上诉人（原审被告）陕西和平房地产开发有限责任公司
法定代表人张XX
委托代理人乔某某
被上诉人（原审原告）陈XX
委托代理人魏艳，陕西维谨律师事务所律师。
委托代理人贾某，陕西维谨律师事务所律师。
原审被告国泰君安证券股份有限公司西安东关正街证券营某部
代表人顾X
委托代理人董某
上诉人陕西和平房地产开发有限责任公司（以下简称和平公司）因与被上诉人陈XX及原审被告国泰君安证券股份有限公司西安东关正街证券营某部（以下简称营某部）房屋租赁纠纷一案，不服西安市X区人民法院（2011）碑民三初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人和平公司之委托代理人乔某某、被上诉人陈XX之委托代理人魏艳、贾某、营某部之委托代理人董某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年5月13日，陈XX与和平公司签订了《商品房买卖合同》，约定，陈XX购买和平公司位于西安市X街世贸大厦A幢X-A-X号商品房，建筑面积56.98平方米，每平方米x元，总价款x元，陈XX付清了房款。2002年11月28日，和平公司向陈XX交付了房屋。同日，陈XX与和平公司签订了《租赁合同》，且陈XX还以朱丹、陈某、朱兵等共10人名义将其购买的房产分为11份与和平公司签订了《租赁合同》，每份合同约定的面积为5.18平方米。《租赁合同》实际系陈XX与和平公司所签。《租赁合同》约定，陈XX购房后将所购房屋出租给和平公司，由和平公司委托选定的商业单位经营；租赁期限五年，自2002年11月28日至2007年11月28日；和平公司每年按购房款的百分之十五向陈XX支付租金；和平公司代收代缴国家规定的有关税费，并且在支付租金时扣除等内容。陈XX委托和平公司对外租赁的五年中，和平公司每年按房价款x元的百分之十五代收代缴了国家有关税费后向陈XX支付了租金。2005年2月4日，和平公司（出租人）与营某部（承租人）及物业管理人西安弘仁物业管理有限责任公司（以下简称弘仁公司）签订《房屋租赁合同》，约定，营某部从和平公司处承租位于西安市X街X号的世贸大厦写字楼A座八层部分房屋与商业裙楼A座一层临东关正街部分，临东关正街部分的建筑面积为300平方米，承租区域作为证券经营某务使用，租赁期限自2005年5月1日起至2010年4月30日止。商业裙楼A座一层临东关正街部分每平方米月租金120元，该部分含陈XX的商业房56.98平方米。该合同期满后，和平公司与营某部、弘仁公司又签订了《房屋租赁合同》，约定，营某部继续租赁上述房屋，租期自2010年5月1日起至2010年7月31日止，共3个月，并约定，如果超过3个月按实际续租截止日期结算费用，但续租最长不得超过半年。商业裙楼A座一层临东关正街部分的月租金由每平方米120元增加至每平方米153元。以上二合同中均约定租金由营某部向和平公司支付。现和平公司仍将上述房屋出租给营某部使用，物业管理费、日常维修养护费、电梯运行费、中央空调费、新风费、电费、水费、垃圾费由营某部向弘仁公司支付。
陈XX与和平公司签订的《租赁合同》期满后，陈XX未继续委托和平公司出租房屋。陈XX多次要求和平公司支付合同期满后的租金，未果。陈XX诉至法院称：2002年5月13日，其与和平公司签订了《商品房买卖合同》，购买世贸大厦A幢X-A一X号房屋，面积56.98平方米，每平方米x元，房屋总价款x元。同年11月28日，和平公司向其交付房屋，同日，其与和平公司签订《租赁合同》，约定由和平公司将其房屋统一对外出租，租赁期限五年，自2002年11月28日至2007年11月28日，和平公司每年按房价款的百分之十五向其支付租金。在五年期限内，和平公司尚能支付租金。《租赁合同》期满后，其没有继续委托和平公司租赁房屋。和平公司未将房屋交还给其，在没有经其同意的情况下将房屋租赁给营某部使用，并没有向其支付租金，和平公司与营某部的行为侵害了其财产权利。综上，请求：和平公司支付其2007年11月28日至2010年7月28日的租金x元，营某部承担连带清偿责任。
和平公司辩称：其未实施侵害陈XX权益的行为，陈XX计算租金的方法错误。原《租赁合同》已终止，不应按原合同约定的返租标准计算租金收益。请求支付租金的时效为一年，陈XX对2009年7月8日以前的租金已丧失胜诉权，应驳回陈XX的诉讼请求。
营某部辩称：其已尽到充分注意的义务，其与和平公司签订的合同真实合法有效，陈XX与和平公司之间的商品房买卖关系不影响其与和平公司之间的租赁合同，其与陈XX不存在法律关系，不同意向陈XX支付租金。
陈XX要求和平公司、营某部支付的2007年11月28日至2010年7月28日的租金x元系三年的租金，应从2007年11月29日起算。陈XX与和平公司确认代扣代缴的税费比例为百分之十七点六八。
原审法院经审理认为，陈XX从和平公司处购买了位于西安市X街世贸大厦A幢X-A一X号商品房后，双方签订了《租赁合同》，约定，陈XX在购买房屋后即将所购商铺出租给和平公司，由和平公司委托选定的商业单位经营，和平公司按购房款的百分之十五向陈XX支付租金。在《租赁合同》期间内，和平公司按约定向陈XX支付了租金，该合同合法有效。《租赁合同》期满后，双方未签订租赁合同，和平公司仍将该房产出租给营某部，应认定该合同继续有效，但租赁期限应为不定期。此间，陈XX一直向和平公司主张支付租金，不存在陈XX丧失胜诉权情形，陈XX的主张未超过诉讼时效期间。陈XX请求和平公司支付租金，理由正当，应予支持。陈某伟要求营某部承担连带清偿责任，缺乏正当理由，不予支持。和平公司应支付陈某伟2007年11月29日至2010年7月28日的租金，该租金以双方签订的《租赁合同》约定的金额计算应为x元，扣除由和平公司按照双方确认的百分之十七点六八的比例为陈XX代缴的税费，和平公司应支付陈XX租金x元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告陕西和平房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内，向原告陈XX支付2007年11月29日起至2010年7月28日止的租金x元。二、驳回原告陈XX要求被告国泰君安证券股份有限公司西安东关正街证券营某部承担连带清偿责任的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6257元，由被告陕西和平房地产开发有限责任公司负担（此款原告已预付，被告与上述款项一并支付原告）。
上诉人和平公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定双方的《租赁合同》继续有效，为不定期，与二审
（2010）西立民终字第X号民事裁定认定的《租赁合同》已期满终止相矛盾。如《租赁合同》继续有效，那么合同中的仲裁条款应有效，法院无管辖权。如上述裁定认定正确，那么一审判决关于合同效力的认定系错误。陈XX以侵权纠纷起诉，但并未证明其存在侵权行为，陈XX提供的证人证言，不是违背生活常理，就是与陈XX有利害关系，一审据此认定陈XX的诉请未超过诉讼时效，明显失察和违法。涉案房屋为商铺，必须和其他业主的商铺统一出租才能产生效用，租金也必须在业主之间进行公平分配。《租赁合同》约定的租金数额是以购房款数额为标准计算，非以面积为标准，《租赁合同》期满后，再以合同约定的方法计算租金，明显不合时宜。其向证券公司出租房屋得到的租金收益低于陈XX主张的数额，经计算，在扣除全部税费后，陈XX的月租金是每平米50.7元，其原意以此标准支付租金，但陈XX拒绝接受，责任不在其。综上，请求：撤销一审判决，发回重审或改判为驳回陈XX的诉请。
被上诉人陈XX答辩称：合同法第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”一审法院因此认定“该合同继续有效，但租赁期限应为不定期”，认定事实清楚正确。一审通过调查及根据其提交的证据，认定其一直向和平公司主张租金，证据确实充分。地段位置的优劣，决定了收取租金的高低，其购买商品房的价格远远高于同层其他地段的商品房，其应获取较高的租金收益完全合情合理，和平公司所谓所有业主平分租金的观点不足取。从2002年至今，房屋租赁费用逐年攀升，其要求和平公司按照2002年的标准支付租金，显然保守，一审对租金的计算清楚准确。据此请求：驳回上诉，维持原判。
原审被告营某，陈XX与和平公司之间的纠纷与其无关，同意一审判决。
经审理查明，原判认定事实清楚，双方当事人无异议。
本院认为，陈XX从和平公司处购买的西安市X街世贸大厦A幢X-A-X号商品房系商铺，在与毗邻的商铺一并出租时才能获得更好的收益，为此，陈XX与和平公司签订了《租赁合同》。依据合同，陈XX将上述商铺出租给和平公司，由和平公司委托选定的商业单位经营。在《租赁合同》期间，和平公司很好地履行了支付租金的义务。《租赁合同》到期后，双方未续签合同，和平公司仍将涉案商铺出租给原承租人营某部使用，未向陈XX支付相应的租金收益。根据合同法的相关规定，租赁期满后，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据本案查明的事实，可以认定陈XX与和平公司之间形成了不定期的租赁关系。现陈XX要求和平公司以原《租赁合同》确定的租金标准，向其支付《租赁合同》期满后至2010年7月28日的租金，事实理由充分。在扣除按照双方确认的比例由和平公司代陈XX缴纳的税费后，其余部分由和平公司支付陈XX。陈XX请求营某部承担连带清偿责任，没有依据，不予支持。和平公司上诉主张陈XX请求支付租金已超过诉讼时效，证据不足，不予认定。和平公司主张以其从营某部获得的租金收益中在扣除相关税费后支付陈XX，有悖价值规律，且不合情理，不予支持。据此，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6257元，由陕西和平房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长刘国强
审判员姜亦君
代理审判员朱筱滢
二Ｏ一一年十二月五日
书记员马延环
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