上海市第一中级人民法院
民事判决书
(1999)沪一中民终字第X号
上诉人(原审被告)上海静安建设投资公司。住所地：上海市X路X弄X号2A座。
法定代表人陈某某，总经理。
委托代理人王某某，该公司办公室主任。
委托代理人张福海，上海市联合律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)，男，X年X月X日出生，汉族，住香港特别行政区荃湾青龙头豪景花园第五座X楼E座。
被上诉人(原审原告)俞某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
二被上诉人之委托代理人嵇金喜，上海市新华律师事务所律师。
原审被告上海轻工房地产总公司。住所地：上海市X路X弄X号X楼。
法定代表人胡某某，总经理。
委托代理人赵某某，该公司工作人员。
上诉人上海静安建设投资公司因房屋买卖一案，不服上海市长宁区人民法院(1997)长民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人上海静安建设投资公司之委托代理人王某某、张福海，被上诉人俞某某及被上诉人俞某道、俞某某之共同委托代理人嵇金喜，原审被告上海轻工房地产总公司之委托代理人赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，俞某道、俞某某为兄妹关系，是俞某伟的继承人。本市X路X弄X号X室房屋是上海轻工房地产总公司(以下简称“轻工房产”)在划拨土地上以“联建公助”形式建造的。1993年2月27日，被继承人俞某伟与上海市静安区X路X组(以下简称“威海改建组”，现已被上海静安建设投资公司接管)签订了“住宅参建协议书”，由“威海改建组”将系争房屋以转让方式让与俞某伟，房款为人民币（略）元，协议书明确该住房为个人产权房。1993年3月1日，“轻工房产”在未取得房屋产权证的情况下与俞某伟签订了“房屋卖卖契约”，该契约载明“轻工房产”出售的系争房屋为人民币（略）元，并约定由俞某伟向房屋主管部门申请办理房屋所有权登记，在取得房屋所有权证明后，产权归俞某伟所有。同年3月2日，俞某伟向“威海改建组”支付了人民币（略）元，“威海改建组”出具收据，该收据注明该款为交付住房参建转让款。1993年3月22日，俞某伟与“轻工房产”又签订了“委托代管房屋协议书”，双方约定系争房屋住宅产权属俞某伟所有，此房屋所有权登记，由俞某伟自行办理，且俞某伟须向“轻工房产”交纳住宅维修基金款，委托协议签订当天，俞某伟向“轻工房产”房产部西区管理站支付了人民币1512元维修基金。“轻工房产”于1993年4月26日向俞某伟开具“住宅调配单”，调配原因中明确为“全价购买商品住房”。1993年4月30日俞某伟户口迁入系争房屋并实际居住，嗣后申请办理房屋产权转移手续，但未果。
俞某道、俞某某诉称，被继承人俞某伟向“轻工房产”购买本市X路X弄X号X室商品房屋，签订了“房屋买卖契约”，但“轻工房产”将未经有关部门登记的房屋出售给俞某伟，致使俞某道、俞某某无法办理房屋所有权证，故现要求确认该房屋买卖契约无效，并要求退还其购房款人民币（略）元。
上海轻工房地产总公司辩称，俞某道、俞某某的被继承人俞某伟购买的产权房屋，并非商品房，系争房屋系安置拆迁后的房屋，是征得土地规划部门口头同意出售，该房屋现可以办理房屋所有权证，故不同意俞某道、俞某某的退款要求。
上海静安建设投资公司(以下简称“静安建投”)辩称，俞某道、俞某某的被继承人俞某伟购买房屋，“静安建投”并未取得其中的差价，且现已时过五年，俞某道、俞某某从未向本公司提出产权证办理问题，故不同意俞某道、俞某某的诉讼请求。
审理中，俞某道、俞某某变更诉讼请求，要求判令其被继承人俞某伟与“威海改建组”及“轻工房产”所签订的“住房参建协议书”、“房屋买卖契约”无效，要求“静安建投”返还购房款人民币（略）元，要求“轻工房产”返还维修基金人民币1512元。“静安建投”认为该房屋是“威海改建组”于1993年2月20日与上海市长宁区房产交易所经营部签订“住房参建协议书”转让所得，按原价让与俞某伟，并按照约定在调拨时以实际建筑面积确定房款，由原来的人民币（略）元调整为人民币（略）元，其中的面积差价人民币（略）元已于1993年4月3日退给俞某伟，故不同意俞某道、俞某某的诉讼请求。俞某道、俞某某则对“静安建投”所提供的盖有俞某伟印章的收条提出异议，但未能提供有效证据。“轻工房产”认为现已能办理有关房屋产权转移手续，俞某伟已实际居住了系争房屋，故维修基金不愿返还。
“轻工房产”于1997年9月3日取得包括系争房屋在内的由有关部门核发系划拨土地性质的上海市房地产权证。
原审法院在审理后作出判决：一、俞某道、俞某某的被继承人俞某伟与上海静安区X路X组签订的“住房参建协议书”无效。二、俞某道、俞某某的被继承人俞某伟与上海轻工房地产总公司签订的“房屋买卖契约”无效。三、上海静安建设投资公司应于本判决生效之日起十日内返还俞某道、俞某某的购房款人民币（略）元。四、俞某道、俞某某应将本市X路X弄X号X室房屋返还上海静安建设投资公司(于收到全部购房款项后十日内履行完毕)。五、俞某道、俞某某要求上海轻工房地产总公司返还房屋维修基金人民币1512元，不予支持。案件受理费人民币6103.80元，由俞某道、俞某某负担人民币586.68元，上海静安建设投资公司负担人民币5517.12元。
判决后，上海静安建设投资公司不服，上诉于本院，诉称，“威海改建组”是代理中介行为，由“威海改建组”代俞某伟与长宁区房产交易所经营部签订协议，“威海改建组”投资单位之一上海住总房地产总公司静安公司与俞某伟签订的“咨询服务合同”并收取咨询费，“威海改建组”从未从俞某伟处取得房款差价利润，只是收取房款支付给长宁区房产交易所。俞某伟对“威海改建组”中介和代理是清楚的，为此其与“轻工房产”签订了“房屋买卖契约”。上诉人没有侵犯俞某伟的权益，如有违反，应由房屋经营者长宁区房产交易所负担。故双方签订的协议没有违法，应认定有效。如认定合同无效，房屋使用费应一并在无效合同中处理。请求依法改判。
被上诉人俞某道、俞某某辩称，“威海改建组”与被上诉人之间签订的是参建协议，双方实际是房屋买卖关系，从上诉人基于参建关系而收取房款可予证实。上诉人认为系中介、代理关系的观点不能成立，至于房屋使用费应由上诉人提出独立请求再予处理，原审判决正确，请求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误。
本院认为，被上诉人俞某道、俞某某系俞某伟的继承人，对俞某伟的遗产享有合法继承权。现俞某伟所遗留系争房屋系其与“威海改建组”签订“住房参建协议书”所得，该“住房参建协议书”名为参建实为房屋买卖，因“威海改建组”至今未取得房屋所有权，故双方的房屋买卖协议无效，责任在“威海改建组”。上诉人“静安建投”系“威海改建组”的接管单位，协议无效的民事责任应由“静安建投”承担。即由上诉人返还被继承人俞某伟交付“威海改建组”的房款给被上诉人，同时被上诉人应将系争房屋返还上诉人，原审法院据此所作判决并无不当。原审被告“轻工房产”对原审法院认定其与俞某伟的“房屋买卖契约”无效并无异议，应予维持。上诉人认为“威海改建组”与俞某伟签订的是房屋中介合同，因其无中介资质，故对其认为双方系中介关系的观点不予采信。由于俞某伟实际使用系争房屋，故应给付房屋使用费，房屋使用费可由上诉人另行主张。综上，上诉人的上诉请求因依据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币6103.80元，由上诉人上海静安建设投资公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈某娟
代理审判员严卫忠
代理审判员郑卫青
一九九九年十一月九日
书记员张薇佳
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