辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2011]沈中民二终字第X号
上诉人（原审被告）：朱X。
被上诉人（原审原告）：沈阳XX物业服务有限公司。
上诉人朱X与被上诉人沈阳XX物业服务有限公司（以下简称“XX物业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院（2011）沈铁西民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月9日受理后，依法组成由审判员王银华担任审判长，代理审判员李妍主审、代理审判员王纪参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：朱X居住在XXXX，房屋建筑面积为102.63平方米。2006年6月，XX物业公司与辽宁XX房地产开发有限公司、辽宁XXXX房地产开发有限公司、辽宁XX物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由XX物业公司取代辽宁XX物业管理有限公司对XXXX进行物业管理。2006年9月19日，XX物业公司又与辽宁XXXX房地产开发有限公司签订《XXXX前期物业服务合同》，合同约定，物业服务费多层住宅每月每平方米1.0元。2006年6月30日，经辽宁省物价局批准，该小区物业费为每平方米建筑面积每月1.0元。朱X每月应交物业费102.63元，从2008年1月1日至2010年12月31日，共计36个月，朱X已拖欠物业费3694元。
XX物业公司于2011年4月7日诉至原审法院，请求判令朱X支付2008年1月1日至2010年12月31日的物业费3695元；判令朱X支付滞纳金2771元，合计6466元；本案诉讼费、送达费均由朱X承担。
原审法院认为，XX物业公司2006年6月经XXXX建设单位聘用，接替该小区的原物业公司进行服务，原审法院对XX物业公司提供的事实予以认定，朱X作为该小区业主，已接受了XX物业公司的物业服务，应当向XX物业公司支付相应的物业费。朱X辩称房屋质量存在问题，物业服务不到位等问题，因朱X未能提供证据证明，此抗辩意见原审法院不予采纳。如朱X所反映的情况属实，XX物业公司应予改进，加强对园区X区的物业服务标准和服务质量。但朱X不能以此作为拒绝履行交纳物业费的理由，朱X的抗辩意见，原审法院不予采纳。建设一个祥和、文明的小区不仅需要物业公司按照物业委托合同的约定履行其职责，更需要业主的理解、支持。XX物业公司要倾听业主的不同意见，努力提高服务质量，使业主享受超值服务，朱X也应依法履行合同义务，及时交纳物业费。综上，XX物业公司要求朱X支付物业费，理由正当，有法律依据，原审法院予以支持。关于XX物业公司要求朱X支付滞纳金的问题，同样因《XXXX前期物业服务合同》未约定交纳物业费的时间，无法计算滞纳金，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规某，原审法院判决：一、被告朱X（身份证号：x）于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告沈阳XX物业服务有限公司座落于x房屋物业费3694元（自2008年1月1日至2010年12月31日，共36个月）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规某，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，由被告朱X承担（原告已预交，由被告直接给付原告），
宣判后，朱X不服，上诉至本院。上诉请求：不同意一审法院判决，要求交纳一半物业费。上诉理由：被上诉人物业服务不达标。1、小区X路破损没有维修；2、喷水池破损，没有景观；3、草坪没有草；4、公共设备破损没有修理；5、小区内小张贴到处都是；6、小区内脏物、垃圾到处存在，动物粪便无人清理；7、小区X区内物业费收取标准不统一；9、对于小区内的业主委员会选举问题不清楚；10、我家房屋内地热漏水、窗户漏气的问题，物业公司没有解决，也没有告知我们不归物业管理。
被上诉人XX物业公司辩称：1、小区X路问题是因为自来水公司、供暖公司维修时造成的破坏，还有一部分道路破损需要启动维修基金进行维修，但是没有达到三分之二业主同意，但物业公司也从物业费中出资进行了补修；2、草坪是开发商铺的，是在建筑垃圾上面铺的草坪，所以草坪不成活。草坪问题也是因为没有启动维修基金，但物业公司也进行了补种大量樱桃树；3、喷水池在我公司接手时这个喷水池就是破坏的，这个公共设施也需启动维修基金，也是没有取得三分之二业主同意。但对于所有喷水设施物业公司今年都进行了维修恢复；4、对于小张贴问题，小区内有业主将房屋出租，小区内有中介公司、地热公司，他们为自己经营需要，张贴广告，物业公司进行多次劝阻，我们也向相关部门举报，并且我们也进行过清理；5、物业公司每天都定点清运垃圾，但是清运也有程序；6、对于安全问题。物业公司接手时，开发商就有几个门没有封闭，物业公司后期进行了封闭并采取安全防范措施，也是因为没有启动维修基金，物业公司自行投资采取安全防范措施。但治安问题是社会问题，物业公司也只能尽量防范；7、对于物业费收费不一致问题。因为我公司是接手前期物业公司，对于一、二期住户遗留问题我公司采取了一些折中办法。但对于上诉人所在的三期业主不存在物业费收费不一问题，希望业主能够理解；8、业主委员会选举是在社区指导下进行，物业公司不清楚；9、房屋质量问题在开发商的质量保证书中已经有明确写明，不是我们物业公司告知上诉人的，上诉人可与质检站沟通解决，物业公司也可以配合解决。上诉人也可通过诉讼解决；10、动物粪便问题。因业主养宠物的很多，物业公司也是尽量清理。我公司也帮业主到相关部门反映，并进行过警告、举报，但目前国家也没有明确处罚条例；11、公共设备破损问题。有些变电箱设备存在问题，也是属于电业局管理问题，物业公司没有资质权利维修，但可配合业主进行反映。
本院经审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：朱X系XXXX业主。XX物业公司与辽宁XXXX房地产开发有限公司于2006年9月19日签订的《XXXX前期物业服务合同》，约定合同期限自2006年6月26日至业主委员会召开。2009年12月28日，XXXX小区业主委员会与XX物业公司签订《XXXX物业服务合同》，约定由XX物业公司对XXXX小区提供物业管理服务。物业服务合同期限为2010年1月1日至2012年12月31日。
在二审中，朱X承认XX物业公司对园区内喷水池进行维修的事实。
上述事实，有物业管理委托合同、XXXX前期物业服务合同、XXXX物业服务合同、资质证书、收费许可证、沈阳市私有房屋产权登记申请表、承诺书及当事人陈述笔录，在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
本院认为：XX物业公司依据与辽宁XX房地产开发有限公司、辽宁XXXX房地产开发有限公司、辽宁XX物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》，与辽宁XXXX房地产开发有限公司签订的《XXXX前期物业服务合同》，及与XXXX小区业主委员会签订的《XXXX物业服务合同》，取得了对包括朱X在内的XXXX小区物业管理服务权利。上述合同是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规某强制性规某，应合法有效。上述合同对包括朱X在内的全体业主均具有约束力。XX物业公司按约定对朱X居住的小区进行了物业服务，故朱X负有按约定向XX物业公司交纳物业服务费的义务。原审法院判决朱X按合同约定向XX物业公司交纳物业服务费并无不当。
关于朱X提出只同意交纳一半物业费用，并提供录像、照片资料，拟证明小区X路破损无人维修，草坪内有垃圾，公共设施破损、园区没有安全感等问题，因其提供的照片无法证明上述情况存续时间，而物业公司进行物业管理服务、完成约定义务需要一定时间，并根据相关的工作流程统一进行安排。而对于一些维修项目还需物业公司申请启动公共维修基金进行维修，XX物业公司亦确认已对园区内重大维修项目上报业主委员会欲启动维修基金予以解决，故朱X所提上述问题不足以证明XX物业公司放弃或不履行自己合同义务。至于朱X所提园区内部分业主圈地种菜、私养宠物及楼道内小张贴乱贴的问题。朱X所提这些问题是由于小区内部分业主的不良行为所致，物业服务企业对业主、物业使用人违反《物业管理条例》等规某的行为，依据该合同采取批评教育、规某、警告、制止等措施，并无强制执行权，故其反映的一些问题并非物业服务企业单独能解决，且XX物业公司已承诺对朱X所提出的小张贴问题予以核实、解决。故朱X以上述理由拒绝支付物业费，理由不成立，本院不予支持。对于朱X所提小区内喷水池破损，没有景观的问题。因朱X于本案二审审理中已确认XX物业公司对于喷水池予以维修的事实，故对其该项主张，本院不予采信。
关于朱X提出XX物业公司对小区内物业费收取标准不统一的问题。因XX物业公司承认其系承接原物业公司对园区进行物业服务，对原物业公司遗留的一、二期业主物业费收费问题采取了折中处理办法，且朱X没有举证证明XX物业公司的该收费办法侵害了其所在的三期业主权利，故对朱X以该理由拒交物业费，本院不予支持。
关于朱X提出对小区内业主委员会选举问题不知情的主张。因小区内业主委员会的选举问题不属于物业公司的物业服务范围，故本院对其该项主张，不予审理。
关于朱X提出其房屋内地热漏水、窗户漏气，物业公司没有解决的问题。因朱X所提该主张系其房屋质量问题，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需依据法定程序启动房屋维修基金进行修理，亦不是物业公司可自行为之，且朱X并未提供相应的报修的证据，而XX物业公司已承诺协助配合朱X解决房屋质量问题，故对朱X以此理由不同意交纳物业费本院不予支持。
综上，对朱X的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款（一）项的规某，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由朱X负担。
本判决为终审判决。
审判长王银华
代理审判员李妍
代理审判员王纪
二O一一年九月十四日
书记员刘宏晔
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款规某：第二审人民法院对上诉案件应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以径行判决、裁定。第一百五十三条第一款（一）项规某：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。
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