原告（某诉被告）徐XX与被告邵XX、（某诉原告）王XX租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:河南省驻马店市驿城区人民法院

原告（某诉被告）徐XX，男，X年X月X日出生，汉族，住驻马店市X区。

委托代理人万森林，河南成盛律师事务所律师。

被告邵XX，男，汉族，45岁，住驻马店市X区。

被告（某诉原告）王XX，女，X年X月X日出生，现住驻马店市X区。

委托代理人刘志良，驻马店“148”法律服务所法律工作者。

原告（某诉被告）徐XX与被告邵XX、（某诉原告）王XX租赁合同纠纷一案，于2011年1月4日向本院提起诉讼，本院于当日作出受理决定，向二被告送达起诉书副本、应诉通知书及举证通知书。被告王XX向本院提起反诉，本院决定某并审理。本院依法组成合议庭，于2009年5月27日公开开庭进行了审理。原告徐XX及委托代理人万森林，二被告的委托代理人刘志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（某诉被告）徐XX诉称，其系驿城区关庄老户居民，二被告长期租赁原告房屋用于经营。自2010年5月份至今，二被告拖欠原告房租未交，并强行占用原告房屋拒不归还，虽经原告多次催促，并通过原告所在居委会和东高派出所调解，二被告至今拒不归还原告房屋，给原告造成极大的经济损失，为此，请求判令：1、二被告停止侵害归还原告房屋；2、二被告支付水电某1000元；3、二被告赔偿原告可得利益损失x元并至判决时止；4、本案诉讼费由被告承担。

二被告辩称，原告要求赔偿x元无事实和法律依据，被告并未侵权。请求驳回原告的诉讼请求。同时，被告（某诉原告）王XX反诉称，2006年韩XX租赁原告徐XX房屋经营旅馆。由于经营管理不善转让给被告王XX，当时王XX交给韩XX转租费x元，作为与徐x年元月1日签订合同的担保。2006年12月11日，王XX与徐XX签订书面租赁协议，按双方租赁协议约定某永忠自有门面房1间半，门面房后房屋三间，二楼单间7间，租赁给王XX使用，租赁期限从2007年元月1日至2009年元月1日止，租赁费每月1291元，每年12个月，共计x元等内容。2009年元月1日租赁合同到期后王XX与徐XX口头协议约定，还按原2006年12月11日双方签订的租赁协议履行，双方不再另行签订租赁合同，2010年5月份在合同期限内王XX由于经营管理不善与徐XX协商往外转租转租费x元，徐XX不同意转租，徐XX以其本人留着开店为由，拒不履行双方口头约定某然按2006年12月1日签订租赁协议履行义务，按照协议规定某XX不履行租赁合同应退还反诉原告王XX租金、定某、租房费，王XX后经找徐XX多次催要租金、定某、租房费，被反诉人徐XX拒不退还及物品，反诉被告徐XX违约给其造成重大经济损失，因此反诉要求：1、原告违约不按口头约定某2006年元月1日原租赁协议规定某行合同，应返还被告租金x元；2、返还被告租赁费9600元；3、赔偿被告已交的转租费x元；4、返还2009年交纳的2010年交房租定某1300元；5、返还被告电某机4台、空调3台、桌子、洗衣机、床被等；6、反诉费由原告承担。

原告（某诉被告）徐XX针对反诉辩称，根据被告王XX提交的2006年12月11日的租赁协议书明确约定某方的租赁协议以于2009年1月1日终止，被告王XX的反诉请求无事实依据和法律依据应予以依法驳回。

经审理查明，原告徐XX在驻马店开发区关庄有房屋一套（某产证为驻房证2002新编字第x号）。2006年12月11日，原告徐XX与被告王XX签订租赁协议，约定：徐XX将自有的位于驿城区X路X路北关庄门面房一间半，门面房后房间三间，二楼单间七间租赁给王XX使用；租赁期限为2007年元月1日至2009年元月1日止；每月租金1291元，每年12个月共计x元整；首次交纳一年房租x元，另外再交纳现金1300元，作为第二年租房定某；徐永忠保证租赁期间房产没有纠纷，保证在王XX租赁期限内不再重复租赁给别人，否则，应赔偿王XX由此引起的所有损失；王XX负责租赁期间水费、电某、有线电某费，王XX要按时交纳租金，否则，徐XX可终止协议，不再退还定某，王XX如需转让，需经徐XX同意；第二年提前一个月交房租，如违约不退款，徐XX将终止协议。协议签订后，原告徐XX依约将房屋交付给被告王XX开旅馆使用。被告王XX也按租赁协议约定某付了租金。2009年1月租赁协议到期后，原、被告双方未重新签订书面租赁合同，被告王XX继续租赁使用原告的房屋。2009年被告向原告支付租金x元。2009年底被告向支付x元租金，后原告提出房租涨至每年x元，被告拒绝交付。2010年5月25日，原告徐XX书面通知被告邵XX、王XX，通知载明：“你方的房租已于2010年5月30日到期，现通知你接到本通知之日起30日内交清剩余房租，否则，由此产生的一切法律后果均由你方承担”。2010年6月27日，原告徐XX又书面通知邵XX、王XX，通知内容为“你方未在规定某期限内交纳房租，现特通知与你解除租赁关系。本通知书送达后即行生效。望你方在接到本通知之日起二十日内腾出房屋，否则后果自负”。徐XX将上述两份通知张贴在出租房屋处。原告徐XX就要求被告邵XX、王XX交清剩余房租x元并将房屋交回一事，申请驻马店经济开发区X区X组织调解，东高居委会与王XX联系，没有联系上。2010年8月徐XX到东高居委会警务室反映与租房人王XX因房屋之事发生经济纠纷，经通知双方当事人到场，因分歧太大，调解无果，公安机关告知双方当事人属经济纠纷不属公安机关管辖，可到法院提起民事诉讼。2010年12月28日被告王XX将所租赁房屋钥匙交还给原告徐XX，徐XX以被告王XX租赁房屋内物品尚未清点搬完为由拒绝接收。为此酿成纠纷成讼。

另查明，诉讼期间，原告徐XX提交四张加盖东高村X组电某专用章收某，计款557.80元，用以证明被告王XX租赁房屋期间用电某款557.80元。被告王XX提交2006年12月13日韩XX出具的“证明”一份，载明：“玉美旅馆转租，今收某王XX转租费x元”。

上述事实，有当事人陈述及相关证据在卷为凭。

本院认为，原告徐XX与被告王XX于2006年12月11日签订房屋租赁合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，应确认为有效合同。2009年1月租赁期间届满，承租人王XX继续使用租赁物，原告徐永忠作为出租人没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定某。故2009年1月1日以后原、被告之间的租赁合同为不定某租赁，原告徐XX作为出租人依法有权随时解除合同，原告徐XX在合理期限之前通知被告王XX解除租赁合同，符合法律规定，被告王XX应当返还租赁物，并且返还的租赁物应当符合按照约定某者租赁物的性质使用后的状态，即应当将租赁房屋内的物品搬完，将承租的房屋恢复原状交还给原告徐XX，而被告只将房屋钥匙交还给原告，并未将房屋内物品搬完，造成原告仍无法正常使用该房产，由此所造成的经济损失，被告王XX应当承担赔偿责任。故原告要求被告王XX归还原告房屋的诉讼请求，本院予以支持。因被告邵XX不是租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，原告主张被告邵XX承担本案责任，证据不足，本院不予支持。关于原告所主张的可得利益损失，可按原租赁合同履行后原告实现经济利益，从2010年1月计至2011年10月，按每月1291元，计款x元，扣除被告已付的x元，剩余房租x元，被告王XX应当赔偿给原告。原告主张按每年x元收某房租，因未提供有力证据证明自己的主张成立，本院不予支持。原告主张被告支付水电某1000元，因所提交的四张电某收某中有三张票据同号（（某）），分别为存根联、收某、记账联，证据存在瑕疵，真实性存疑，本院不予支持。被告王XX反诉原告返还被告租金x元，因被告王某已实际使用和占有租赁房屋，本院不予支持。被告王XX反诉要求原告返还被告租赁费9600元，因为提供证据证明原告徐XX将出租房屋转租他人的相关证据，故被告的该反诉请求，本院不予支持。被告反诉要求原告返还已交的转租费x元，虽提交2006年12月13日韩XX出具的“证明”，但该证明缺乏与本案的关联性，被告的该项反诉请求，因证据不足，本院不予支持。被告王XX反诉要求原告返还2009年交纳的2010年房租定某1300元，因未提供证据证明2009年交纳了定某1300元，本院不予支持。被告反诉原告要求返还被告电某机4台、空调3台、桌子、洗衣机、床被等，被告虽曾向原告交还过承租房屋的钥匙，因未将房屋的物品清理完毕，原告未予接收，因双方未对房屋的物品进行共同清点，被告存放在承租屋的物品现无法确定，且被告王某也未提供有力证据证明物品清单及原告不让其拉回物品的证据，所以被告的该项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、限被告王XX于判决生效后十日内将租赁原告徐XX房屋返还给原告。

二、限被告王XX于判决生效后十日内赔偿原告徐永忠损失x元。

三、驳回原告的其它诉讼请求。

四、驳回被告王XX的反诉请求。

如果被告未按本判决指定某期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费630元，反诉费450元，共计1080元，原告承担200元，被告王XX负担880元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。

审判长李虎

审判员李胜利

审判员刘莉

二0一一年十月十日

书记员陈菲