上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2000)沪二中经终字第X号
上诉人(原审原告)中国建设银行上海市崇明县支行。住所地崇明县X镇X路X号。
法定代表人刘某，行长。
委托代理人杨浩，法律顾问。
委托代理人司雷，上海市大华律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)林某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审被告)崇明县房地产开发经营总公司。住所地崇明县X镇X路X号。
法定代表人陈某，总经理。
委托代理人丁美红，上海市申江律师事务所律师。
上诉人中国建设银行上海市崇明县支行因借款合同纠纷一案，不服上海市崇明县人民法院(1999)崇经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明：中国建设银行上海市崇明县支行(以下简称“崇明支行”)、林某、崇明县房地产开发经营总公司(以下简称“房地产公司”)三方于1996年11月4日签订《职工购房借款合同》一份，该合同约定：一、林某因购房向崇明支行借款人民币（略）元，借款期限为六年，从1996年11月4日至2002年11月3日借款月利率为6.60‰；二、房地产公司为林某借款提供阶段性保证，即从贷款发生之日起，至崇明支行取得房地产权证收押之前，发生借款人违约情形，由其承担代为清偿之责；三、林某如连续六个月未偿还，贷款本息和相关费用等，崇明支行有权提前收回贷款本息，直至处分抵押住房。同日，崇明县支行与林某又签订了《住房抵押合同》一份，约定由林某以其所购的崇明县酱园弄X号X室房屋向崇明支行设定抵押担保，并于同日办理了抵押登记手续。上述二份合同签订后，均经崇明县公证处公证。后崇明支行依约向林某放贷人民币（略）元。嗣后，林某从1999年2月起未能按约归还借款本息，亦未将房屋产权证交给崇明支行收押。
另查，从1999年2月至1999年12月，林某结欠崇明支行借款本金（略）.17元，利息730.81元，罚金182.52元。
再查明，本案所涉贷款种类现行月利率3.96‰，逾期罚金为每日万分二点一。
原审认为，三方当事人关于借款、保证、抵押而订立的合同均系当事人真实意思表示，且未与法律相悖，合同有效。签约当事人均应全面践约。林某未按约归还借款本息，显属违约，依法应承担相应的民事责任。崇明支行要求终止原合同的履行，提前收贷，并按约追索利息、罚金，符合法律规定，原审法院予以支持。林某以其所购之房屋向崇明支行设定抵押，已作抵押登记，该抵押担保行为合法有效。房地产公司提供之保证，亦为有效担保，但根据物的担保优于人的担保之原则房地产公司应在抵押物不足清偿范围内承担责任。原审法院判决：一、终止崇明支行、林某于1996年11月4日签订的《职工购房借款合同》的履行。二、林某于判决生效之日起十日内归还崇明支行借款本金（略）.17元，支付自1999年2月至1999年12月间的利息730.81元、罚金182.52元。三、林某支付崇明支行实际未还款本金自2000年1月至偿清之日止的利息、罚金(利息按月利率3.960‰计收，罚金按每日万分之二点一计收)。四、房地产公司对上述所付之款在抵押物不足清偿范围内承担连带责任。一审案件受理费人民币700由林某、崇明支行负担。
判决后，崇明支行不服，其以因抵押人林某在签订《住房抵押合同》时所涉房屋并未为其所有，故抵押担保未生效由此该项债权仅存在人的保证，保证人理某对债务全部承担连带保证责任等为由，向本院提起上诉，请求撤销原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，崇明县房地产交易中心于二000年三月二十一日出具材料载明：崇明县X镇酱园弄X弄X室权利人为林某。文件签订日期为1996年8月29日。1996年11月4日办理了抵押登记。目前未办理权属登记。
本院认为，当事人三方签订的《职工购房借款合同》、《住房抵押合同》因均系各自真实意思表示，未与法律相悖，上述合同应被认定有效。被上诉人林某未按约归还借款本息，显属违约，依法应当承担相应的民事责任。被上诉人林某以其所购之房屋向上诉人设定抵押，因已有证据证实该房屋权利人为林某，且林某业已至当地房地产部门办理了房地产抵押证明，且上述二份合同中均载明“本合同从房地产登记机构发给抵押登记证明之日起生效”，故上诉人称抵押担保未生效的上诉理由因与事实相悖，本院不予采信。本案中，房地产公司作为借款人林某之保证人在某某未履行《职工购房借款合同》即届时未向崇明支行还清贷款的情况下理应依约向崇明支行承担连带清偿之责，但林某又与崇明支行签订了已生效的《住房抵押合同》，根据物的担保优先于人的担保之原则，房地产公司应在林某设定的房屋抵押不足清偿范围内承担连带责任，原审法院对此下判并无不当。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币700元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长李佩玲
代理审判员杨哲明
代理审判员顾梅
二○○○年七月十八日
书记员黄文蔚
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