上海市第一中级人民法院
民事判决书
(1999)沪一中民初字第X号
原告徐某某，女，X年X月X日出生，汉族，联系地址：本市X路X弄X号X室。
被告上海恒积大厦，住所地：本市X路X号。
法定代表人杨某，董事长。
委托代理人王元松，公司法律顾问。
委托代理人傅美娟，上海市天和律师事务所律师。
原告徐某某诉被告上海恒积大厦房屋预、包租一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐某某、被告上海恒积大厦的委托代理人王元松、傅美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐某某诉称，其与被告签订租赁预订合同和约定包租合同，其按合同约定向被告支付全部租金达人民币（略）元，但被告却违反约定，未能按约履行《包租合同》，经催讨不成，故提出诉讼，请求判令解除原、被告双方签订的《租赁预订合同》和《约定包租合同》；判令被告返还原告已支付的租金人民币（略）元；判令被告赔偿原告利息损失（略）.90元；本案诉讼费由被告承担。
被告上海恒积大厦辩称，对原告陈述的事实没有异议，由于原、被告双方签订的预、包租合同内容违反法律规定，应为无效，按无效行为的法律后果，由双方各自承担相应的责任。
经审理查明，1995年12月26日，原、被告签订一份《上海恒积大厦赚钱时代商场租赁预订合同》(以下简称预租合同)，约定原告预订租赁被告开发营建的位于本市X路X号上海恒积大厦X层AX号之单位，租赁建筑面积19.58平方米；租赁期限为5年，即自1997年4月30日起至2002年4月29日止；原告租赁房屋5年的租金每平方米建筑面积人民币7105元，租金总计人民币（略）元；在房屋正式验收后，被告将通知原告办理交接手续，并于1997年4月30日将房屋出租交原告使用。
同日，原、被告双方签订《上海恒积大厦赚钱时代商场约定包租合同》(以下简称包租合同)，约定原告租赁预订的房屋面积，交被告包租，包租期限为1997年4月30日至2002年4月29日止；原告不过问被告实际出租情况和实际租金，被告接受原告包租要求，无论该房屋出租与否，被告确保原告能每年取得不少于每天建筑面积每平方米人民币10元，如未达此回报由被告补足；包租期限为5年，租金支付为每季度季末支付一次，如被告在包租期内将该房屋自行使用，仍按上述租金支付原告。合同签订后，原告按约分期将租金人民币（略）元交被告。被告未按约支付原告包租金，原告经多次催讨不成，遂向法院提起诉讼。
另查，座落在本市X路X号的恒积大厦房屋系由被告开发建造，现尚未经竣工验收。
本院认为，被告以《预租合同》的形式将其待建的恒积大厦按约定面积及期限预先租赁给原告，同时被告又以《包租合同》的形式由原告将预租房屋面积交被告包租。被告承诺在包租期间给予原告高额租金回报。被告收取原告资金，许以高额回报，不将资金专款专用，不计经营风险，现又无力偿还，被告的上述行为应视为以预租包租为名进行非法融资。被告违反法律规定实施名义上的预包租，不经主管部门登记核准，没有有关部门的监管，其实施的行为违背诚实信用原则，扰乱了社会的金融秩序和房地产市场秩序。综上所述，原告与被告签订的合同应确认无效。被告承担合同无效的过错责任。被告依据合同取得的原告财产应予返还并赔偿相应的银行存款利息。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于1995年12月26日签订的《上海恒积大厦赚钱时代商场租赁预订合同》及《上海恒积大厦赚钱时代商场约定包租合同》为无效合同。
二、被告于本判决生效后返还原告人民币（略）元并赔偿该款自1995年12月26日起至判决生效日止的银行同期定期存款利息。
案件受理费人民币5922元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长王启扬
审判员沈秋霞
代理审判员侯伟清
一九九九年十二月二十四日
书记员胡瑜
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