重庆市X区人民法院
民事判决书
（2011）合法民初字第X号
原告邓XX，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住重庆市X镇X街X号X幢X-2，公民身份号码（略）。
被告重庆市X区XX街道办事处，住所地重庆市X镇X街X号，组织机构代码（略）-7。
法定代表人陈某，该办事处主任。
委托代理人唐某某，男，X年X月X日出生，汉族，重庆市X区司法局干部，住（略）-3,公民身份号码（略）x。
委托代理人刁某某，男，X年X月X日出生，汉族，重庆市X区XX街道办事处副主任，住（略）-2,公民身份号码（略）。
被告刘XX，男，X年X月X日出生，汉族，住重庆市X镇X街X号X幢X单元X-1，公民身份号码（略）。
委托代理人李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），公民身份号码（略）。
原告邓XX与被告重庆市X区XX街道办事处（原名合XX镇人民政府，因行政区划调整，更为现名，以下简称XX街道办事处）、刘XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年5月3日立案受理后，依法由审判员邓敏独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓XX，被告XX街道办事处的委托代理人唐某某、刁某某，被告刘XX的委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓XX诉称，1984年8月4日XX街道办事处将合川县X街X号X幢X-X号住房出租给原告的父亲邓国云，由邓国云一家居住，1996年邓国云去世，该套住房仍由原告及母亲高升平居住。2004年3月31日被告XX街道办事处通知原告，其已将原告承租的该套住房出售给被告刘XX，该套住房出售前没有告诉原告，二被告的行为侵犯了原告的优先购买权，特起诉，请求判决确认二被告签订的重庆市X区X街X号X幢X-X号住房买卖合同无效，并请确认原告对重庆市X区X街X号X幢X-X号住房有优先购买权。
被告XX街道办事处辩称，2004年3月31日与被告刘XX签订《用老车站住宿楼与供销社老仓库置换合同》属实，之前，我办事处以公告的方式向社会及原告告知了房屋出售及置换的信息，原告没有在合理期限内，作有意购买的意思表达。因此，我办事处与被告刘XX签订《用老车站住宿楼与供销社老仓库置换合同》，该合同约定我办事处将包括原告居住的合川区X街X号X幢X-X号住房在内的老车站住宿楼整幢房屋置换给了被告刘XX。事后我办事处书面通知了原告及家人，2004年7月1日起原告与我办事处解除了房屋租赁合同关系。原告母亲高升平与被告刘XX建立了新的房屋租赁关系，2006年4月25日被告刘XX将包括原告居住的合川区X街X号X幢X-X号住房在内的老车站住宿楼整幢房屋出售给了庞仕容，原告的母亲又与庞仕容建立房屋租赁关系，双方从2006年9月7日起至2008年12月27日，每年都签订了租赁合同，2008年12月27日签订的租赁合同，约定租赁期限为2009年1月1日至2009年12月31日止。综上原告在我办事处出售原云门老车站住宿楼之前是知晓的，事后，与新的房屋业主建立了房屋租赁关系，继续居住在我办事处出售的住房内，时间长达7年。所以我办事处与被告刘XX签订的《用老车站住宿楼与供销社老仓库置换合同》是有效的。且原告的优先购买权已经丧失，请求驳回原告的诉讼请求。
被告刘XX辩称，与XX街道办事处签订《用老车站住宿楼与供销社老仓库置换合同》属实，按此合同约定我取得了包括原告居住的合川区X街X号X幢X-X号住房在内的老车站住宿楼整幢房屋的所有权。且我已于2006年4月25日将包括原告居住的合川区X街X号X幢X-X号住房在内的老车站住宿楼整幢房屋出售给了庞仕容。我合法取得该幢住宿房屋的所有权，且已合法的转让给庞仕容。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，XX街道办事处，因建云门镇中心完全小学教学综合大楼，需占用原云门供销社老仓库788.63的土地，而此仓库云门供销社在改制中整体出让给了本案被告刘XX。因此XX街道办事处（合同甲方）与刘XX（合同乙方）经协商，于2004年3月31日签订了《用老车站住宿楼与供销社老仓库置换合同》，该合同约定甲方将包括原告居住的合川区X街X号X幢X-X号住房在内的老车站住宿楼整幢房屋置换乙方原云门供销社老仓库等内容，同年8月9日双方又达成一份补充协议，即约定老车站住宿楼的房租费从2004年7月1日起由乙方收取，并约定由甲方通知各租赁户，并解除其与各租赁户之间的租赁关系等内容。按此约定，XX街道办事处于2004年11月11日向老车站住宿楼各租赁户发出书面通知，即告知1、老车站住宿楼已出售给刘XX，2、政府与各租赁户的租赁关系从2004年6月30日终止，3、需续租的与刘XX联系等内容。原告及其母亲继续居住在合川区X街X号X幢X-X号住房内，2006年4月25日被告刘XX将包括原告居住的合川区X街X号X幢X-X号住房在内的老车站住宿楼整幢房屋出售给了庞仕容，原告及其母亲高升平仍旧居住在合川区X街X号X幢X-X号住房内，原告的母亲高升平与庞仕容从2006年9月7日起至2008年12月27日，先后四次签订租赁合同，2008年12月27日签订的租赁合同，约定租赁期限为2009年1月1日至2009年12月31日止，且其间原告的母亲高升平按合同约定向庞仕容交纳了租金。2009年12月31日双方签订的租赁合同期限届满后，庞仕容要求原告及其母亲高升平腾退，而原告及其母亲高升平拒不腾退，由此引发纠纷，庞仕容于2010年10月11日向本院起诉，要求高升平返还所租住的合川区X街X号X幢X-X号住房，本院以（2010）合法民初字第X号民事判决书，判决高升平于判决生效后二十日内返还合川区X街X号X幢X-X号住房给庞仕容，高升平不服，向重庆市第一中级人民法院上诉，重庆市第一中级人民法院以（2011）渝一中法民终字第X号判决书驳回了高升平的上诉，维持原判。原告遂向本院起诉，诉请如前。
还查明，原告已于2011年5月22日从合川区X街X号X幢X-X号住房搬迁到XX街道办事处为其按排的公租房中居住，老车站住宿楼整幢房屋已被拆除。
上述事实，有原、被告的陈某，原告提交的户籍证明，《房地产使用证》及交房租收据十二份，被告提交《云门镇人民政府用老车站住宿楼与供销社老仓库置换合同》及补充合同、附某、通知，《房屋出售协议书》及204房地证2006字第x号房地证（权利人为庞仕容），房屋租赁协议书四份，（2010）合法民初字第X号民事判决书，（2011）渝一中法民终字第X号民事判决书及高升平上诉状等证据证实，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，被告XX街道办事处，因建云门镇中心完全小学教学综合大楼，需占用被告云门供销社老仓库的土地，而此仓库已出让给了本案被告刘XX。被告XX街道办事处与被告刘XX经协商签订了《云门镇人民政府用老车站住宿楼与供销社老仓库置换合同》及补充合同，该合同约定被告XX街道办事处将由其管理的包括原告居住的合川区X街X号X幢X-X号住房在内的老车站住宿楼整幢房屋置换被告刘XX的云门供销社老仓库。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。二被告均已按合同的约定履行了各自的义务。被告XX街道办事处称在置换老车站住宿楼前，公告了出售及置换信息，但没有举证证明，因此，本院认定被告XX街道办事处在置换老车站住宿楼前没有在合理期限内通知原告。
虽然XX街道办事处在置换老车站住宿楼前没有在合理期限内通知原告，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，原告以此为由要求确认二被告签订的《云门镇人民政府用老车站住宿楼与供销社老仓库置换合同》及补充合同无效的诉讼请求，本院不予支持。
被告刘XX是因政府公益用地占用其拥有产权的供销社老仓库而与被告XX街道办事处达成《云门镇人民政府用老车站住宿楼与供销社老仓库置换合同》及补充合同，双方置换行为是善意的，且二被告已按置换合同办理了老车站住宿楼产权变更登记，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项规定“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持”，根据该规定，对原告要求行使优先购买权的诉讼请求本院也不予以支持。
况且原告在租赁房屋变更产权人后与新的产权人均签订了租赁协议，应视为原告对《云门镇人民政府用老车站住宿楼与供销社老仓库置换合同》及补充合同效力这一买卖事实的认可，且现原告要求行使优先购买权的房屋也已被拆迁，优先购买权已不可能再存在和行使。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，第二十四条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告邓XX对被告重庆市X区XX街道办事处、被告刘XX的诉讼请求。
本案受理费80元，减半收40元，由原告邓XX承担，款限于本判决生效之日向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费80元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。
审判员邓敏
二O一一年八月十八日
书记员罗仁军
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