海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2003)海南民二终字第X号
上诉人(原审被告)谭某某，男，1959年3月出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审被告)覃某某，女，1971年7月出生，汉族，住（略），系上诉人谭某某之妻。
被上诉人(原审原告)陈某某，男，1944年8月出生，汉族，医生，住（略）。
委托代理人全某某，男，1943年1月出生，在琼海市医院工作，住（略）。
上诉人因房屋侵权腾退纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院(2003)琼海民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谭某某、覃某某，被上诉人陈某某及委托代理人全某某等到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审判决认为，原告陈某某与被告谭某某、覃某某转让房屋是双方真实意思表示，《转让房屋合同书》是双方自主自愿签订，其转让行为符合法律规定，并依法办理了房产证和国有土地使用权证过户手续，房屋所有权发生了转移，即归原告陈某某所有。原告对该房屋有管理、使用、收益、处分的权利。两被告自二○○一年十一月九日原告办妥房屋过户之日起至原告起诉之日止借原告房屋第三层居住已满壹年，继续居住使用没有合法根据，其行为已侵犯了原告的财产所有权，原告请求判令两被告搬出占用之房，其请求有理，应予支持；两被告以原告违约、转让房屋合同无效，以及原告办理房产过户手续不合法，其主张缺乏事实根据和法律依据，应不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条之规定，判决：被告谭某某、覃某某所借住原告陈某某的房屋，限两被告于本判决书发生法律效力后一个月内退还原告。案件受理费100元由原告负担。
一审判决宣告后，原审被告谭某某、覃某某不服，其上诉称：合同事实不清，引起错误判决，这是本案的焦点。合同的形成不是自主自愿签订，而是被第三人(谭某某、覃某某的另一共同共有人)冯学煌追逼，陈某某乘人之危签订的。一审法院认定买卖关系成立没有依据。被上诉人把钱付给第三人非法共同共有人冯学煌，其转让无效。双方当事人认定地下室的存在没有争议，争议的是谁合法占有。一审法庭没有质证，庭审不公。请求二审法院撤销原判。
被上诉人陈某某辩称：原审法院的判决是合理、合法的。上诉人借被上诉人房屋居住一年的期限已过，继续占用被上诉人的房屋已侵犯了被上诉人的合法权益，应无条件的予以退还给被上诉人。被上诉人的合法权益应受法律的保护，两位上诉人的侵权行为应依法立即终止。请求二审法院依据事实驳回两上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人谭某某与上诉人覃某某系夫妻关系。2001年9月8日被上诉人与两上诉人签订《转让房屋合同书》，购买两上诉人所有的位于（略）三层楼房一幢，土地面积282．81平方米，建筑面积共632．7平方米，价款75万元。合同签订后，被上诉人共十三次付给两上诉人购房款75．6万元，多付的6000元是被上诉人同意付给两上诉人作为搬家费用的。付清全某购房款后，被上诉人分别于2001年11月8日和9日办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的过户手续。该房屋转让前，地下室部分租给李前锐使用，第一、二层楼租给林德信经营信发装饰店。房屋转让后，同年10月11日被上诉人与上诉人覃某某签订《补充协议》，其协议第二条为：＂谭某某收李前锐人民币贰万陆千元作为租用地下室押金，陈某某同意谭某某负责还给李前锐人民币壹万五千元，其余的由陈某某付给李前锐，还清李前锐押金后，陈某某收回地下室使用权＂。同月十八日李前锐退出地下室，被上诉人收回使用。同年11月16日房屋第一、二层楼层的承租人林德信与被上诉人重新签订了《租房合同书》，被上诉人行使两层楼房的出租权。两上诉人根据《转让房屋合同书》中第四条＂乙方同意甲方暂借第三层居住壹年(从乙方办妥房屋转让过户之日起计算)＂的约定居住和使用第三层一个约20平方米的房屋、伙房和卫生间至今。被上诉人经与上诉人商议腾房未果而发生纠纷，故而起诉，请求判令两上诉人退出占用之房屋。案经审理，两上诉人认为被上诉人未依合同约定付清全某购房款先违约，转让合同无效；房屋买卖关系不成立，此外被上诉人在办理过户手续过程中弄虚作假，程序违法，被上诉人所持的两证不具有法律效力，不同意退出占用之房屋。
又查，上诉人2003年对该房屋办理使用证提起行政诉讼要求撤销被上诉人陈某某的房产证。琼海市人民法院以(2003)琼海行初字第X号行政判决书作出判决：维持琼海房产局颁发给陈某某的房产证。上诉人不服提出上诉，海南省海南中级人民法院又以(2003)海南行终字第X号作出判决：驳回上诉，维持原判。
以上事实，有被上诉人提供的《转让房屋合同书》、《补充协议》各一份、收据13张、租房合同书一份、海国用(2001)字第X号国有土地使用证复印件、海房权证海字第X号房屋所有权证复印件各一份、上诉人提供的办证收据二份、便条一张、行政判决书复印件各一份等证据，以及双方当事人的庭审陈某佐证。
本院认为，《转让房屋合同书》是上诉人谭某某、覃某某与被上诉人陈某某双方自主自愿签订的，是双方真实意思表示，其转让行为符合法律规定，房屋买卖关系成立。被上诉人陈某某在合同签订后，已依约付清了全某购房款，并依法办理了房产证和国有土地使用权证，房屋的所有权即归被上诉人所有。而谭某某、覃某某对该房屋办理产权证提起行政诉讼，要求撤销被上诉人陈某某的房产证，琼海人民法院以(2003)琼海行字第X号行政判决：维持琼海房产局颁发给陈某某的房产证。谭某某、覃某某不服上诉，海南中级人民法院以(2003)海南行终字第X号作出终审判决：驳回上诉，维持原判。依照最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，确认被上诉人已依法办理了产权证，合法取得该房屋的所有权。被上诉人对该房享有管理、使用、收益、处分的权利。俩上诉人借住被上诉人房屋第三层已满一年，继续居住使用没有合法根据，其行为已侵犯了被上诉人的财产所有权。两上诉人就房屋买卖合同无效，不是自愿签订的，也未收到购房款，原审法院认定事实不清，判决错误为由提起上诉，其上诉证据不足，本院不予采纳。其上诉理由不成立，本院不予支持，依法应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(1)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费100元，由上诉人谭某某、覃某某负担。
本判决为终审判决。
审判长黄守冠
审判员何书丰
代理审判员王朝芳
二00三年九月十九日
书记员王海刚
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