海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
(2004)三亚民一终字第X号
上诉人(原审被告)海南阳光实业有限公司，住所地海口市金融花园BX号。
法定代表人辛某某，该公司总经理。
委托代理人罗某某，该公司副总经理。
委托代理人卢泰山，海南新概念律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)李某，男，汉族，X年X月X日出生，居民身份证编号：（略），现住（略）。
委托代理人于江涛，海南三和元律师事务所律师。
上诉人海南阳光实业有限公司(以下简称阳光公司)与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案，上诉人阳光公司不服三亚市城郊人民法院(2004)城民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人阳光公司的委托代理人罗某某、卢泰山，被上诉人李某的委托代理人于江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认为：双方当事人签订的《阳光雅园商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。该合同以李某提供＂阳光雅园＂第一、二层铺面房屋销售面积达到总面积的70％作为履行的条件。至2002年12月，＂阳光雅园＂第一、二层铺面房屋销售面积已经达到70％，履行条件已经成就，阳光公司未通知李某交纳购房款，反而将其认购的房屋出售给第三人，致使李某无法实现合同目的。阳光公司的行为已构成违约，李某诉求解除合同及由阳光公司双倍赔偿定金4万元合法，予以支持。合同的履行是附条件的，阳光公司收取李某购房定金时表明第一、二层铺面房屋销售面积未达到70％，购房者可以要求退还，阳光公司并未要求支付首期购房款，在履行条件成就之后，阳光公司有义务通知李某付款，但未通知，因此阳光公司主张李某未付首期购房款构成违约，与事实不符，不予采纳。由于阳光公司不履行合同，李某根据该合同可获得的利益，即阳光公司以1400元／平方米的价格出售第二层铺面280平方米的房屋是李某提供策划方案的回报，李某就此可以享受比阳光公司以2000元／平方米的价格出售低的优惠无法实现，该可得利益的损失，阳光公司依法应予赔偿。李某主张其应获得的价格优惠为600元／平方米合理，阳光公司应向李某赔偿可得利益的损失16．8万元。阳光公司主张李某制作的策划方案在2个月或7个月之内未达到约定的销售目标，但销售协议中并未对达到销售目标的期限作出约定，阳光公司提供的证人与某有利害关系且证言相互矛盾，对其主张不予采纳；阳光公司出售房屋时，铺面的用途完全由阳光公司和购房者决定，所出售的房屋没有作为咖啡酒廊并不能证明李某的策划方案没有实际效果；事实上，自阳光公司实施李某的策划方案之后，在2001年10月至2002年3月的6个月内铺面房屋已经开始销售，到2003年1月，铺面房屋的销售面积已经达到80％，因而阳光公司的主张没有事实根据，不予认定。阳光公司主张李某的起诉超过诉讼时效，由于合同约定自＂阳光雅园＂第一、二层铺面销售面积达到70％时开始执行，至2002年12月止该销售目标已经达到，但阳光公司未告知李某，即使按此时间起算，李某于2004年1月6日起诉，未超过诉讼时效，对阳光公司的主张不予采纳。阳光公司主张李某违反销售协议，从该协议的内容分析，实质是委托合同关系，与本案的商品房买卖合同关系不是同一法律关系，两者虽有联系，但阳光公司的该项主张不属于本案审理范围，不宜在本案中处理，可另行起诉。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第(二)项、第二十八条第一款及第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、解除李某与阳光公司于2001年8月27日签订的《阳光雅园商品房买卖合同》；二、阳光公司应自判决发生法律效力之日起10日内向李某双倍赔偿已支付的购房定金4万元，并赔偿李某合同履行后可获得的利益损失16．8万元。案件受理费5630元，由阳光公司负担。
宣判后，阳光公司不服，提起上诉称：销售协议的履行直接关系到商品房买卖合同的执行，两者存在密切的因果关系。被上诉人提供的策划方案缺少可行性分析报告和银行按揭贷款说明，被上诉人也未按其指定的销售日程安排参与筹备和准业主大会，构成违约。我公司向被上诉人低价出售房屋是作为其提供策划方案的回报，该策划方案须能够达到预期目的，但该策划方案将铺面房屋销售价格订得过高，使用范围限制于具有浓厚文化色彩、高品位的休闲场所，未能实际发挥作用，因而不能获得低价买房的回报。在定金收据上注明＂一、二楼铺面销售面积达不到70％时，购房者可以要求退还＂，也有力的证明了我公司的主张。由于该策划方案没有发挥预期的作用，我公司不得已改变了销售策略，取得了销售成果，并不是李某策划方案所产生的效果。在这种情况下，李某不能享受我公司低价卖房的优惠。我公司提供的证人与某某有较多的接触，陈述的内容一致，原审法院对证人证某的不予采纳是错误的。请求撤销原判，解除双方签订的《阳光雅园销售协议》和《阳光雅园商品房买卖合同》，我公司不再返还李某的定金2万元。
李某在庭审中答辩称：我已履行义务，是上诉人违约。按照协议的约定，我已经提供了完整的策划方案，上诉人主张缺少报告书和说明，但在起诉前上诉人从未向我提出异议，策划方案由于我只制作了1份，因而我已没有全部的资料。对于准业主座谈会，我没有资格组织，因此没有参加。上诉人已经采纳了我的策划方案，在报纸上刊登了我制作的广告词，而上诉人在房地产市场未升温的情况下就断言策划方案不能达到销售指标是错误的。上诉人从未告知我销售面积已经达到70％，构成违约。上诉人未完全按照策划方案进行销售是自身原因。两个证人与某诉人关系密切，其身份不明确，且陈述相互矛盾，不应予采信。根据买卖合同第十五条的约定，只要上诉人的销售面积达到70％就应当向我出售房屋，但我无法知道上诉人销售的进度。原审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明：事实1、2001年8月27日，上诉人与被上诉人签订《阳光雅园商业铺面销售协议》，约定上诉人委托被上诉人策划＂阳光雅园＂第一、二层铺面房屋的销售方案，该方案应保证第一、二层房屋平均价格达到2500元／平方米，能够完成总建筑面积80％的销售指标，初定于2001年9月20日提出。事实2、同日，双方当事人签订《阳光雅园商品房买卖合同》，约定上诉人以1400元／平方米的价格向被上诉人出售＂阳光雅园＂第二层、面积280平方米的房屋，总价款为39．2万元；被上诉人可选择在合同签订后7日内一次性支付95％的房款(含定金2万元)的方式，或选择在合同签订后7日内支付30％的房款(含定金2万元)，房屋封顶后接到上诉人通知的5日内支付35％的房款，主体建筑完成时接到上诉人通知的5日内支付30％的方式，或选择在合同签订后7日内一次性支付30％的房款(含定金2万元)，剩余部分申请银行按揭贷款的方式支付购房款；被上诉人在7日内逾期付款可免收违约金，在15日内逾期付款应按逾期天数支付每日万分之3的违约金，逾期付款15日以上应支付应付款的5％的违约金，否则上诉人可以解除合同；上诉人应在2002年1月31日前交付所购房屋，如由于不可抗力逾期交付的不算违约，提前或推迟2个月交付均为正常，逾期30日交付应按逾期的天数支付每日万分之3的违约金，逾期30日以上应支付应付款的5％的违约金，否则被上诉人可以解除合同；合同自双方签字之日起生效，自＂阳光雅园＂第一、二层销售面积达到70％时执行且与实际销售价格无关。事实3、2001年9月25日，被上诉人向被上诉人交付＂阳光雅园咖啡酒廊街销售策划案＂，共计10项内容。事实4、2001年8月31日，被上诉人向上诉人支付＂阳光雅园B栋X楼靠大门入口铺面280平方米定金＂，上诉人在收据上注明＂若一、二楼铺面销售面积达不到70％，购房者可以要求退还＂。事实5、2001年9月29日，上诉人根据被上诉人提供的广告词在《海南日报》上刊登＂阳光雅园＂售房广告。事实6、＂阳光雅园＂房屋已经建成并已售出了第一、二层铺面的全部房屋。事实7、＂阳光雅园＂第二层铺面房屋的销售价格达到2000元／平方米以上。
对于双方当事人在一审诉讼期间提供的《阳光雅园商业铺面销售协议》，双方当事人没有异议，足以认定上述事实1。
对双方当事人在一审诉讼期间提供的《阳光雅园商品房买卖合同》，双方当事人没有异议，足以认定上述事实2。
对被上诉人在一审诉讼期间提供的，被上诉人委托代理人罗某某于2001年9月25日签收并在总目录上注明＂原件已收＂的《阳光雅园咖啡酒廊街销售策划方案》，上诉人对其内容没有异议，但主张缺少该策划方案中的＂雅园咖啡酒廊一条街可行性分析报告书＂和＂银行按揭贷款有关说明＂。由于罗某某所收到的是被上诉人提供的包括＂阳光雅园咖啡酒廊街销售策划方案总目录＂在内的策划方案，而并非仅是＂阳光雅园咖啡酒廊街销售策划方案总目录＂本身，其在该目录上的签字认可，是对于被上诉人交付全部策划方案文件的认可，并且上诉人也未提供证据证实在以后的销售过程中上诉人曾经向被上诉人就这一情况提出过异议，因此上诉人的上述主张没有事实根据，本院不予采纳。《阳光雅园咖啡酒廊街销售策划方案》这一证据足证明定上述事实3。
被上诉人在一审中提供了上诉人于2001年8月31日出具的收据，上诉人对此没有异议，足以认定上述事实4。
被上诉人在一审中提供了2001年9月29日《海南日报》上刊登的＂阳光雅园＂售房广告，上诉人对此没有异议，足以认定上述事实5。
对被上诉人在一审中提供了＂阳光雅园＂房屋的照片，上诉人没有异议；对上诉人在一审庭审中所作＂阳光雅园＂房屋销售情况的陈述，被上诉人没有异议，足以认定上述事实6。
对被上诉人在一审中提供的2003年8月8日上诉人与案外人马俊签订的《商品房买卖合同》，上诉人没有异议，足以认定上述事实7。
2004年1月6日，被上诉人向原审法院提起诉讼，诉求解除与上诉人签订的《阳光雅园商品房买卖合同》，返还已支付的购房定金2万元，赔偿已支付1倍的购房定金即2万元、其他经济损失16．8万元，并由上诉人承担诉讼费。
本院认为，根据双方当事人在庭审中的陈述、《阳光雅园商品房买卖合同》约定的房屋转让价格以及＂阳光雅园＂第二层房屋的实际销售价格可以认定，《阳光雅园商品房买卖合同》所约定的1400元／平方米的价格是作为被上诉人履行《阳光雅园商业铺面销售协议》所约定义务的报酬，即《阳光雅园商品房买卖合同》以《阳光雅园商业铺面销售协议》的履行为的生效条件。因而，《阳光雅园商业铺面销售协议》得到被上诉人的实际履行就成为其是否能够享受低价购买房屋的优惠这一决定性因素。原审法院对《阳光雅园商业铺面销售协议》的性质认定错误，应予以纠正。这两份合同均系双方当事人的真实意思表示，其形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，应认定为有效。被上诉人按照《阳光雅园商业铺面销售协议》所约定的条件向上诉人交付了策划方案，上诉人未提出异议并根据该策划方案的广告词在《海南日报》上刊登＂阳光雅园＂售房广告，应视为对该策划方案符合《阳光雅园商业铺面销售协议》要求的认可，并且也按照策划方案进行销售。上诉人按照策划方案进行销售是《阳光雅园商业铺面销售协议》所约定的合同义务，上诉人主张其已经履行这一义务，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，上诉人负有举证责任。但除被上诉人举证证实上诉人刊登过广告词之外，上诉人却未对其履行情况提供任何证据，无法证实其严格按照策划方案进行了销售或履行该项义务后未取得实际效果，上诉人应对此承担举证不能的法律后果。上诉人主张由于策划方案没有产生作用因而终止了执行，后来的销售成绩是改变销售策略所完成的，但由于对于销售应在何时达到约定的指标，双方当事人未作约定，＂阳光雅园＂铺面房屋如在一定时间内未达到该指标也不能认定为被上诉人的策划方案不符合《阳光雅园商业铺面销售协议》的要求。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，上诉人如单方终止执行策划方案，则是为自己的利益而不正当地阻止了策划方案所要实现的预期销售目标，应视为预期销售目标已经实现，上诉人并不存在违约行为。上诉人申请出庭的两位证人，是承建上诉人＂阳光雅园＂房屋的施工单位人员，与上诉人有利害关系，本院不予采信。即便如证人陈某的被上诉人曾经表示可在数月之内达到销售目标，但也仅是被上诉人对销售情况所作的估计，不能视为被上诉人与上诉人就策划方案应当在何时达到销售目标达成新的协议，并不具备约束力，因而如在被上诉人估计的期限内仍未达到销售目标亦不构成被上诉人违约。
《阳光雅园商业铺面销售协议》作为《阳光雅园商品房买卖合同》的生效条件，《阳光雅园商品房买卖合同》第十五条的约定应解释为所附生效条件成就时该合同生效。由于《阳光雅园商品房买卖合同》中对策划方案所应达到的销售目标变更为总建筑面积的70％，且与销售价格无关，上诉人在＂阳光雅园＂铺面房屋销售达到总建筑面积的70％时有通知被上诉人履行付款义务，被上诉人则应按合同约定选择适合的付款方式。但上诉人未履行告知义务，致使被上诉人无法知晓这一情况，并且上诉人已经将被上诉人所要购买的房屋出售，被上诉人的权利已无法实现，上诉人的行为已构成根本违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定，被上诉人有权解除该合同。被上诉人已经向上诉人支付了购房定金2万元，由于上诉人违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，应向被上诉人双倍返还。上诉人出售＂阳光雅园＂第二层铺面房屋的价格在2000元／平方米之上，被上诉人与上诉人合同约定的购房价格为1400元／平方米，房屋面积为280平方米，如上诉人履行合同则被上诉人可获得600×280＝16．8万元的价格优惠，对此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，上诉人应承担不履行合同的赔偿责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。上诉人的上诉请求没有事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5630元，诉讼保全费1068元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长曾人孝
审判员陈关荣
审判员李某
二○○四年八月五日
书记员陈曼妮
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