上海市第一中级人民法院
民事判决书
(1999)沪一中民终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海锦江工程公司。住所地本市闵行区X路X弄X号。
法定代表人陈某甲，总经理。
委托代理人陈某乙，上海锦江工程公司职工。
委托代理人谢盛华，上海市申齐律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海采矿机械厂。住所地本市X路X号。
法定代表人徐某某，厂长。
委托代理人韩某某，上海采矿机械厂职工。
委托代理人王某某，上海采矿机械厂职工。
上诉人上海锦江工程公司因房屋租赁一案，不服上海市卢湾区人民法院(1999)上民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人上海锦江工程公司之委托代理人陈某乙、谢盛华及被上诉人上海采矿机械厂之委托代理人韩某某、王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，原、被告于1994年4月20日签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定内容有：原告将本市X路X号新建厂房大楼付楼五、六层南侧(共约200平方米)出租给被告办公使用，租赁期从1994年5月1日至1999年4月30日止；原告向被告提供程控内线电话三门，被告使用可按数缴费，原告另按每门分机每月收取人民币50元服务费；原告为被告提供水、电供应，由被告加装水、电表，每月按实结算；办公楼内有电梯设备，被告每月支付电梯使用费人民币350元；被告另应每月向原告支付门卫管理费人民币200元等。嗣后，双方于1996年6月28日、1996年12月25日及1998年1月先后三次对上述合同进行了补充调整，其主要内容是调整租赁部位和租金费，其他条款均不变。1998年12月，双方又签订《房屋租赁合同》一份，此合同约定租赁部位为新大楼付楼六层(100平方米)，租赁期自1999年1月至同年6月30日止，另约定原告有偿向被告提供水、电、厂内电话，并按实结算。但被告在上述合同签订后，自1996年4月起未再向原告支付电梯使用费及门卫管理费，自1998年1月起未支付过电话使用及服务费。
另查明，被告根据双方1994年4月20日签订的《房屋租赁合同》规定，委托原告在所租的五、六层安装电表。1996年12月25日，双方补充协议约定，自1997年1月1日起，被告将上述五层楼面退租。同年同月，原告将该层面出租给案外人上海屈臣氏日用品公司，原告按合同每月向该公司收取电费人民币200元。然今年年初，被告在检查线路时发现原告在安装电表时将五、六层电线线路串联在一起，当被告将五层楼面退租后，则未及时更换线路，因而自1997年1月起，案外人上海屈臣氏日用品公司的用电数均计入了被告的电表中。本案在审理过程中，经双方核帐确认原告对外使用干线号码为（略）的电话，自1998年1月至1999年3月的合计通话费为人民币（略）.2元。因此，被告认为原告厂内电话分机共有X门，而其实际使用X门分机，故应按七十分之二承担费用；而原告认为其电话分机数已于1997年11月减至X门，因而被告应按五十五分之二承担费用，原告同时表示其缩减分机数未通知过被告，在这之前，确曾按七十分之二收取过被告的电话使用费。
原审法院审理后判决：一、上海锦江工程公司于本判决生效后七日内给付上海采矿机械厂电梯使用费人民币7350元、门卫管理费人民币4200元、电话通话及服务费人民币3831.2元，以上合计人民币（略）.2元。二、上海锦江工程公司要求上海采矿机械厂返还电费人民币5400元之诉讼请求不予支持。
判决后，上海锦江工程公司不服，上诉称：自己与上海采矿机械厂存在租赁关系，1997年12月经同意将X楼退租，由上海屈臣氏日用品公司租赁，自己向被上诉人支付了5、X楼面电费一万二千余元，而被上诉人又向上海屈臣氏日用品公司收取每月200元电费，考虑到5、X楼面电费无法按实结算，故要求被上诉人按所收取电费5400元予以退还。另表示电梯使用费只能计算一年时效，1998年12月签订的合同中明确电话费按实结算，故不应再收取服务费300元，要求撤销原判。上海采矿机械厂则认为：由于上诉人退租后未及时更换线路，上海屈臣氏日用品公司实际使用了该电线路，上诉人应向该公司主张权利。另认为原审对电梯及电话使用费的处理是正确的，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误。以上有当事人陈某房屋租赁合同等书证佐证。
本院认为，上诉人、被上诉人签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，对双方均有约束力。因双方订立的补充协议仅对承租部位和租金作调整，其他条款并未变更，故上诉人理应按约向被上诉人支付拖欠之电梯使用费及门卫管理费，鉴于我国民法通则规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效一般为2年，故上诉人应支付2年期限内拖欠的电梯使用费及门卫管理费，上诉人认为应按租金追索时效，支付一年电梯使用费及门卫管理费的理由不成立。至于电话费用一节，1998年12月房屋租赁合同中言明出租人“有偿”向承租人提供水、电、厂内电话并按实结算，因双方租赁行为具有延续性，该“有偿”应视为双方仍认可原合同约定的电话服务费收费标准，上诉人认为按此协议约定无需支付电话服务费，依据不足。原审法院对此所作判决并无不当。关于上诉人要求被上诉人返还电费一节，因被上诉人同意上诉人退租且已将系争房屋租与上海屈臣氏日用品有限公司，上诉人确已向被上诉人支付了该承租部位的电费，故被上诉人应退还上诉人所支付的电费，考虑到5、X楼电费无法按实结算。上诉人要求按案外人支付标准予以结算，尚属合理，被上诉人应退还上诉人电费5400元，原审法院对此所作判决不妥，应予变更。上诉人的其他上诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市卢湾区人民法院(1999)卢民初字第X号民事判决第一项(即上诉人支付电梯使用费门卫管理费及电话相关费用)
二、撤销上海市卢湾区人民法院(1999)卢民初字第X号民事判决第二项(即上诉人要求被上诉人返还5400元，不予支持)
三、上海采矿机械厂于本判决生效后7日内返还上海锦江工程公司电费人民币5400元。
一审本诉案件受理费916元，由上海采矿机械厂负担291元。由上海锦江工程公司负担625元。反诉案件受理费226元由上海采矿机械厂负担。
二审案件受理费1142元，由上诉人负担916元，被上诉人负担226元。
本判决为终审判决。
审判长沈松林
代理审判员俞敏
代理审判员沙茹萍
一九九九年十二月十日
书记员蒋克勤
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