重庆市X区人民法院
民事判决书
（2010）中区民初字第X号
原告重庆某某物业管理有限责任公司,住所地:重庆市X村X号7-7，组织机构代码：（略）-X。
法定代表人张某乙，经理。
委托代理人陈忠德，重庆渝峰律师事务所律师。
委托代理人罗莉，重庆渝峰律师事务所律师。
被告许某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）-2，身份证号码（略）。
委托代理人田荣明，重庆昆德律师事务所律师。
原告重庆某某物业管理有限责任公司（以下简称某某公司）与被告许某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人罗莉、被告许某的委托代理人田荣明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称，原告于2006年7月24日与广璐大厦业主委员会签订了物业服务合同，期限为3年，合同约定了服务费标准每月每平方米住宅0.50元，写字楼X元、商业物业（含车库）1.50元以及电梯使用费等内容。合同到期后，双方又于2009年7月15日就物业服务续签了3年合同，在本合同中服务费标准提高到每月每平米住宅0.55元，办公用房1.10元，商业用房（含车库）1.65元，并同时约定了电梯使用费、分摊费用和方法等。三单元虽然未安装电梯，但其需使用一单元电梯进入三单元，应当缴纳电梯费。被告系“广璐大厦”X-X-X号房屋的业主。原告为被告提供物业服务后，被告以各种理由从2007年3月至2010年4月拒缴物业服务费、电梯费等费用共计3763元。物业服务费2007年3月至2009年7月是86.2元/月，2009年8月至2010年4月是94.8元/月，电梯费均是45元/月。原告经多次向被告催收，并且在2008年9月3日和2010年4月30日两次书面催收，被告均未缴纳。被告的行为严重损害了原告的利益，为保障原告的权益，原告要求判决：被告立即支付2007年3月至2010年4月期间拖欠的物业服务费2518元、电梯费1245元，共计3763元，并从逾期之日起至原告起诉之日止按合同约定向原告支付每日千分之三的违约金。
被告许某辩称，原告的请求已经超过诉讼时效。原告所述事实不属实。原告实施了物业管理，被告应该交纳物管费和电梯费，但被告已经完清了物管费和电梯费。07年3月至01年4月原告向被告出据了相应的收某凭据，收某凭据中明确记载了被告所交费用的情形。在只应交一半的情况下，作为被告是全部交纳了物管费用的。在原告向被告每月收某的物管费开出的票据中，2007年3月至2010年4月，原告所开收某中从未注明过原告欠费。被告完全是按照原告所开据的每月收某收某所指明的项目交纳应当交纳的费用。因此，原告称被告未交纳X-X-X的物管费和电梯费与事实不符。X-X-X的业主为被告许某，房屋为住宅，建筑面积172.35平方米。三单元并无电梯，被告也不应缴纳电梯费。对物业服务费的标准有异议，原来是0.5元,被告在2007年3月装修后出租给他人使用。如果法院认为被告应当缴纳物管费、电梯费，并且被告逾期缴纳违约，原告请求的违约金过高，被告请求调整至银行同期存款利息。被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，重庆市X区X路X号X幢三单元X-X号房屋是许某的私有房屋，该房屋属广璐大厦物业管理区域范围的物业，建筑面积172.35平方米。
2006年7月24日，广璐大厦业主委员会（合同中称甲方）与某某公司（合同中称乙方）签订了一份《广璐大厦物业服务合同》。双方约定，甲方委托乙方对重庆市X区X路X号广璐大厦商住楼进行物业管理服务，服务期限自2006年8月1日起至2009年7月31日止。合同明确了委托服务事项。关于“物业服务费用”，该合同第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收某选择包干制方式，其物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。双方约定物业服务费用按月收某，其收某的标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅房0.50元/月•平方米；2、办公用房1.00元/月•平方米；3、商业用房（含车库）1.5元/月•平方米；业主向乙方按本合同约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。”第七条约定：“业主和使用人每月交纳的电梯使用费专项用于电梯运行的能耗费、维某、年检费开支，电梯使用费按照收某平过原则，暂按广璐大厦现行收某标准收某，如果出现较大亏损，其亏损额由业主和使用人按户据实分摊；电梯日常维某所耗材料费由业主和使用人按户据实分摊……”第八条约定：“……业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按50%的比例交纳……物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日内履行交纳义务。”第二十三条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”该合同第二十五条还约定：“本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。”
2009年7月15日，广璐大厦业主委员会（合同中称甲方）又与某某公司（合同中称乙方）签订了一份期限自2009年8月1日起至2012年7月31日止的《广璐大厦物业服务合同》。该合同将物业服务费收某标准调整为“1、住宅房0.55元/月•平方米；2、办公用房1.10元/月•平方米；3、商业用房（含车库）1.65元/月•平方米”。合同的其它约定与其双方2006年7月24日签订的合同内容相同。前述合同均经重庆市X区房地产管理局进行了备案。以上合同签订后，某某公司对合同约定的物业实施了物业管理服务。
另查明，广璐大厦二、三单元未安装电梯,但其通行需使用一单元安装的电梯。2007年3月，许某将争议房屋装修后出租给他人使用。该房屋的物业服务费在2009年7月31日前是86.2元/月，2009年8月1日后是94.8元/月。许某或房屋使用人已缴纳了2007年3-7月、2010年1-4月的物业服务费，2007年8月至2009年12月期间的物业服务费未缴纳。许某或房屋使用人缴纳电梯费的情况是：按45元/月缴纳了2007年3-7月期间的电梯费，按30元/月缴纳了2009年3-5月、11-12月和2010年1-3月的电梯费，未缴纳2007年8月至2008年12月、2009年1-2月、2009年6-10月、2010年4月期间的电梯费。
2010年4月30日，某某公司委托律师以邮政专递方式致函许某，要求其缴纳上述房屋2007年9月至2010年4月期间的物业服务费。许某收某函件后，未向某某公司缴纳物业服务费。2010年6月2日，某某公司以本案请求起诉来院。
上述事实，有《广璐大厦物业服务合同》、收某、律师函、房屋基本信息、广璐大厦三单元X-X号欠费明细清单等证据以及双方当事人的陈述在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，重庆市X区X路X号X幢三单元X-X号房屋属原告某某公司实施物业管理的广璐大厦物业范围。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》也规定，业主在物业管理活动中，负有履行按时缴纳物业服务费用的义务。因此，广璐大厦业主委员会与原告签订的两份《广璐大厦物业服务合同》对重庆市X区X路X号X幢三单元X-X号房屋的业主即本案被告许某和本案原告均有法律约束力，原告与被告均应按该合同的约定全面履行自己的义务。原告已对包含争议涉及房屋在内的广璐大厦实施了物业管理，但被告尚欠2007年8月至2009年12月期间的物业服务费，被告应当缴纳该费用。按前述合同关于物业服务费用缴纳时限的约定，“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日内履行交纳义务。”对于电梯费的缴纳时限，该合同规定“业主和使用人每月交纳的电梯使用费专项用于……”故电梯费的缴纳时限实际约定是每月缴纳，即业主或使用人应于当月内缴纳。我国《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告在本案中举示的证据仅有2010年4月30日的催告函显示其主张某乙物业服务费的权利,其它证据并不能充分证明其向被告主张某乙物业服务费和电梯费的权利,原告于2010年6月2日起诉，故被告时效抗辩中关于原告要求给付2008年4月30日前的物业服务费、2008年5月31日前的电梯费部分请求已超过诉讼时效,原告的该部分诉讼请求,不受法律保护，本院也不予支持。按前述房屋面积和物业服务费标准计算，原告要求被告给付2008年5月至2009年12月欠付的物业服务费1767元，符合前述合同的约定，也符合法律规定，本院予以支持。被告辩称物业服务费按一半缴纳,无充分证据证明,本院对其该意见,不予采纳。
虽然广璐大厦三单元未安装电梯，但该大厦二、三单元的通行需使用一单元安装的电梯，而被告或其房屋使用人在2007年3月至2010年4月期间也多次实际向原告缴纳了电梯费，证明被告房屋的使用也实际使用了广璐大厦的电梯，并且被告将房屋装修后出租给他人使用，被告并未举证证明房屋使用人未使用电梯，故被告不同意缴纳电梯费的理由不成立。至于电梯费的缴纳标准，由于原告与被告并未对房屋使用人数予以确认，故本院结合被告前后各月缴纳电梯费的情况，酌情决定未缴费期间，每月电梯费为30元。按此计算，被告在2008年6月至2009年2月、2009年6-10月、2010年4月期间应向原告缴纳的未超过诉讼时效的电梯费共计450元，原告请求给付的电梯费与此相符合的部分，本院予以支持。其余部分，因无证据支持，本院不予支持。
关于违约金问题，按《广璐大厦物业服务合同》约定，被告逾期缴纳物业服务费，应向原告给付违约金。同时，由于该合同约定按欠付数额每日千分之三计付违约金显然过高，被告要求予以调整，本院依法予以调整，并调整为中国人民银行同期贷款利率的140%。由于前述合同对于逾期缴纳电梯费并未规定违约金，且原告就该费用在诉前也未曾有过催告,故原告要求被告就电梯费给付逾期付款违约金不符合合同约定，本院不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照国务院《物业管理条例》第七条（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、许某在本判决生效后立即向重庆某某物业管理有限责任公司支付2008年5月至2009年12月期间的物业服务费共计人民币1767元，并由许某对以上各月的物业服务费（2008年5月至2009年7月为86.2元/月，2009年8-12月为94.8元/月）从当月21日起至2010年6月2日止，每日按中国人民银行规定的同期贷款利率的140%计算所得利息向重庆某某物业管理有限责任公司给付逾期付款违约金，随本付清。
二、许某在本判决生效后立即向重庆某某物业管理有限责任公司支付2008年6月至2009年2月、2009年6-10月、2010年4月期间的电梯费450元。
三、驳回重庆某某物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费五十元，由原告重庆某某物业管理有限责任公司和被告许某各负担二十五元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判长蔡彬
人民陪审员王克难
人民陪审员牟维某
二○一○年十月十八日
书记员叶渝洋
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