山东省东营市中级人民法院
民事判决书
(2001)东民终字第X号
上诉人(原审原告)广饶县宏利百货有限责任公司。
法定代表人孙某某，董事长。
委托代理人崔某某，男，X年X月X日出生，汉族，广饶县宏利百货有限责任公司经理，现住（略）。
委托代理人朱帮全，山东诚信人律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)周某某，男，X年X月X日出生，汉族，广饶县新世纪超市有限责任公司执行监事，现住（略）。
委托代理人田某某，男，广饶县X村信用社职工。
委托代理人马某某，男，X年X月X日出生，汉族，广饶县东泰超市职工。
上诉人广饶县宏利百货有限责任公司因楼房租赁合同纠纷一案，不服广饶县人民法院(2001)广民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人的法定代表人孙某某、委托代理人崔某某、朱帮全、被上诉人及其委托代理人田某某、马某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，上诉人与被上诉人经过协商于二○○一年五月二十八日签订《租赁合同》一份，该合同约定：上诉人将广饶县新世纪商场现状整体出租给被上诉人，租期十五年、每三年交纳一次租金20O万元，第一次租金为合同签订日起一个月内。合同第二条约定，经营方式为：被上诉人即乙方自办证照、自筹资金、自主经营、照章纳税、自负盈亏、自办保险，一切业务经济问题及事故损失乙方自负，同时对涉及经营期间的管理，楼房装饰和违约责任等方面也进行了约定。合同签订后，同年六月十三日被上诉人一次性向上诉人交纳租金200万元。
二○○一年十月十一日，上诉人致信被上诉人要求解除双方之间的合同，同月十四日被上诉人回信上诉人表示反对解除合同，要求合同继续履行。
另查明，上诉人出租的广饶县新世纪商场在上诉人成立时由广饶县商业总公司转交给上诉人，二○○一年六月一日正式确权于上诉人名下。
被上诉人承租上诉人的楼房后，于二○○一年八月二十七日与寿光市百货大楼签订一份联营合同，双方各出注册资金50万元，成立广饶县新世纪超市有限责任公司，王文胜为公司法定代表人，被上诉人周某某为公司执行监事，该公司经营场所为被上诉人承租的上诉人所有的出租楼房。
上述事实，有上诉人与被上诉人签订的租赁合同、被上诉人与寿光市百货大楼签订的联营合同、上诉人与被上诉人的来往信件以及双方当事人的陈述笔录等证据在案为凭，足以认定。
原审法院认为，原、被告于二○○一年五月二十八日签订的租赁合同，是双方在自愿、平等基础上经过协商签订的一份有效合同，双方应自觉按合同约定认真执行。原广饶县新世纪商场在原告与被告签订合同时即二○○一年五月二十八日原告已经实际占有和使用，并且于同年六月一日经主管部门正式确权于原告名下，况且在正式确权给原告前原产权人并未就使用权问题向原、被告双方主张过权利。因此，原告主张双方签订合同时原告未取得楼房所有权导致合同无效的主张不予支持。被告与寿光市百货大楼联营成立广饶县新世纪超市有限责任公司，以承租的原告楼房为经营场所，此情况是被告自主利用承租楼房的一种方式，并未违反双方签订的租赁合同的相关条款，因此，原告认为被告将承租的楼房转租给广饶县新世纪超市有限责任公司的主张与事实不符，不予支持。被告要求原告继续履行合同的主张，符合法律规定，予以支持。据此判决：驳回原告广饶县宏利百货有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。
上诉人广饶县宏利百货有限责任公司上诉称，1、因上诉人在二○○一年五月二十八日尚未取得出租楼房的权属证书，所以上诉人与被上诉人所签租赁合同应为无效合同。2、被上诉人未经上诉人同意，于二○○一年九月十日将其个人承租的“新世纪商场”用作广饶县新世纪超市有限责任公司的经营场地，是一种非法使用的转租行为，同时也违反了双方所签合同第二条的约定，根据《合同法》的规定，该合同应予解除。请求二审法院撤销原判，依法改判，确认双方二○○一年五月二十八日所签订的房屋租赁合同已于二○○一年十月十四日起予以解除。
被上诉人周某某辩称，1、在二○○一年五月二十八日上诉人与被上诉人签订合同时，租赁标的权属虽未登记，但权属早在二○○一年三月上诉人成立大会上已预定了该楼房为上诉人所有的状态，且被上诉人交付租金的时间是二○○一年六月十三日，上诉人正式出租的时间应为二○○一年六月十三日，此时房屋已经进行了登记，已具备了出租的资格，所以该合同有效。2、被上诉人于二○○一年九月十日将承租的上诉人的房屋用作广饶县新世纪超市有限责任公司的经营场地，是被上诉人与寿光市百货大楼联营的一种经营方式，而不是转租行为，本合同不应解除。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
本院认为，上诉人与被上诉人于二○○一年五月二十八日签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，而且在该合同签定后的二○○一年六月一日正式确权归于上诉人，被上诉人于二○○一年六月十三日依据合同的约定一次性向上诉人交纳了租金200万元，因此上诉人与被上诉人所签租赁合同并未违反法律规定，该合同应为有效合同，双方应全面按照合同约定履行。上诉人主张其在二○○一年五月二十八日尚未取得出租楼房的权属证书，所以上诉人与被上诉人所签租赁合同应为无效合同的理由不能成立，本院不予支持。被上诉人与寿光市百货大楼联营成立广饶县新世纪超市有限责任公司并签订联营合同，以承租的上诉人楼房为经营场所，是上诉人对所承租房屋的一种经营方式，并非转租行为，其不违反双方所签合同的约定，该合同不符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同的条件，不应解除。上诉人主张被上诉人未经其同意，即于二○○一年九月十日将其个人承租的“新世纪商场”用作广饶县新世纪超市有限责任公司的经营场地，是一种非法使用的转租行为，同时也违反了双方所签合同第二条的约定，因此该合同应予解除，与事实不符，故上诉人以此理由请求判令解除双方所签租赁合同，本院不予支持。上诉人的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长李福玉
审判员杨秀梅
代理审判员纪红广
二○○一年十一月二十九日
书记员周某辉
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