重庆市第三中级人民法院
民事判决书
（2011）渝三中法民终字第x号
上诉人（原审原告）：常某，女。
委托代理人梁某某，男。
被上诉人（原审被告）：田某，男。
被上诉人（原审被告）：李某，男。
上诉人常某因与田某、李某确认合同效力纠纷一案，不服重庆市南川人民法院（2011）南法民初字第xx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成参加评议的合议庭，于2011年11月23日对本案进行了审理。上诉人常某及其代理人梁某某，以及被上诉人田某、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告常某与被告李某原系夫妻关系，2007年12月11日，被告李某起诉要求与原告常某离婚，原审法院并未查明李某与常某婚后有共同财产，于2008年4月18日依法判决李某与常某离婚，该判决已经生效。在常某、李某婚姻关系存续期间共同修建房屋一套，后因南川区X区建设，对该套房屋进行拆迁安置。被告李某于2007年12月17日与重庆市X区国土资源和房屋管理局、重庆市X区管委会及重庆市X区X街道办事处签订了《工业园区房屋拆迁补偿安置协议书》，后又于2010年7月3日被告李某与重庆市X区管理委员会签订了《房屋拆迁安置交接房协议书》，该协议书载明：甲方（即李某）《委托建房协议书》已选择工业园区X区）AX栋号第3、5、X层房屋为安置用房，现门面门牌号为X栋X号，实测面积43.63，住宅门牌号为X栋X单元X、5、X层X号，实测面积92.63，记3套，合计278.03。总计建筑面积321.73。2008年1月4日，被告李某与被告田某签订了《房屋买卖协议》，李某将工业园区X区的安置房第五层出售给被告田某，田某在支付完全部购房款x元后，于2010年7月份入住该房屋生活，而且对该套房屋进行了装修，但尚未办理房屋产权手续。原告常某在2011年6月1日回南川后才发现被告李某已将该套房屋卖给田某。
原审原告常某诉称：我与被告李某原系夫妻关系，在双方夫妻关系存续期间，共同修建房屋一套。后由于南川工业园区征用土地房屋，对该套房屋拆迁安置。2010年7月，被告李某与园区管委会订立了拆迁安置协议和交接房协议书，共补偿我和被告李某一个门面和三套住宅。两被告均知晓得来的房屋系我与被告李某原夫妻共同财产。两被告于2008年1月4日签订的《房屋买卖协议》未经我同意、签字，被告李某就将位于工业园区X区AX栋xx号房屋第五层卖给了被告田某。该买卖行为应属无效。特诉至法院，请求判决被告李某和被告田某签订的《房屋买卖协议》无效。
原审被告田某辩称：2008年我和李某签订协议时，李某是离了婚的，而且他告知我们说不是夫妻共同财产，与常某没有关系，我也不认识常某，协议上是李某签的常某的名字，盖的李某的拇印。我已经把房款全部拿给了李某，共x元。而且我已经装修了，一直在住。我认为房屋买卖协议是有效的。
原审被告李某辩称：我和田某于2008年1月4日签订的《房屋买卖协议》是真实的，在出卖该房屋前和房屋后都没有告知常某，我相信法律的判决。
原审法院认为，我国《民法通则》第八十五条规定:“合同是当事人之间设立、变某、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。”本案中被告李某与被告田某签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思的表示，作为买受人的被告田某虽未在该协议上签字，但委托其父亲田某签字、按印，并没有违反法律规定，故予以认可。在签订《房屋买卖协议》时，作为买受人的田某及父亲田某已经尽到一般人的审查义务，对标的物的权属依据被告李某提供的《工业园区房屋拆迁补偿安置协议书》和《房屋拆迁安置交接房协议书》及李某的承诺，从一般人的判断能认定李某出卖的房屋为李某的个人财产，被告田某对于该房屋买卖协议的签订是善意的。对于原告常某诉称被告田某在买房时知晓该房屋为原告常某与被告李某的夫妻共同财产，原告常某未提供相关证据予以证实，故不予认可。双方已经在《房屋买卖协议》上签字，且不违反法律的强制性规定，符合合同成立的要件，双方之间的合同已经成立，依法成立的合同受法律保护。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。”我国的物权变某模式是债权形式的物权变某模式，区分债权行为和物权行为。债权合同的效力是独立的，只要符合《民法通则》第五十五条规定的条件，债权合同就生效。也就是说，不动产物权变某合同的生效只需具备以下条件：1.行为人具有相应的行为能力；2.意思表示真实；3.无违反法律或者社会公共利益。本案中被告李某与被告田某签订的《房屋买卖协议》是债权行为，该债权行为符合不动产物权变某合同的生效要件。且该协议签订后，双方已经履行完毕，被告田某已支付完全部购房款且入住。为维护市场经济秩序的有效运行，保护交易安全，建立社会诚信体系，维护善意第三人的合法利益，故被告李某与被告田某签订的《房屋买卖协议》有效。依据《中华人民共和民法通则》第五十五条、第八十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告常某的诉讼请求。并决定本案案件一审受理费减半收取40元，由原告常某承担。
常某不服上述判决，上诉至本院，其上诉理由是：一审法院认定《房屋买卖协议》有效错误。李某在与我离婚时，故意隐瞒夫妻共同财产。在2007年12月17日未通知我的情况下，擅自以旧房户主与南川区X区管委会签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，这还建房是按户口常某、李某与小孩三口人安置的三套住宅和一个门面，是农转非人身属性的还建房。李某隐瞒真实情况，诱使田某做出错误的买房意思的表示，具有欺诈的嫌疑。李某在事前未通知，事后我未追认的情况下，将我与他的共同财产私自买卖是无效的。田某至今未办理房屋过户登记手续，我国在立法和司法实践中对房屋所有权的变某，原则上以登记为准，非经登记，不能产生法律效力。因此，李某与田某签订的房屋买卖合同是无效的。虽交付了款、房，但买受人最终不可能得到合法登记，即不得履行，协议至始无效。田某在签约买房时未尽审查、注意义务，也不能善意取得。本案协议无效，是根据《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十七条、《重庆市土地权属登记条例》第三条和十条及李某的签约行为，均是具有法定违法情节而失去效力。我在一审中举示证据充分，一审法院认定我证据不足，是适用证据规则错误。故请求本院撤销一审判决，改判李某与田某签订的《房屋买卖协议》无效，返还属于我所有的一半房屋；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人田某辩称：我买房时是我父亲签的约，当时李某说是他个人财产，他已经与常某离婚了，他说了算。李某出示了与开发区签订的合同，均是以他个人的名义，因此，我们才与他签订的合同。因为房屋还没办证，所以无法过户。园区办公室把相关手续收了，说代我们办。该房屋是李某的个人财产，我已经装修入住，付清了房款，我与李某签订的合同是有效的。请求驳回常某的上诉，维持原判。
被上诉人李某答辩称：房屋是1995年修的，离婚时没有向法院说明有共同财产。我卖房子时没有通知常某。请求公正判决。
二审审理中，双方未提出新证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，无效合同是违反合同生效要件的合同，它虽然已经成立，但因其在内容上违反了法律、行政法规规定的生效要件而被确认为无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常某会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《中华人民共和国合同法》规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同，恶意串通并损害国家、集体或者第三人利益的合同，以合法形式掩盖非法目的的合同，损害社会公共利益的合同和违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。登记是作为不动产物权变某的必要法定手续，而不是单独的当事人的物权变某的合意。本案中，诉争之房本身还未取得登记，其变某已经通知了园区，因此，登记与否并不影响双方协议的效力。李某与田某签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并无以上法定无效的情形。夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效。房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻也不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件，不适用共有财产必须共同处分否则无效的规定。根据物权的登记公示和公信原则，房屋买受方如属善意第三人，其信赖利益应当得到保护，即买卖合同有效。田某已经查看了李某与常某的离婚判决和与园区签订的协议，已尽到审慎义务，即田某在取得财产时不知道并且也无理由知道出让人李某是无权处分人。同时，田某支付了相应对价，并且已实际入住。因此，田某因善意取得合同标的物而例外地排除无权处分制度，常某不得主张合同无效并主张返还物之所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，共有人在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的赔偿。因此，常某共有财产受到侵害，可另行主张。
综上所述，上诉人常某的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由常某负担。
本判决为终审判决。
审判长xxx
审判员xxx
审判员xx
二○一一年十一月三十日
书记员xx
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