出为x.21元；天种公司记帐凭证上所载费用支出为x.57元。因河南天种广告有限公司、郑州天种航空售票货运旅游服务有限公司及河南天种供热设某技术有限公司与开办天航大酒店并无必然之关系，所以上述三公司记帐凭证上所载的费用支出不应算作筹建某航大酒店的开办费。至于不合规的票据，因其不具备形式上的合法性，对据此计算出的开办费支出，原审法院不予采信。综上，开办费支出总额应为x.21元+x.57元=x.78元。开办费对天种公司而言，同样是一种损失，按照过错责任的原则，由南航河南分公司负担x.27元，其余的由天种公司自行负担。
6、关于签单消费等问题。
关于在天航大酒店签单消费的数额，虽然南航河南分公司仅认可有x元没有清结，但天种公司提供的证据证明，尚有x元食宿消费欠款，对该数额原审法院予以认定，南航河南分公司应当支付给天种公司。天航大酒店曾将部分房屋转租给中国银行郑州市X路支行，并收取了78万元房屋使用费，该费用应当折抵天种公司的损失（折抵后损失数额为：（略）.12+x.27-78=x.39元）。除天种公司外，天航大酒店只有两个自然人股东，根据2003年9月1日的转让协议，天种公司取得了该两股东在天航大酒店的所有权益，那就意味着天种公司可以作为天航大酒店的出资人，独占地行使所有出资人的权利。因天航大酒店已被吊销营业执照，根据其与天种公司之间的转让协议，天种公司取得了主张天航大酒店损失的权利。现天种公司依据其与南航河南分公司之间的租赁合同关系，主张因合同无效而产生的各项权益并无不当。因上述返还、补某、赔偿款项等并非借款，所以对天种公司请求支付相应利息的请求不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第52条、第58条之规定，判决：一、天种公司与南航河南分公司签订的《房地产租赁合同》及《补某协议》无效；二、南航河南分公司于判决生效之日起15日内将建某款100万元及租金40万元返还给天种公司；三、南航河南分公司于判决生效之日起15日内支付天种公司补某款（略）.36元；四、南航河南分公司于判决生效之日起15日内支付天种公司消费欠款x元；五、南航河南分公司于判决生效之日起15日内赔偿天种公司损失x.39元，天种公司于判决生效之日起15日内赔偿南航河南分公司损失132万元；六、驳回天种公司其他诉讼请求；七、驳回南航河南分公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费x元，由天种公司负担x.8元，南航河南分公司负担x.2元；反诉案件受理费x元，由天种公司负担8290.4元，南航河南分公司负担x.6元；鉴定费x元，由天种公司负担x元，南航河南分公司负担x元。
天种公司上诉称：一、原审判决天种公司承担40%的损失错误。合同约定南航河南分公司对出租房屋的工程验收负有完全责任。另外，南航河南分公司出具的函件说明其对自己负有办理消防审验手续是明知的，造成天种公司被迫停业，其应承担全部责任。天种公司在签约时、进驻青工楼及诉讼时多次要求对方尽快完成房屋工程和消防验收，故天种公司对合同无过错。二、原审判决合同无效，又比照租金判决支付房屋使用费132万元错误。南航河南分公司提供的房屋不符合合同约定标准，导致酒店无法正常营业。另外，实际交房时间为1998年11月18日，开业为1999年12月31日，后2003年9月被吊销营业执照，房屋使用费起止时间认定有错误。三、对于78万元房屋转租租金不应该折抵天种公司的损失。既然判令支付房屋使用费，说明已就整体房产包括出租的收益支付了相应的对价。四、南航河南分公司应当按照天种公司的实际损失数额进行赔偿。1、关于装修、装饰工程总造价，应当采用鉴定机构的B方案确定的数额。因为B方案主要是以当时的原始凭证和资料为依据计算，按实际发生的材料进行调差的造价，而A方案没有用原始凭证，并且发布价又有限，许多高档饰材大部分是鉴定单位的调查价。另外，已拆除的22间标准间是应南航河南分公司要求拆除的，应当列入总造价，酒店计算机管理系统及代售机票系统也应列入总造价。2、同样，关于部分资产净值的评估南航河南分公司也应增加上述增加部分的补某款。3、开办费总额少认定x.99元。河南天种广告有限公司、郑州天种航空售票货运旅游服务有限公司、河南天种供热设某技术有限公司这三个公司与天种公司实际为一家公司。故这三个公司的开办费也应计入开办费损失中。4、签单消费款数额应为x元。五、天种公司的各项损失均应支付利息。
南航河南分公司上诉称：一、一审认定“天种公司取得了主张天航大酒店损失的权利”及“天种公司依据其与南航河南分公司之间的租赁合同关系，主张因合同无效而产生的各项权益并无不当”错误。南航河南分公司只同天种公司存在租赁合同关系，宋艳秋和理由年二人同天种公司是股东关系。天种公司股份仅占33.3%，宋艳秋和理由年对于其在天航大酒店所有权益转让，并不能当然形成天种公司可以主张天航大酒店名下全部损失的法律后果。天种公司只能主张其因承租南航河南分公司房屋所造成的直接损失，而宋艳秋和理由年的损失因天种公司承租了不合格的房屋，由天种公司负责赔偿。故转让协议不能赋予其可以就天航大酒店的全部损失向南航河南分公司主张权利，天种公司只能主张三分之一的权利。二、一审没有考虑南航河南分公司无偿提供1000平方米住房给天种公司使用的问题，仅判令返还100万元建某款，有失公允。三、一审认定开办费不符合实际。如果说存在开办费也只能认定天航大酒店记账凭证上的x.21元。四、关于责任和诉讼费用分担。天种公司对于所要承租的房屋的情况完全知情。其基于充分了解房地产之现状并对未来可能出现的风险做了充分的预见，对可能造成的损失，承租人必须承担责任。在知情的情况下，天种公司仍订立合同，责任分担至少是同等的。另外，诉讼费用分担超过一半，也不合理。因此，上诉具体数据为：1、责任分担应按各50%的比例承担。2、未计算的房屋占用费150万元。天种公司免费使用1000平方米的房子，按每年每平方米300元，从1999年计算至2009年。3、开办费多计算x.66元。4、诉讼费分担多计x.8元。5、工程造价多承担（略）.2元。6、房屋占用费少计算33万元。上述合计应承担责任总计应减少（略）.66元。
天种公司针对南航河南分公司的上诉答辩称：一、根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《建某》第61条，《消防法》第10条的规定，本案应适用合同法、建某、消防法。二、根据本案《房地产租赁合同》的约定，参照最高人民法院判决的湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司租赁合同一案的判例，南航河南分公司至少应承担80%以上的民事责任。三、天种公司不应承担双方《补某协议》涉及的单身宿舍楼中1000平方米住房的使用费。《补某协议》不是租赁合同，它是一方出资100万元，另一方建某并提供出资方1000平方米住房免费使用。南航河南分公司将这1000平方米住房收回，同时就应将100万元退还给天种公司并支付逾期返还的利息。四、房屋的交付时间应为1998年11月18日，房屋使用的终止时间应为2003年9月18日。
南航河南分公司针对天种公司的上诉答辩称：一、天种公司的第一项上诉请求没有事实和法律依据。天种公司明知房屋未完成验收手续又愿意承租，并在合同订立后即接收、在实际验收之前就进场装修，应当承担责任。本案应由双方共同承担责任，不分主次。22间标准间和计算机管理及机票代售系统，没有任何证据证实确实存在，鉴定报告已很明确，故不存在补某或赔偿问题。二、天种公司的第二项上诉请求没有事实和法律依据。双方实际上未结算款项只有x元，只是因x元已经为南航河南分公司确认予以结算，一审才认定应为南航河南分公司支付。另外，签单消费应当以南航河南分公司最后确认的数据为准，必须是有权利签单的人或南航河南分公司认可的签字人所签消费单据，才是双方最后支付的根据。三、天种公司的第三项上诉请求没有事实和法律依据。本案中开办费的鉴定结果是，符合规定的票据所载费用合计为x.33元，而天种公司要求增加赔偿开办费的数额已经超出了符合规定的票据所载费用。河南天种广告有限公司、郑州天种航空售票货运旅游服务有限公司、河南天种供热设某技术有限公司这三个公司与天种公司均是彼此独立法人企业，股东不同，设某时间不同，经营范围不同，不存在任何法律的联系。所以，只有天航大酒店的开办费x.21元的三分之一的部分，天种公司才能主张。四、由南航河南分公司赔偿酒店资产原值与净值之间的差额损失（略）.47元，没有事实与法律依据。最后确定责任承担时所依据的实际损失数额是已经进行相应的项目扣减后的数额，差额不等于损失额，不是最后确定责任时所依据的实际损失数额。五、天种公司不承担房屋占用费用的观点错误。1、合同无效进行处理时，确定的问题就是双方因合同无效所致损失，南航河南分公司的损失就体现为房屋占用费损失。2、在确定一方损失时，既要考虑其因合同无效所致损失，还要考虑其因该合同无效取得的或获取的收益与利益，从而最终确定其损失额。3、房屋占用费是南航河南分公司因合同无效所致损失，对于该部分损失，天种公司依其承担责任的比例承担相应的数额，合理合法。4、租金作为转租收益是天种公司最终损失计算过程中的一个数据，属于可以折抵其损失的部分，必须扣除。六、要求南航河南分公司承担利息损失没有事实和法律依据。只有在法律确认一方有某种义务，该当事人不履行义务时，才存在逾期支付的利息承担问题。七、由南航河南分公司承担全部诉讼费的观点错误。
根据双方当事人的诉辩情况并征询当事人意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：双方的合同及协议无效后的责任如何划分及承担。
本院查明的事实与原审一致。
本院认为：双方签订的《租赁合同》约定由南航河南分公司负责大楼的验收合格，而南航河南分公司作为建某单位在房屋未经建某工程质量验收合格的情况下出租给天种公司,并且一直未能补某相关手续；天种公司就未经验收合格的房屋与南航河南分公司签订《租赁合同》，导致双方签订的《租赁合同》及补某协议无效，不能实现《租赁合同》的签订目的，原审法院认定南航河南分公司负主要责任，天种公司负次要责任，以及责任划分比例，并无不当。天种公司请求重新划分责任比例的理由，不予支持。关于装修、装饰工程造价问题，郑州市中豫建某工程造价咨询有限公司出具的鉴定报告已经原审法院组织双方质证，原审法院采纳郑州市中豫建某工程造价咨询有限公司的鉴定报告，认定天航大酒店装修工程总造价数额（略）.28元的理由充分，计算天种公司损失为（略）.54元的方法，亦无不当。天种公司要求增加补某22间标准间和计算机管理及机票代售系统的款项、赔偿酒店资产原值与净值的差额损失的请求，没有依据，不予支持。同上，关于开办费，亦经有关鉴定机构进行鉴定。天种公司提供的不合规的票据，因其形式的不合法性，自然不能采信；而天种公司请求的另外三家公司记账凭证上显示的开办费，其没有证据证实系开办天航大酒店的费用，原审法院认定开办费总额为x.78元，亦无不当。天种公司认为开办费少计算的理由，没有依据，不予支持。天种公司要求增加消费欠款的请求，证据不足，不予支持。对于天航大酒店转租收取的78万元房屋使用费，由于天种公司与南航河南分公司签订的合同无效，双方应恢复到合同前的状态，故该费用应当与前述的装修工程损失和开办费损失相互折抵。双方签订的《租赁合同》无效，但天种公司已实际使用了南航河南分公司的房屋，理应向南航河南分公司支付房屋使用费，原审法院依照认定的事实及参照《租赁合同》的约定，认定房屋使用费应自1998年起算至2009年返还之时，共计330万元，亦较为客观，并无不妥。该损失按照双方的过错情况，各自承担。对于天种公司要求支付利息的请求，依据不足，不予支持。
同上，南航河南分公司认为责任按照50%的比例承担及认定开办费不符合实际情况的请求，与本院采信的事实和认定的责任不符，不予采纳。对其认为天种公司只能主张天航大酒店三分之一的损失，其它损失属股东宋艳秋和理由年的理由，由于法律并不禁止股东间的股权转让，天种公司取得了另两个股东的权益，其可以依据转让协议主张天航大酒店的全部权益，原审法院认定并无不当，对该理由亦不予采纳。关于天种公司免费使用南航河南分公司1000平方米住房的问题，由于天种公司是出资100万元为南航河南分公司建某，南航河南分公司有收益，故合同无效后，南航河南分公司返还天种公司的100万元，亦无不当。关于诉讼费用的负担，原审法院按照双方的责任比例分担，并无不当，故对南航河南分公司的上诉理由不予支持。
综上，天种公司与南航河南分公司的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由河南天种实业发展有限公司负担x元，中国南方航空股份有限公司河南分公司负担x元。
本判决为终审判决。
审判长谷彩霞
代理审判员邹波
代理审判员李某甲
二○一一年十一月十七日
书记员刘文杰
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