重庆市X区人民法院
民事判决书
（2010）合法民初字第X号
原告黄X，男，X年X月X日出生，汉族，个体户，住重庆市X区X巷X号4-2，公民身份号码（略）。
委托代理人包福洪，重庆智权律师事务所律师。
被告张XX，女，X年X月X日出生，汉族，个体户，住重庆市X组X号，公民身份号码510。
原告黄X与被告张XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓敏担任审判长，与人民陪审员杨云灿、沈刚组成合议庭审判，公开开庭进行了审理。原告黄X的委托代理人包福洪、被告张XX到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告黄X诉称，我与被告张XX于2010年7月1日签订《房屋租赁合同》，该合同约定原告黄X将位于合川区南办处白鹿山X号厂房一幢出租给被告张XX使用，租赁期限从2010年7月1日起至拆迁之日止，月租金2,000元，还约定一方当事人违约，需向另一方支付违约金5,000元；合同第八条特别约定：由于该租赁房属于拆迁对象，如黄X与拆迁人达成拆迁事宜后,张XX应在5日内无条件搬出，所产生一切费用由张XX自行承担，黄X对张XX不作任何赔付与补偿，租金按实用天数计算等内容。合同签订后，原告将所租赁厂房交由被告使用，被告也按合同约定支付了2010年7-9月的租金6,000元，未支付2010年12月前的租金。2010年10月10日原告与拆迁人达成拆迁协议，原告遂于2010年10月13日以短信和电信的方式通知被告解除合同，并腾退所租赁的厂房，而被告拒不腾退，故而提起诉讼，审理中被告于2010年12月28日腾退了租赁的厂房，拆迁人已于2011年1月3日拆除了此厂房。要求判令被告按合同约定支付2010年10—12月28日租金；因合同约定原告与拆迁人达成拆迁事宜后,被告应在5日内无条件搬出，但被告收到原告的通知，未按合同约定期限腾退租赁的厂房，故请求判令被告支付违约金5,000元；本案诉讼费由被告张XX负担。
被告张XX辩称，我与原告黄X签订《房屋租赁合同》属实，租赁后，我投资将该厂房作了装修，用作办公，职工居住和堆放所经销（批发）的牛奶，前期投资较大，刚使用三个月，原告就通知我腾退，因我从事牛奶批发业务，商品库存量大，且因联系业务需要，办公地必须安装电话机、传真机等通信设备，所以另行搬迁，找房并安装通信、照明线路及设备需要时间，所以不可能在5天内搬迁，我作好以上准备工作后，于2010年12月28日将租赁原告的房屋腾退。所以我不应当支付违约金给原告；我收到原告腾退房屋通知后，曾与原告协商，原告承诺后面的房租不再收取，因此，我不应再支付房屋租金，请求驳回原告对我的诉讼请求。另签订合同时，我向原告交了押金1,000元,租赁关系终止,原告应当退还给我。
经审理查明，2010年7月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定原告黄X将其所有的位于重庆市X区南办处白鹿山X号厂房一幢出租给被告张XX使用，租赁期限从2010年7月1日起至拆迁之日止，月租金2,000元，还约定一方当事人违约，需向另一方支付违约金5,000元，被告张XX向原告黄X交押金1,000元。合同第八条特别约定：由于该租赁房属于拆迁对象，如甲方（即原告）与拆迁人达成拆迁事宜后,乙方（即被告）应在5日内无条件搬出，所产生一切费用由乙方自行承担，甲方对乙方不作任何赔付与补偿，租金按实用天数计算。合同签订后，原告黄X将租赁房屋交付给被告张XX，被告张XX也缴纳了2010年7月—9月的房屋租金。因城市规划，该房屋属于拆迁范围，2010年10月13日原告黄X以短信的方式通知被告张XX搬迁房屋，2010年11月1日又向被告张XX发出解除合同通知，因被告张XX未搬迁，原告遂诉至本院，要求解除双方的租赁合同，并腾退租赁的房屋；判令被告张XX支付违约金5,000元，本案审理中，被告张XX向本院陈述所租赁房屋中存放商品量大，还有工人居住，且因联系业务需要，办公地必须安装电话机、传真机等通信设备，但新租赁的房屋在刚建成的开发新区，电缆尚未接通，短时间内搬迁，确有困难，后经本院向原告作调解工作，被告张XX于2010年12月28日完成从租赁房屋搬迁腾退，拆迁人已于2011年1月3日拆除了此租赁房屋。原告黄X遂变更诉讼请求为，要求判令被告按合同约定支付2010年10—12月28日租金5,806.45元（即10—11月为4000元，12月为1,806.45元）；判令被告支付违约金5,000元；本案诉讼费由被告张XX负担。审理中，被告张XX表示另行搬迁，找房并安装通信、照明线路及设备需要时间，所以不可能在5天内搬迁，所以不应当支付违约金给原告，另称其收到原告腾退房屋通知后，曾与原告协商，原告承诺后面的房租不再收取，因此，不应再支付房屋租金，但未举证证明。原告否认作此承诺。被告张XX还要求原告退还其在签订合同时，交给原告的押金1,000元。案经本院调解无果。
上述事实，有原告黄X、被告张XX的陈述，原告黄X提供的《房屋租赁合同》、短信（摘录）、特快专递邮件收据、解除合同通知书，证人证言、询问笔录等证据证实，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思的表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方在合同中约定租赁期至拆迁之日止，因此该租赁合同是不定期租赁。因该租赁房屋在合川区X镇规划的拆迁范围内，原告与拆迁人签订了拆迁合同，被告已腾退，双方的租赁合同已终止履行。原告要求被告支付2010年10—12月28日租金5,806.45元（10—11月为4,000元，12月为1,806.45元）的请求符合合同约定，且因被告称原告承诺后面的房租不再收取，因未举证证明，本院不予采信，故原告的此请求理由正当，本院予以支持。原告以短信和书面通知的方式明示被告解除双方所签租赁合同，被告收到通知后未提出异议，双方合同协商解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定原告有权要求赔偿损失，被告接到解除通知后积极履行腾退义务，原告也未提供因被告未按约定时间腾退有实际损失，双方亦未对解除合同的违约责任有约定，故原告要求被告张XX支付违约金的请求理由不当，本院不予支持。因原、被双方的租赁合同已解除，故被告要求原告退还其在签订合同时，交给原告的押金1,000元的理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第二百二十六条规定，判决如下：
一、由被告张XX应当支付给原告黄X租赁房屋的租金5,806.45元，扣除原告黄X应退还被告张XX押金1,000元，被告张XX还应支付给原告黄X4,806.45元，限于本判决生效后五日内支付。
二、驳回原告黄X要求被告张XX支付违约金5,000元的诉讼请求。
本案受理费130元，由原、被告各负担65元。被告张XX应负的诉讼费用已由原告黄X垫付，限被告张XX在本判决生效后五日内支付给原告黄X。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费130元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或公有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，本院不予执行。
审判长邓敏
人民陪审员杨云灿
人民陪审员沈刚
二O一一年四月十八日
书记员陈勇
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