海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
(2004)三亚民一终字第X号
上诉人(原审被告)三亚三永投资开发有限公司，住所地三亚市丹州小区三永花园X幢XA房。
法定代表人林某某，该公司经理。
委托代理人白静，海南欧家律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)徐某，女，X年X月X日出生，汉族，现住（略），居民身份证编号（略）。
委托代理人李某某，男，现在三亚市城郊人民法院工作，系徐某的丈夫。
上诉人三亚三永投资开发有限公司(以下简称三永公司)与被上诉人徐某商品房买卖合同纠纷一案，上诉人三永公司不服三亚市城郊人民法院(2004)城民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人三永公司的委托代理人白静，被上诉人徐某及其委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2001年8月13日，徐某与三永公司签订《丹州小区三永花园售房合同》，房款为（略）．74元。合同签订当天，徐某按约定向三永公司交付首期房款（略）．5元，徐某向三永公司提交了各种文件材料，余款（略）元由三永公司代徐某向银行申请按揭贷款。2001年11年5日，三永公司向徐某交付房屋(比约定的交房时间晚5天)。同日，徐某向三永公司交付办证费用8728元。2002年3月20日，中国建设银行三亚分行将按揭贷款14万元转入三永公司指定帐户，三永公司向徐某出具14万元的住房贷款收据，剩余5764元贷款未被银行接纳。三永公司此后未通知徐某补交剩余购房款。2004年5月24日，三永公司性徐某等人发出领取所购房屋的土地房屋权证并按实结算房款。徐某于2004年7月17日以三永公司逾期办理房屋权属证书构成违约为由，向法院起诉。在庭审中，三永公司表示愿意将多收取得徐某办证税费3933元予以退还。
原审法院认为：徐某与三永公司签订的《丹州小区三永花园住房合同》有效，并已基本履行完毕，应受法律保护。该合同第三条约定房款付清后，徐某方可委托三永公司向房产管理部门办理交易及权属转移登记手续，为徐某领取房屋所有权证。因徐某与三永公司约定购房付款方式绝大部分是以银行按揭贷款方式付款的，2003年3月20日，中国建设银行三亚分行已将按揭贷款14万元转入三永公司的指定帐户，余款5674元未被接纳，但三永公司未通知徐某补交该部分款项，过错责任在三永公司，徐某未违约。三永公司接到银行贷款后，应视为徐某已经付清房款，三永公司未在90日为徐某办理房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。但违约时间应从2002年6月21日起算至2004年5月24日，共703日。因双方未在合同中约定违约金，根据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的日利率万分之2．1计算，共计（略）元，扣除徐某尚欠的5674元，三永公司应向徐某支付违约金（略）元。徐某诉求三永公司退还多收的办证费3933元，三永公司表示同意退还，予以照准。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项、第二款之规定，判决：一、三永公司应在判决书生效之日起10日内向徐某支付违约金（略）元；二、三永公司应在判决生效之日起10日内退还徐某办证费3933元；三、三永公司应在判决生效之日起10日内向徐某交付房屋所有权证。案件受理费1546元，由徐某负担411元，三永公司负担1135元。
宣判后，上诉人三永公司不服，提起上诉称，购房合同约定＂乙方申请银行按揭不为银行接纳的，可在五日内向甲方提出书面转换付款方式或要求退款＂，被上诉人有义务在银行未接纳的部分按揭贷款范围内向我公司申请转换付款方式或要求退款。2002年3月20日三亚建行将按揭贷款14万元转入我公司指定的账户，还有5674元未被接纳，被上诉人应主动向我公司补交剩余的5674元购房款，而被上诉人没有支付，已构成违约。被上诉人自己对该部分房款未交付的事实予以确认，但原审判决却错误地认定＂应视为原告已经付清房款＂。原审判决认定事实错误，请求二审法院依法撤销原审判决第一项。
被上诉人徐某答辩称，我按照购房合同第三条第一款的约定在上诉人通知交房的时间交完了首期房款（略）．5元及办证税费8728元，其余房款按约定由银行按揭贷款方式支付。贷款手续在当天交给了上诉人，我不可能预见到4个多月后银行会有极少部分贷款未接纳，因此我在此时就完全有理由相信自己已经付完了全部购房款，上诉人也应按约定为我办理房屋产权证书。但此后，上诉人一直未通知我交纳任何费用，反而是我在不停地催促上诉人办证。如果我没有付完购房款，上诉人可以按约定不办证，但上诉人在2年多的时间内从未提出异议。因而，可以得出我已经按照合同完全履行了义务的结论。按照合同约定，购房款的70％采取银行按揭贷款的方式支付，按揭贷款的手续始终是上诉人办理的，我只能被动地接受结果，未被接纳的贷款只占全部贷款的3．89％，不能仅凭这一极小部分未被接纳的贷款而否定整个贷款行为，合同中没有约定全部按揭贷款被接纳才算银行接纳了贷款申请。如果按照上诉人的理解，我在交纳了绝大部分购房款之后，未在5日内申请转换付款方式或要求退款，上诉人就可以没收价值达（略）．5元的房屋，显然是荒唐可笑的。如果上诉人的理解成立，该合同第二条第三项是无效条款。上诉人提供的合同是格式合同，因格式合同的理解发生争议时，应按不利于提供格式条款的一方进行解释。因而，我没有违约，是上诉人违约。即便上诉人的推论成立，但没有在法律规定的1年内行使合同撤销权，且其也为我办理了产权证书，也应认定上诉人已经默认了我的行为。上诉人多收取办证费用达数千元，与我未交付的购房余款相差无几。我姐姐也向上诉人购买房屋，有1万元按揭贷款未被接纳，但上诉人只通知其交纳余款4434元，上诉人实际多收取了办证费用才不要求我支付剩余房款的，因而并不存在余款5674元未交付的事实。上诉人拖延办证的真正原因是上诉人不愿交纳地价款造成的。上诉人已经为我办好了房屋产权证书，也说明并不是我未交纳购房余款的原因造成的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明：2001年8月13日，双方当事人签订1份《丹州小区三永花园售房合同》，约定上诉人将丹州小区二栋XD号房屋出售给被上诉人，面积129．8平方米，价款为（略）．74元；首期房款（略）元由被上诉人在合同签订当日支付，剩余（略）元由被上诉人接到上诉人通知后5日内到指定银行办理按揭贷款，被上诉人申请银行按揭不为银行接纳的，可在5日内向上诉人提出书面申请转换付款方式或要求退款(该合同第二条第2项第(3)目约定)；上诉人正式交付房屋的日期为2001年10月30日；房屋竣工后上诉人于3日内通知被上诉人付清购房余款以及各类契证税费，被上诉人需于通知之日起3日内付清上述款项，方可委托上诉人办理交易及权属转移登记手续(该合同第三条第1项约定)。
其余部分事实与原审判决查明事实相同。
本院认为，双方当事人签订的《丹州小区三永花园售房合同》，是出于真实意思表示，该合同的形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，应认定为有效。双方当事人对该合同第二条第2项第(3)目中＂乙方申请银行贷款不为银行接纳的，可在五日内向甲方提出书面申请转换付款方式或要求退款＂约定的理解存在争议。由于该合同是上诉人提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应对该格式条款按照通常理解进行解释，即解释为：如全部或部分贷款申请未被银行接纳，被上诉人均有义务申请转换付款方式或有权要求退款。在被上诉人未要求退款的情况下，只能选择申请转换付款方式，主动向上诉人支付剩余购房款。这已成为被上诉人应当履行的义务，被上诉人未履行该义务则构成违约。根据该合同第三条第1项的约定，上诉人负有为被上诉人办理房屋权属证书的义务的前提是被上诉人付清购房余款及办证费用，否则上诉人可以拒绝为被上诉人办证。在被上诉人未付清购房余款的情况下，上诉人主动为其办理房屋权属证书并不能视为是认可了被上诉人的违约行为，一审中上诉人以被上诉人未付清购房余款作为不交付房屋权属证书的抗辩理由成立。原审法院判决上诉人向被上诉人交付房屋权属证书不当，但上诉人并未对该项判决提出上诉，且该项判决未损害国家、集体或第三人合法权益，根据＂不诉不理＂的原则，本院对该项判决予以维持。被上诉人诉求上诉人承担迟延办理房屋权属证书违约责任的诉讼请求，没有事实根据，依法应予驳回。
对于多收取被上诉人办证费用的事实，上诉人予以确认，表示愿意退还，也未提出上诉，本院亦予照准。
综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第(二)项，《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院(2004)城民一初字第X号民事判决第二项、第三项；
二、撤销三亚市城郊人民法院(2004)城民一初字第X号民事判决第一项及诉讼费负担部分；
三、驳回被上诉人的其它诉讼请求。
一、二审案件受理费3092元，由上诉人负担1237元，被上诉人负担1855元。
本判决为终审判决。
审判长陈晓明
审判员陈关荣
审判员李某
二○○四年十二月六日
书记员柴华
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
