辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2011]沈中民二终字第X号
上诉人（原审被告）：张X。
被上诉人（原审原告）：沈阳XX物业管理有限公司。
上诉人张X与被上诉人沈阳XX物业管理有限公司（以下简称“XX物业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院（2011）沈铁西民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月21日受理后，依法组成由审判员王银华担任审判长，代理审判员李妍主审、代理审判员王纪参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：张X系XXX房屋所有人，房屋建筑面积为125.55平方米。XX物业公司的收费标准为每月每平方米1.2元。2006年1月，张X入住XX物业公司管理的XXXX小区。张X每月应交物业服务费150.66元。2009年1月31日至2010年11月31日张X共拖欠物业服务费3315元（94.56平方米×1.2元每月每平方米×22个月）。
原审法院认为，张X作为XX街区业主，已接受了XX物业公司的物业服务，应当向XX物业公司支付相应的物业服务费。XX物业公司要求张X支付物业服务费，原审法院予以支持。关于XX物业公司要求张X支付滞纳金的问题，因XX物业公司未能证明及时、充分了解张X的房屋情况并就可能存在的问题及时沟通、协商，原审法院对该项请求不予支持。
关于张X辩称园区公共设备设施使用不透明、广告牌等收费不透明、消防安全存在隐患、园区绿化不好、地下车库存在安全隐患、诗波特物业服务不达标等问题，因张X未提供充足的证据证明自己的诉讼观点，因此原审法院对于张X的抗辩理由不予采纳。关于张X辩称其电动自行车丢失，不能成为张X不缴纳物业费的理由，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院判决：一、被告张X于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳XX物业管理有限公司物业服务费3315元（94.56平方米×1.2元每月每平方米×22个月）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，由被告张X承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，张X不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，依法改判；要求给付一半的物业费；被上诉人承担本案的全部诉讼费用。上诉理由：物业公司物业服务不到位，我只能交纳一半的物业费。1、我家墙体返潮鼓包，找过物业公司，物业公司没有派人去看；2、我家暖气供暖期间不热，物业公司不给维修，我自己花钱修的；3、园区内没有业主会所，只有过道作为健身场所，这个场所进入活动还要收费；4、物业公司收取物业费标准不透明，收取的物业费及场地费用途不公布；5、楼内消防设施不全；6、园区保安只有一人，安全没有保障。
被上诉人XX物业公司辩称：同意一审法院判决。上诉人所提墙体的问题不属于物业公司服务范围，应当找开发公司；暖气问题也不属于物业公司服务范围，应找供暖公司解决；园区内有业主会所，如果收费也是经业主委员会决议的；物业费收费标准是根据物业服务合同及物价局的收费许可，物业费的收费用途在公示板上有公布；楼内消防设施是齐全的，否则也不能通过消防验收；上诉人所提园区只有一名保安的问题不属实。
本院经审理查明：张X系坐落于x房屋的业主，于2009年1月入住。2007年4月30日，XX置业（沈阳）有限公司（委托方）与XX物业公司（受托方）签订《前期物业管理委托合同》，XX置业（沈阳）有限公司将x项目工程商品房委托给XX物业公司实行物业管理。同年12月29日，双方又签订《XX街区物业管理补充协议》，约定在业主办理入住时由XX物业公司与购房者（产权人）签订物业管理服务费协议书。2008年1月28日，XX物业公司（甲方）与张X（乙方）签订《“XX街区”物业管理服务费收缴协议》，约定XX物业公司收取物业费标准为1.2元/月·平方米，张X房屋建筑面积为125.55平方米，每年应交纳物业管理服务费为1808元。同日，XX物业公司与张X签订《XX街区业主公约》，约定XX物业公司作为管理公司受XX置业（沈阳）有限公司委托，对小区实行物业管理服务。第六条关于管理公司职责的约定：1、负责小区的管理，经营及房屋和配套公共设施的维护、养护。2、维护小区内的所有公共地方的照明及消防设备，并保持其功能良好。3、保持小区内公共地方环境优美、卫生清洁、绿化养护。4、负责小区内的公共地方环境的维护和管理。5、负责小区X区的正常生活秩序。对发生在小区的刑事及民事案件，物业公司无赔偿之义务，应由责任人及所投保的保险公司赔偿。
另查明：辽宁省物价局于2010年4月7日为XX物业公司下发《收费许可证》，对“XX街区X区中住宅部分物业服务收费指导标准确定为1.2元3·月。
XX物业公司于2010年11月22日诉至原审法院，请求判令张X交纳物业费3315元（2009年1月31日至2010年11月31日，面积125.55平方米，物业费标准1.2元）；根据沈价发（1998）X号文件，依法判令张X每天加收3‰滞纳金1890元（21个月）；本案诉讼费用由张X承担。
上述事实，有商品房买卖合同、前期物业管理委托合同、XX街区物业管理补充协议、“XX街区”物业管理服务费收缴协议、XX街区业主公约、收费许可证及当事人陈述笔录，在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
本院认为：XX物业公司依据与XX置业（沈阳）有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、《XX街区物业管理补充协议》，及与张X签订的《“XX街区”物业管理服务费收缴协议》、《XX街区业主公约》，取得了对包括张X在内的XX街区X区物业管理服务权利。上述合同是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。上述合同对包括张X在内的全体业主均具有约束力。XX物业公司按约定对张X居住的小区进行了物业服务，故张X负有按约定向XX物业公司交纳物业服务费的义务。原审法院判决张X按合同约定向XX物业公司交纳物业服务费并无不当。
关于张X提出XX物业公司物业服务质量存在问题，要求交纳一半物业费的主张。因张X所提其家中墙体的质量问题在房屋保修期内应属开发商的维修责任，暖气供暖不热的问题应属供暖公司的职责范围，张X以该理由不按合同约定交纳物业费，理由不成立。至于张X所提XX物业公司收取物业费标准问题，因XX物业公司系依据与张X签订的《“XX街区”物业管理服务费收缴协议》中约定的收费标准进行收费，且该收费标准并不违反辽宁省物价局对其下发的《收费许可证》中确定的收费指导标准，故对张X所提XX物业公司收费标准不透明的主张，本院不予采信。对张X所提物业公司收取的物业费及场地费用途不公布的问题，与本案不属于同一法律关系，本院不予审理。而张X所提园区内没有业主会所的问题，因业主会所的设立问题不属于合同约定的物业公司的服务范围，故不能成为拒交物业服务费的理由。对张X主张楼内消防设施不全及园区没有安全保障等问题，因张X没有提供证据对上述问题予以证明，且物业公司进行物业管理服务需要一定时间，并根据相关的工作流程统一进行安排，故张X所提问题不足以证明物业公司放弃或不履行自己合同义务。
综上，原审法院判决张X按合同约定向XX物业公司交纳物业服务费并无不当。对张X的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由张X负担。
本判决为终审判决。
审判长王银华
代理审判员李妍
代理审判员王纪
二O一一年八月十八日
书记员刘宏晔
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以径行判决、裁定。第一百五十三条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。
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