CACV259/2006
香港特別行政區
高等法院上訴法庭
民事司法管轄權
民事上訴
案件編號：民事上訴案件2006年第259號
(原區域法院雜項案件2005年第1943號)
______________________
原告人其士物業管理有限公司
（前稱富居物業管理有限公司）
CHEVALIERPROPERTYMANAGEMENTLIMITED
(formerlyknownasRICHFORTRESSLIMITED)
與
被告人余某
YUCHAUYEUNG
______________________
審理法官：高等法院上訴法庭法官張澤祐
高等法院上訴法庭法官袁家寧
高等法院原訟法庭法官王式英
聆訊日期：2007年9月11日
判案書日期：2007年10月9日
判案書
上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案書：
案情
1.原告人是九龍新蒲崗雙喜街X號富德大廈(‘該大廈’)的管理公司。被告人是該大廈四樓E室（‘該單位’）的業主。被告人自1992年1月起一直欠交該單位的管理費。
2.直至1992年11月24日被告人欠交的管理費為$6,971.10及利息。原告人根據該大廈公契的條款於1992年11月24日在土地註冊處登錄一份欠交管理費的押記備忘錄（‘第一份備忘錄’）。
3.由於被告人繼續欠交管理費，原告人於2005年4月20日再到土地註冊處登錄另一份押記備忘錄（‘第二份備忘錄’）。根據第二份備忘錄，被告人由1992年1月至2005年4月所欠交的管理費加上其他費用，總數為$308,337.27。
原訴傳票申請
4.原告人於2005年6月30日採用原訴傳票方式（‘傳票’）申請以下濟助：
(1)被告人交出該單位的空置權；
(2)被告人支付在傳票中列出押記的欠款；及
(3)原告人有權出售該單位作為支付押記的欠款。
陳家殷法官的命令
5.區域法院暫委法官陳家殷批准申請及於2006年2月27日作出包括以下的命令：
‘除非在本命令送達給被告人起計28天內，被告人向原告人清還341,153.88元和按判決率計算的利息（由2006年2月28日起計直至付款日為止），被告人需向原告人交出該單位的空置管有權而原告人可根據下列條款出售該單位。’
6.陳法官命令該單位出售的底價為$970,000。
上訴時效的法律爭議
7.被告人獲上訴法庭頒予許可，可針對陳法官有關的命令提出上訴，但只是局限於‘時效的法律爭議’的上訴理由。
大廈公契
8.該大廈公契（‘公契’）第V部分第D段第4條規定大廈各單位業主需要支付管理費。另外，在第E段記載了以下的條文：
‘2.IfanyOwnershallfailtopayanyamountpayablehereunderwithin30daysofthedateonwhichthedemandismadeasaforesaid,heshallfurtherpaytotheManager:-
(1)Interestcalculatedattherateof$1.50foreach$100orpartthereofremainingunpaidforeachperiodof30daysorparttheretoforwhichitremainsunpaid.
(2)Acollectionchargeof$500.00(suchsumtoincreaseby10%onacompoundbasisoneachanniversaryofthedateofthisDeed)orsuchlessersumastheManagermayagreetocoverthecost(otherthanlegalcostsofproceedingsashereinaftermentioned)oftheextraworkoccasionedbythedefault.
3.AllamountswhichbecomepayablebyanyOwnerinaccordancewiththeprovisionsofthisDeedtogetherwithinterestthereonasaforesaidandthesaidcollectionchargeandalldamagesclaimedforbreachofanyoftheprovisionsofthisDeedandallotherexpensesincurredinorinconnectionwithrecoveringorattemptingtorecoverthesameshallberecoverablebycivilactionandshallbeachargeupontheShareorSharesofthedefaultingpartyandhisUnitorUnitsatthesuitoftheManager(andtheclaiminanysuchactionmayincludeaclaimforthesolicitorandownclientcostsoftheManagerinsuchactionandthedefaultingOwnershallinadditiontotheamountclaimedinsuchactionbeliableforsuchcosts).InanysuchactiontheManagershallconclusivelybedeemedtobeactingastheagentoragentsforandonbehalfoftheOwnersasawholeandnoOwnersuedundertheprovisionsofthisDeedshallraiseorbeentitledtoraiseanydefenceofwantofauthorityortakeobjectiontotherightoftheManagerasplaintifftosueortorecoversuchamountsasmaybefoundtobedue.
4.IntheeventofanyOwnerfailingtopayanysumdueandpayablebyhiminaccordancewiththeprovisionsofthisDeedorfailingtopayanydamagesawardedbyanycourtforbreachofanyofthetermsorconditionsofthisDeedwithin30daysofthedateonwhichthesamebecomepayable,theamountthereoftogetherwithinterestasaforesaidandthesaidcollectionchargeandallcostsandexpenseswhichmaybeincurredinrecoveringorattemptingtorecoverthesameincludingthelegalexpensesreferredtoinClause3ofthisSub-Sectionandinregisteringthechargehereinafterreferredto,shallstandchargedontheShareorSharesofthedefaultingOwnerandhisUnitorUnitsandtheManagershallbeentitledwithoutprejudicetoanyotherremedyhereundertoregisteraMemorialofsuchchargeintheLandOfficeagainsttheShareorSharesofthedefaultingOwnerandhisUnitorUnits.Suchchargeshallremainvalidandenforceableashereinaftermentionednotwithstandingthatjudgmenthasbeenobtainedfortheamountthereofunlessanduntilsuchjudgmenthasbeensatisfied.
5.AnychargeregisteredinaccordancewiththelastprecedingparagraphshallbeenforceableasanequitablechargebyactionatthesuitoftheManagerforanorderforsaleoftheShareorSharesofthedefaultingOwnertogetherwiththerighttotheexclusiveuse,occupationandenjoymentoftheUnitorUnitsheldtherewithandtheprovisionsofClause3ofthisSub-Sectionshallapplyequallytoanysuchaction.’
欠交管理費所產生的押記
9.上訴法庭法官高奕輝在BeaconHeights(Management)Limitedv.LeungPingHungAntonioandothers[1995]1HKLR181處理涉及大廈公契闡釋的議題。該案有關的大廈公契第27段的內容與本案的公契第4段相似。
10.高法官闡釋第27條的意思是簽署公契的第一名業主要負上以下的責任：若果他欠交大廈管理費用，他必須根據大廈管理人的要求，提交一份有關他單位的押記作為支付欠款的保證，以後購買該大廈單位的業主同樣要受制於這份押記。但由於根據有關公契的條款，業主的物業會因業主欠交費用而被抵押及衡平法視某些需要做的事已經辦妥，故此管理人不用要求有關業主在欠交費用之後簽署一份押記。
11.根據公契所產生的押記是一項衡平法押記，見：Halsbury’sLawsofHongKong第19(2)冊第280.152段。
時效的爭議
12.根據《香港法例》第347章《時效條例》第19(1)條：
‘追討藉按揭財產或其他財產押記而獲得保證的本金的訴訟，或追討售賣土地所得收益的訴訟，不得在收取有關款項的權利產生的日期起計滿12年後提出。’
13.根據這條例，追討欠款的訴訟時限必須在「收取有關款項的權利產生的日期」起計的12年內提出。在HornseyLocalBoardv.MonarchInvestmentBuildingSociety[1889]24QBD1，英國上訴法庭處理與本港第19(1)條相同的條例，上訴法庭法官Lindley說當押記產生的一刻開始，訴訟時效便開始生效。英國法庭在Hornsey之後的案例亦接納有關的闡釋，例如：見Gothamv.Doodes[2006]1WLR729(LindsayJ)及[2007]1AllER527(英國上訴法庭)。本庭同意Hornsey對於有關條例的闡釋。
14.代表原告人的楊大律師提出的第一個論點是原告人申請出售該單位是根據第二份（即2005年4月20日）的押記備忘錄來進行的。由於原告人的原訟傳票是在2005年6月30日發出的，亦即是在該備忘錄生效兩個月後便提出申請，故此本申請符合《時效條例》，即原告人可以追討第二份備忘錄上記載被告人自1992年1月開始所欠交的管理費。
15.本庭不同意這論點。根據有關公契第E段第3條，若單位業主欠交管理費，大廈管理人可循民事訴訟追討有關欠款，而有關的欠款亦會構成該單位的一份押記。(Allamountswhichbecomepayablebyanyowner..….shallberecoverablebycivilactionandshallbeachargeupontheshareorsharesofthedefaultingpartyandhisunitorunitsatthesuitoftheManager.)
16.根據第E段第4條，當業主沒有在30天內繳交有關費用，他的物業就會被抵押用以支付該欠款。(Intheeventofanyownerfailingtopayanysumdue……theamountthereof……shallstandchargedontheshareorsharesofthedefaultingownerandhisunitorunits.)而大廈管理人是在不影響他其他權利的情況下在土地註冊處登錄該份押記。
17.公契第E段第5條指有關登錄的押記可像衡平法押記由大廈管理人強制執行。該條文更指公契第E段第3條的內容亦適用於有關的執行行動。
18.根據上述的公契條款內容來看，本庭認為有關的押記是在單位業主沒有在30天內繳付他當繳的款項後產生的。原告人是不需要預先登記一份備忘錄才能產生一份押記。本席認為支持這種闡釋的理據在於公契第E段第4條：…“theManagershallbeentitled…toregisteraMemorialofsuchcharge…”，即管理人可以登記有關押記的備忘錄，這表示在備忘錄未登記之前，有關的押記已經產生及存在。雖然第3條本身並沒有提及30天，但本庭認為這與第4條沒有衝突，第3條只是說明有關的單位將會成為有關欠款的抵押，而有關押記產生的日期是在業主需要支付費用日期的30天後產生。
19.GuardianPropertyManagementLimitedv.GoldenCheer(HK)CompanyLimited(DCMP1572/2003)（判決日期2003年12月4日）內涉及的公契與本案的公契相似。區域法院陳素嫻法官就該案的公契作出的闡釋亦與本案相同。
20.由於根據上文公契條款的闡釋，有關的押記是在被告人欠交管理費的30天後產生的，本庭認為有關的備忘錄只不過是該押記的備忘錄，並不是一份押記，故此因欠款產生的押記的有限的時效是2005年6月30日之前的12年。換句話說，被告人只可以被追討自1993年7月1日起的管理費欠款、收集費及其他索償費用，而不是由1992年11月起計的欠款。楊大律師亦同意若她提出的第一個論點不被接納，原告人索償的欠款就可自1993年7月1日起計算。
利息
21.另外，根據《時效條例》第19(5)條：
‘追討就藉按揭或其他押記而獲得保證的款項所應繳而欠繳的利息或就售賣土地所得收益所應繳而欠繳的利息，或追討有關該等欠繳利息的損害賠償，不得在利息到期應繳的日起計6年屆滿後提出：…..’
（該條例的但書不適用。）
22.根據原告人律師在上訴聆訊時提交的資料，被告人由1993年7月至2006年2月所欠交的管理費為$138,696，利息為$153,064.08，總欠款為$291,760.08。另外，被告人需要支付收集費$500.00、備忘錄登記費用$2,920.00、撤銷備忘錄費用$2,310.00，總數為$297,490.08。
23.首先，本庭不認為被告人欠交的利息是受制於《時限條例》第19(5)條，因為有關的利息並不是「就藉按揭或其他押記而獲得保證的款項所應繳而欠繳的利息」。
24.根據上述公契第E段第2(1)條，若業主未能在被管理員要求交款的30天內支付有關款項，他需要就有關款項支付月息1.5%（即年息18厘）。根據公契第E段第3條，有關的欠款及利息將構成押記。換句話說，原告人不單只可以因被告人欠交管理費將該物業抵押，他更可以因為被告人欠交利息而將該物業抵押，所以原告人在追討本案欠款的利息時是受到該抵押保障的。根據Ezekielv.Orakpo[1997]1WLR340一案的原則，本案原告人不只是一名「判定債權人」(judgmentcreditor)，他更是一名「有抵押債權人」(securedcreditor)。原告人是根據有關的抵押（即押記）追討有關的利息而不是以民事訴訟形式追討有關欠款的，當然他需要向法庭申請有關空置與及出售該單位的命令，但這不等如他需要經民事訴訟來追討有關欠款，故此《時效條例》第19(5)條並不適用本案追討利息的部分。
2005年4月至2006年2月的欠款
25.根據2005年4月20日的第二份押記備忘錄，有關的欠款只是計算至該份文件的登錄日期（即2005年4月20日）為止，但陳法官卻命令被告人支付有關欠款時要計算至2006年2月（即判決日期）為止。原告人可以追討由2005年5月至2006年2月的欠款的唯一理由是在2005年4月之後每當被告人欠交管理費的30天後新的押記就會根據公契而產生，作為有關欠款的抵押。
26.雖然原告人在原訴傳票及誓章中沒有清楚說明他是依賴2005年4月之後因被告人每月欠交管理費而產生的押記作為追討有關欠款的訴因，但本庭認為原告人是可以在本上訴中提出這項理由來支持陳法官的裁決。有關的爭議完全是一項法律的爭議，不涉及事實的証供。被告人亦承認他欠交有關的款項。若在陳法官席前提出這項爭議點，陳法官是有權批准更改傳票及同時處理該項申索的，因為根據《區域法院規則》第20號命令第5(5)條規則，法庭是可批准原訴人在加入傳票之後所產生的訴因：
‘（5）凡訴訟一方申請許可作出修訂，即使有加入或代入新的訴訟因由的效果，如引致新的訴訟因由的事實，是與產生該一方在訴訟中已申索濟助的訴訟因由的事實相同或實質上相同的，則仍可根據第（2）款而容許該修訂。’
27.在本案新產生押記的事實與原本訴訟的押記的事實是相同的。
總結
28.根據原告人本身所提交的資料，它只可以向被告人追討自1993年7月至2006年2月的$297,490.08，故此本庭必須批准上訴，將陳法官第一項命令的$341,153.88更改為$297,490.08；而本庭將被告人需要支付有關款項給原告人的時間延伸至在他接獲本判決書的28天內。
29.由於本上訴不涉及原告人是否可獲得空置管有權及出售該單位的爭議，故此本庭維持陳法官就這兩項議題所作出的其他命令。
30.本庭另外需要更改的命令是第(5)(ii)條有關出售物業費用及開支的總和不能超過$23,000.00。本庭將該命令更改為不得超過以下的數目：
(1)拍賣行手續費$3,000；
(2)原告人律師費用$10,000；及
(3)拍賣行佣金費用為該單位售價的1%，如最少佣金收費$10,000。
31.由於原告人只是成功推翻部分的判決，故此本庭命令雙方各付本上訴的訟費，而陳法官所作出的訟費就維持不變。
（張澤祐）
高等法院上訴法庭法官（袁家寧）
高等法院上訴法庭法官（王式英）
高等法院原訟法庭法官
原告人：由吳漢英、方成生律師行轉聘楊靈大律師代表。
被告人：無律師代表，親自出席。
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