上诉人（一审原告）刘某甲，男，1969年生。
委托代理人曹某，女，1968年生。代理权限为特别授权。
上诉人（一审被告）孙某，男，1953年生。
委托代理人潘胜超、刘某乙，河南潘胜超律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人刘某甲因与上诉人孙某房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市X区人民法院（2011）鼓民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
一审查明，2009年9月7日，双方签订房屋租赁合同一份，约定：“孙某将中山路中段X号南头两间营业房租赁给刘某甲做生意使用，具体如下：1、租期自2009年9月20日起至2010年9月19日止；2、月租金为2700元，一次交纳3个月的租金，先交纳租金，后使用房屋，……；3、刘某甲须向孙某支付转让金x元，该转让金归孙某所有，不予退还；……”。刘某甲以每三个月交纳一次租金的方式，已交清一年的租金，并已实际使用了该房屋。刘某甲向孙某支付了转让金x元。孙某将该房屋转租给刘某甲时，对该房屋进行了一些装修。该房屋属开封市X路第四小学所有。2007年，该校对房屋进行维修，并取得建设工程规划许可证。2009年8月28日，该校出具证明显示：“学校于1999年将此房租赁给孙某，租赁期间允许孙某经营使用或转租”。
一审认为，孙某承租开封市X路第四小学的房屋，其不是房屋所有人，无权转让该房屋，其将房屋转租给刘某甲，向刘某甲收取租金的同时无权再收取转让金，故该租赁协议中第3条关于转让金x元的约定无效，孙某收取刘某甲的x元转让金应予退还。另外，孙某在转租前对该房屋进行了一些装修，根据公平原则，同时为了减少当事人的诉累，促进社会和谐，根据实际情况，酌定刘某甲补偿孙某5000元。因该房屋所有人开封市X路第四小学在2007年维修该房屋，并取得了建设工程规划许可证，刘某甲称该房屋系孙某私自搭建的违章建筑，不具备法定出租条件的意见，不予采信。刘某甲系完全民事行为能力人，其在该租赁协议上签名，并且已实际使用该房屋，又以每三个月交纳一次租金的方式交清了一年的租金，故该租赁协议除第3条关于转让金x元的约定无效外，其余条款均有效。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、刘某甲、孙某于2009年9月7日订立的房屋租赁协议中的第3条关于刘某甲须向孙某支付转让金x元的约定无效，孙某于判决生效后十日内，向刘某甲返还房屋转让金x元；二、判决生效后十日内，刘某甲补偿孙某5000元；三、驳回刘某甲的其他诉讼请求。如不按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和他民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，刘某甲承担200元，孙某承担200元。
刘某甲不服一审判决上诉称，一审判决补偿孙某5000元，有悖公平正义。请求依法予以改判。
孙某当庭辩称，刘某甲的上诉理由没有法律依据，请求予以驳回其上诉。
孙某上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误，转让费是双方自愿平等情况下所做的约定，不违反法律强制性规定，一审认定转让金的合同条款无效，有失法律公正。且双方已履行完毕，判决退回转让费明显适用法律错误。请求依法改判。
刘某甲当庭辩称，孙某在签订协议时称房子是自己的，但一直未提交产权证明，致使营业执照未办下来，受到工商部门的查处，认为转让金合同条款无效。请求驳回上诉。
二审查明一审认定的基本事实无误。
本院认为，刘某甲上诉称一审判决其补偿孙某5000元不当。因孙某在转租之前，对房屋进行了装修改造，虽刘某甲称其支出了一些费用，但孙某也投入一些费用，故一审根据实际情况酌定补偿孙某5000元并无不当，刘某甲上诉理由不能成立，本院不予支持。
孙某上诉称转让金约定条款应为有效。孙某将房子转租给他人，依法应收取租金，其收取转让费没有法律依据，也有失公平。且一审对其装修给予了补偿，故孙某上诉理由亦不能成立，本院不予支持。一审认定基本事实清楚，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费400元，刘某甲承担200元，孙某承担200元。
本判决为终审判决。
审判长任晓飞
审判员薛国胜
审判员高勤
二0一一年十二月十六日
书记员王某娟
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