上诉人（原审被告）李某（又名李X），男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人刘嘉，河南新动力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）白某（又名白X），男，X年X月X日出生，回族，个体工某户，住（略）。
委托代理人马某某，女，X年X月X日出生，回族，退休职工，住（略），系白某的妻子。
委托代理人徐勇，河南志晖律师事务所律师。
上诉人李某与被上诉人白某因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市X区人民法院（2011）管民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某的委托代理人刘嘉，被上诉人白某及其委托代理人马某某、徐勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1987年9月2日，李某之祖母李某氏赠与李某郑州市X街X号南房屋二间。后该房屋拆迁，拆迁安置房安排在南学街X号院X号楼X单元X层X号。2005年12月21日，李某、白某与中介人周恩祥签订房屋买卖合同书一份，主要约定：“今有李某在南学街X号院X号楼X单元X号一室一厅中户私房一套，卖与白某明，价格陆万捌仟元正（x元），买房白某明先付于卖房李某伍万捌仟元正（x元），待房屋产权证正式过户时再付壹万元（x元）给李某清帐。特立此据，以防两悔。买卖成立即日生效。”合同签订当日，白某支付李某房款x元，2006年9月20日，白某支付李某购房款5000元。2007年，白某搬入涉案房屋居住至今，在此之前，由李某居住。自2007年10月23日至2008年11月23日，白某先后交纳房产契税、工某、交易费、测量费、面积差价房款。2007年10月23日，白某交纳2006年以前的水费、卫某、公共设施费共计1724.4元。另查明，郑州市X区X街X号院X号楼X单元X号房屋与郑州市X区X街X号院X幢X单元X层X号房屋系同一套房屋，该房未在郑州市住房保障和房地产管理局办理备案登记。
原审法院认为，白某与李某之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。协议签订后，白某按照合同约定先后支付李某购房款x元，交付拆迁安置房面积差价房款等，并搬入该房居住至今，故白某要求确认位于郑州市X区X街X号院X幢X单元X层X号房产为其所有的诉讼请求，证据充分，应予支持。因该争议房未在郑州市住房保障和房地产管理局办理备案登记，现无法办理房屋产权证，故白某要求李某协助办理位于郑州市X区X街X号院X幢X单元X层X号房屋过户手续的诉讼请求，理由不足，不予支持。因白某交纳的2006年以前的水费、卫某、公共设施费1724.4元，李某应予返还。李某辩称没有卖房给白某，此意见与查明事实不符，不予采信。李某辩称只收到了白某5000元租金，没有收到白某其他费用。结合房屋买卖合同书的内容、白某自2007年在该房屋居住的事实以及证人周恩祥的证人证言，应当认定白某先后向李某支付购房款x元的事实，故此项辩称意见理由不足，不予采信。李某辩称，房本没有办下来，故该房不能过户。经查，该房不能过户，系因该房未在郑州市住房保障和房地产管理局办理备案登记，故此项辩称意见理由不足，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条及相关法律规定，判决：一、郑州市X区X街X号院X幢X单元X层X号房产为原告白某所有：二、被告李某于本判决生效之日起十日内返还原告白某水费、卫某、公共设施费1724.4元；三、驳回原告白某的其他诉讼请求。案件受理费3350元，由被告李某负担。
李某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。由于争议房是未经依法登记领取权属证书的房屋，因此原判确认该房屋买卖合同有效并将房屋直接判归合同买方所有，违反法律规定。请求二审法院撤销原判，驳回白某的诉讼请求。
白某答辩称：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定是对房屋行政管理机关为当事人办理过户登记时的一种规定，只是管理性法律规范，并非是对市场交易行为的干预，不能作为认定合同效力的依据，进而不能作为认定物权归属的依据。李某不仅具有该房屋的事实产权，而且与白某进行了合法买卖，且已履行，所以双方的买卖关系依法应予保护。原审判决适用法律正确，李某的上诉理由及请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，李某与白某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同合法有效。白某已依据该合同履行了相应义务，当然依据该合同应取得郑州市X区X街X号院X幢X单元X层X号房屋的所有权。李某上诉称，双方的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，即“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。”但经本院审查，该项规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。据此，李某的上诉理由及上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3350元，由上诉人李某负担。
本判决为终审判决。
审判长张红
审判员郝鸿标
审判员崔航微
二Ｏ一一年十月二十六日
书记员胡良瑞
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