原告（反诉被告）中牟县X区中学。住所地：河南省中牟县X街东段。
负责人彭某，校长。
委托代理人张某，该校职工。
被告（反诉原告）郑州电力职业技术学院。住所地：中牟县X街东段。
法定代表人肖某，董事长。
委托代理人张灵全，河南文丰律师事务所律师。
原告中牟县X区中学（以下简称新某中学）诉被告郑州电力职业技术学院（以下简称电力学院）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告新某中学的负责人彭某及其委托代理人张某，被告电力学院的委托代理人张灵全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中牟县X区中学诉称：2009年6月30日，新某中学和电力学院签订一份《财产转让协议书》，约定新某中学将其房某、土地等全部资产以3700万元的价格全部转让给电力学院。协议签订后，新某中学按照约定履行了全部的合同义务，但电力学院支付新某中学2648.7万元后，剩余1051.3万元，经新某中学多次催要，电力学院无故推脱，拒不支付剩余款项，严重侵害了新某中学的合法权益，依据合同约定及《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，诉至法院，请求：1、依法判令电力学院支付新某中学转让款1051.3万元及逾期付款违约金450万元（以逾期金额按照月息1.5分分段计至2011年4月14日），以后违约金按照合同约定以逾期付款金额按照月息1.5分计至给付之日止；2、本案所有诉讼费由电力学院承担。
被告郑州电力职业技术学院辩称：一、电力学院按合同履行了自己的义务。根据双方所签订协议第三条第2项约定，于7月1日、2日将500万元支付给新某中学，根据协议第三条第2项约定，新某中学将房某产权证、土地使用证办理到电力学院名下后，在交付证件同时，由电力学院在2009年10月31日前支付2700万元，剩余款项从2010年开始每月支付50万元，结完为止。说明新某中学先完成房某及土地过户后，电力学院再付款。新某中学收到500万元先期支付的转让款后，没有按时将房某产权证、土地证办到电力学院名下，而是陆陆续续办理过户手续，到2011年元月份还在办理过户手续，电力学院根据新某中学办理过户进展情况，分批支付转让款，电力学院完全按协议约定履行自己的义务，之所以剩余款项未支付，是因为新某中学还未将土地使用证过户、新某成的教学楼的手续还未移交，只要土地证完成过户、新某学楼的手续移交，电力学院不会拖欠转让款。因此，在协议履行过程中，电力学院不存在违约行为。二、新某中学在履行协议中存在诸多违约行为。1、协议签订后，过了仅仅一个多月时间，在2009年8月13日，在电力学院不知情的情况下，新某中学又与中牟县X村委（四、五村X组）签订补充合同，合同约定新某中学办理该宗土地的国有土地使用证只是为了办理相关建设手续所用，实际所有权永远属于小潘庄村X组）所有，新某中学仅是承包该宗土地，保证不将土地使用权变更、转让或转租给第三方，且该补充合同已交给中牟县国土资源局备案，国土资源局针对该宗土地作了土地使用权异议登记，说明该宗土地存在争议，根本不具备转让条件，但新某中学隐瞒事实，还一直称土地证很快能办到电力学院名下，多次催促电力学院付款。2、根据《土地管理法》第四十七条规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：征收集体所有的土地，除应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活。《土地管理法实施条例》第二十五条第四款规定：征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起３个月内全额支付。新某中学取得该划拨土地前，应当按照规定缴纳土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费、新某、开垦费、管理费、社保费等费用，但新某中学均没有缴纳，小潘庄村X组）之所以阻挠新某中学转让该土地，就是因为新某中学至今也没有给村民补偿到位。根据协议第二条约定：“甲方保证对上述全部财产拥有所有权及完全处置权……甲方保证该转让财产不涉及第三方权利，不受第三人追索；保证应当缴纳的费用已全部交清，如有尚未交清或拖欠的费用，由甲方全部承担……否则，甲方应承担由此引起的一切经济和法律责任”。因此，土地无法过户的责任完全在新某中学，新某中学应将应当缴纳的费用交齐，将村民应得到的补偿费补偿到位。3、新某中学承诺转让的土地面积71.239亩，事实上不是，根据庭审中新某中学认可的，有2亩地已被新某中学建成住房某售给他人，转让的土地面积仅是69.239亩，说明在转让的土地上还有他人的财产，转让的土地面积已不是约定的面积，新某中学已构成违约，要么承担违约责任，要么按比例扣除转让费。4、根据协议第四条约定，新某中学应当在三个月内将新某学楼建成交付，并及时将相关证件交付给电力学院，但事实上直到开庭，新某中学也没有交付新某学楼的相关手续。5、直到本案庭审，新某中学交接的财产内还有新某中学方的人员在经营小卖铺，两个小卖铺共占用一层教学楼四间，新某中学应当履行转让财产的瑕疵担保义务，但新某中学拒不履行义务，根据协议第二条约定，已构成违约。三、新某中学违约应承担违约责任。在协议第五条中新某中学承诺在2009年年底以前将房某、土地的产权证、土地证办理到电力学院名下，但事实上并没有将土地证办理到电力学院名下，在庭审中新某中学已明确承认没有能力办理过户手续，新某中学违约事实清楚，应当承担违约责任。四、新某中学应当继续履行协议，将土地证办理到电力学院名下。电力学院之所以愿意受让新某中学全部财产及土地使用权，其目的是为了扩大经营规模，迎接教育评估，教育评估对办学占地面积有严格要求，租用土地无法完成评估，新某中学不能完成土地过户，将给电力学院造成很大损失，因此，新某中学应继续履行协议，将土地过户到电力学院名下。1、《民办教育促进法》第五十条规定：新某、扩建民办学校，人民政府应当按照公益事业用地及建设的有关规定给予优惠。教育用地不得用于其他用途。从转让双方当事人的性质来看，新某中学属于民办教育性质，用地属于划拨教育用地，而电力学院也是民办教育院校，所使用土地也是教育划拨用地，协议完全可以履行。2、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出某手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。说明划拨土地可以直接过户，原则是须经中牟县人民政府批准。新某中学称划拨土地不允许直接过户的主张是错误的。转让协议签订后，电力学院已向中牟县人民政府申请批准土地转让，但因为新某中学未能给村X村民对该土地取得使用权有争议，中牟县政府要求新某中学缴纳补偿款，但新某中学拒不缴纳，才导致无法取得批准，因此，新某中学应当按协议约定将应当缴纳各项费用交清，排除土地使用权异议登记，以便协议履行。综上，新某中学的主张证据不足，事实不充分，电力学院的证据确实充分，法院应当予以查明，支持电力学院的反诉请求，驳回新某中学的诉讼请求。
反诉原告郑州电力职业技术学院反诉称：2009年6月30日，电力学院与新某中学签订一份财产转让协议，约定新某中学将其房某、土地等全部资产以3700万元的价格全部转让给电力学院，合同签订后，电力学院按约定履行自己的义务，而新某中学不按协议履行，致使电力学院无法取得土地使用权证，新某成教学楼的相关证件也没有交付给电力学院，电力学院无法办理房某证，新某中学已构成违约。（1）根据双方签订协议第三条第二项约定甲方（新某中学）将房某产权证、土地使用证办理到乙方（电力学院）名下后，在交付乙方证件同时，由乙方在2009年10月31日前支付2700万元，剩余款项从2010年开始每月支付50万元，结完为止。第四条约定甲方应负责将新某学楼建成交付乙方使用，并保证建筑质量，及时将相关证件转交给乙方。事实上，到现在为止，新某中学并没有将土地使用证办理到电力学院名下，新某的教学楼也未将相关证件转交给电力学院。（2）转让的该宗土地新某中学办理土地证前，属于中牟县X村委（四、五村X组）集体所有，使用权划拨到新某中学名下时，新某中学应当缴纳土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费、新某、开垦费、管理费、社保费等费用，但新某中学均没有缴纳，根据双方所签订的财产转让协议书第二条约定，新某中学应缴纳土地补偿费以及国家规定应当缴纳的费用。新某中学构成违约，应当承担违约责任，根据协议第六条第1、3项约定，新某中学应按1分半利息向电力学院支付违约金，电力学院已支付2653.686万元，违约金为683.7048万元，暂按500万元主张。反诉请求：1、依法判令新某中学按转让协议履行，将土地使用权证办理到电力学院名下；2、判令新某中学将建成新某学楼的相关证件转交给电力学院；3、判令新某中学补交土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费以及相关规定费用；4、支付违约金（暂计）500万元；5、反诉费由新某中学承担。
反诉被告中牟县X区中学辩称：1、虽然双方当事人约定财产转让的范围为土地转让和房某、设备设施等的转让，但是根据电力学院和小潘村委会签订的协议可以证明，本案转让的财产范围并不包括土地价值，本案转让的只是房某和设施设备等。由于电力学院对本案所涉及的土地也需要划拨取得，并不改变土地性质，依照《房某产管理法》第三十九条第二款规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房某产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出某手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房某产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。所以本案涉及土地应当直接办理划拨土地手续，并不存在过户问题，如果有收益，新某中学也应上缴国家。由于协议约定由新某中学办理过户手续，新某中学向土地局提出某理土地手续，并征得土地管理部门的同意，但是电力学院不予配合，并不提供相关报批手续，导致新某中学无法办理重新某拨手续。电力学院于2010年3月16日向新某中学要走土地使用证，并称由其办理土地划拨手续，但是时至今日，电力学院拒不向土地管理部门办理土地手续，导致该宗土地无法办理土地手续，其目的就是不支付剩余转让款，其已构成违约。2、关于土地证办理过户问题。双方签订资产转让协议后，新某中学就到土地管理部门办理土地手续，但是电力学院拒不配合，并不提供办理土地证的相关手续，导致新某中学无法办理。在新某中学多次催促的情况下，电力学院于2010年3月16日要走了土地使用证，并声称自行办理。所以新某中学根本不存在违约问题，电力学院要走土地证的行为也是对合同的变更，办理变更土地证的合同主要义务由电力学院承担。至今电力学院不积极的办理土地手续，是其拖欠转让款的理由。所以新某中学并无存在违约行为，即使有违约，违约期间也只是从合同约定2009年底至2010年3月16日。3、关于新某教学楼的相关证件问题。由于电力学院不支付转让款，并不办理土地手续，无法办理房某证，但新某中学可以随时交付该部分证件。关于本案房某问题，新某中学已将取得房某证的全部房某过户至电力学院名下，并经房某管理部门批准给电力学院办理有房某证。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出某和转让暂行条例》第四十五条规定，关于房某的转让是合法有效的。对新某教学楼的手续问题，由于电力学院拒不办理土地手续，导致无法办理房某证，新某中学可以随时将相关证件交给电力学院。4、关于土地补偿费、安置费的问题。对于该部分费用，新某中学已经缴纳，如不缴纳的话，土地管理部门也不会办理土地使用证。且其是否缴纳与电力学院无关，且电力学院没有任何证据证明没有缴纳。新某中学没有缴纳的话，土地管理部门可以向新某中学追缴。关于电力学院反诉称新某中学应补缴补偿费、安置赞的问题。由于本案所涉及的土地根本不存在过户问题，依据相关规定和经过询问土地管理局，应由电力学院重新某理划拨手续，电力学院仍应缴纳相关费用。5、违约金问题。新某中学已经按照合同履行了合同义务，已经将土地、全部房某、资产交与电力学院并使用至今，新某中学不存在违约的情形。综上，新某中学认为，电力学院的反诉不能成立，其只是找各种理由拖欠转让款，故请求法院予以驳回。
本院经审理查明：2009年6月30日，新某中学与电力学院签订一份《财产转让协议书》，约定：一、新某中学转让财产范围为土地转让、房某、设备设施、办公教学设施及其其他附属物。转让房某的基本情况：房某位于中牟县X街X路北，建筑面积x（其中新某教学楼X未完工），转让转租土地情况：教育用地（其中71.239亩有证），土地证号：牟国有（2004）字第X号。双方约定2009年7月1日按清册和账面实物核实正式移交电力学院。二、新某中学保证对上述全部财产拥有所有权及完全处置权；保证在财产未设定抵押、质押，保证财产未被查封；新某中学保证该转让财产不涉及第三方的权利，不受第三人之追索；保证应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由新某中学全部承担；保证所提供的全部财产证件合法有效。否则，新某中学应承担由此引起的一切经济和法律责任。三、转让价格及转让款的支付期限和办式：1、新某中学以人民币3700万元的价格将其全部资产及土地使用权转让给电力学院。2、电力学院应于本协议书生效之日起五日内以银行转帐(或现金支付)的方式将500万元款项支付给新某中学。新某中学将房某产权证、土地使用证办理到电力学院名下后，在交付电力学院证件同时，由电力学院在2009年10月31日前支付2700万元，剩余款从2010年开始每月支付50万元，结完为止。六、违约责任：2、如电力学院不能按期支付转让款，应按1分半利息向新某中学支付逾期部分的违约金。3、如由于新某中学的原因，致使相关证件不能如期办理变更登记，或者严重影响电力学院实现订立本协议书的目的，新某中学应1分半利息向电力学院支付违约金。该协议双方还约定了其他权利义务。
协议签订后，电力学院截止目前共支付新某中学转让款2653.686万元，剩余1046.314万元未付。新某中学将其中X幢房某过户到电力学院名下，剩余新某教学楼没有过户。2004年4月21日，新某中学取得该校土地《国有土地使用证》，证号为牟国用（2004）字第X号，用途：教育用地，使用权类型：划拨，使用权面积x.3。2010年3月16日，新某中学将该土地证交给电力学院，电力学院向新某中学出某收到条。新某中学和电力学院对转让土地的划拨性质均无异议，且签订转让协议前均知晓。新某中学和电力学院均认可签订《财产转让协议书》前，直至本案起诉前，双方均没有就本案土地转让获得相关有批准权的人民政府准许转让审批手续，双方也没有依照国家有关规定缴纳土地使用权出某金。
本院认为：新某中学《国有土地使用证》载明，土地性质为国有划拨土地；新某中学和电力学院对转让土地的划拨性质均无异议，且签订转让协议前均知晓。庭前询问和开庭时，新某中学和电力学院均认可签订2009年6月30日《财产转让协议书》前，直至本案起诉前，双方均没有就本案土地转让获得相关有批准权的人民政府准许转让审批手续，双方也没有依照国家有关规定缴纳土地使用权出某金。《中华人民共和国城市房某产管理法》第三十二条规定，房某产转让、抵押时，房某的所有权和该房某占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房某产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出某手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出某金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出某手续的，应认定合同有效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出某和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况以外，不得转让、出某、抵押”。第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房某管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出某、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出某合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出某金或者以转让、出某、抵押所获效益抵交土地使用权出某金。本案，新某中学和电力学院均未在起诉前获得有批准权的人民政府批准转让或直接划拨给受让方使用的批准手续，也未依照国家有关规定缴纳土地使用权出某金。新某中学和电力学院在2009年6月30日签订的《财产转让协议书》违反法律、法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，本院认定新某中学和电力学院在2009年6月30日签订的《财产转让协议书》为无效合同。新某中学辩称，双方转让协议不包括土地价值，房某部分的转让是合法有效的。因房某产转让、抵押时，房某的所有权和该房某占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；且双方合同中也未明确房某设备和土地的分项价款。故新某中学的上述辩称，本院不予支持。本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，已向双方当事人示明了本案的法律关系，双方均表示不变更诉讼请求。无效合同自始没有法律约束力，故新某中学的诉请和电力学院的反诉请求因缺乏合同和法律依据，本院均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房某产管理法》第三十二条、第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出某和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告中牟县X区中学的诉讼请求；
二、驳回反诉原告郑州电力职业技术学院的反诉请求。
案件受理费x元，由原告中牟县X区中学负担；反诉费x元，由被告郑州电力职业技术学院负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出某本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长任一鸣
审判员刘红军
审判员马常有
二○一一年十月十九日
书记员王某艳
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