上诉人（原审被告）陈某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人钟启鑫，湖北言和律师事务所律师。
委托代理人张某乙，男，汉族，X年X月X日生，住（略）-X号X楼X号。
被上诉人（原审原告）刘某，男，汉族，X年X月X日生，住（略）。
委托代理人高水利，杨坤，河南天新律师事务所律师。
上诉人陈某因与被上诉人刘某租赁合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2011）牟民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈某委托代理人钟启鑫、张某乙，被上诉人刘某委托代理人杨坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明:2010年8月20日，陈某与刘某双方签订房屋租赁协议一份，协议约定：“甲方(出租方)刘某，乙方(承租方)郑州楚乡饮食文化服务有限公司，为了共同发展，甲乙双方友好协商，本着互惠互利的原则，特订立如下协议：第一条、甲方将位于郑汴路白沙段，建筑面积5000平方米房屋租赁给乙方使用。第二条、租赁期限和费用，l、租赁期为壹拾年，自2010年l0月30曰起，至2020年10年30日止。2、租金为12元／平方米／月，每年合计租金为柒拾贰万元。第三年起递增15％，第五年起递增20％。3、在合同签订后三个工某日内乙方一次性付给甲方半年租金，先付租金后使用。在每个合同期期满提前三个月向甲方缴纳下一年的租金(提前三个月的租金作为租房保证金)。第二年期租金一年一交，逾期将按日收取5％的滞纳金。4、该房屋租金不包含水电费、工某、税务、税金等，租赁期间产生的包括经营费用由乙方承担。第三条、双方权利和义务，l、乙方如需对所租房屋进行装修或改变房间结构时，应征得甲方同意，费用由乙方承担。租赁期满，乙方装修后的房间如：门、窗、玻璃、地面、外墙、吊顶等固定资产由乙方无偿移交给甲方，不得自行拆除或破坏。2、乙方在租赁期间如将房屋转租、转借或联营入股，在不影响甲方利益的情况下，需经甲方书面同意，由乙方自行做主，否则转让无效。3、甲方为乙方提供水电接入服务，门前停车位做成彩装。4、甲方负责为乙方协调加油站及院内的停车位和社会关系。5、甲方提供给乙方两个月的装修期限，装修期不计租金。第四条、违约责任，l、乙方不许有利用承租房屋进行非法经营(活动)，有损公共利益的，违反工某、税务、税金、消防等法规的行为，如有违反乙方承担全部责任。2、在承租期内，如甲方违约，应向乙方支付伍拾万元违约金；乙方违约应向甲方支付伍拾万元违约金，以弥补对方损失。承租期内，如遇政府征用，其装修补偿金归乙方所有。第五条、不可抗力，租赁期内，如发生不可抗力因素，造成本合同不能履行，或造成损失的，由双方自行承担，双方不作违约。第六条、争议的解决方式及其他，l、双方友好协商解决，如不能达成共识应向合同签署地人民法院提起诉讼，2、本协议未尽事宜，甲乙双方可另行协商签订补充协议，凡与本合同有关的补充文件与本合同具有同等法律效率。第七条、本合同期满后，同等条件下乙方享有优先续约权。第八条、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份白甲乙双方签字之日起生效。甲方：(签章)刘某，乙方：(签章)陈某，本协议签定时间：2010年8月20。”协议签订后，刘某将房屋交给陈某使用。陈某包括定金在内共给付刘某租金25万元，房屋在使用过程中，双方发生纠纷，致使刘某起诉来院，要求陈某支付租金等各项费用共计（略）元。另查明，该案涉诉的出租房屋刘某现未取得建设工某规划许可证。
原审法院认为：出租人就未取得建设工某规划许可证或者未按照建设工某规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，陈某、刘某签订房屋租赁协议时，刘某未取得建设工某规划许可证。并且在一审法院辩论终结前也没有提供该证据，应视为刘某没有建设工某规划许可证，据此，陈某、刘某于2010年8月20目所签订的房屋租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，刘某要求陈某给付一年房屋占有使用费，理由正当，应予支持。陈某已支付x元，应予以扣除。房屋占有使用费应根据陈某实际占用房屋时间，按照陈某、刘某在租赁协议当中约定的租赁费标准执行。关于陈某实际占有该房屋的问，因双方在协议当中已明确约定了起算时间是2010年10月30日，所以起算时间应以该约定的时间为准。因陈某、刘某签订房屋租赁协议无效，所以刘某依据协议约定要求被告支付违约金，理由不足，不予支持。陈某抗辩，陈某、刘某签订房屋租赁协议无效，理由正当，予以支持。因合同无效受到的损失及财产返还，本案当事人没有提出请求，可另案处理。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认刘某与陈某于2010年8月20日签订房屋租赁协议无效；二、陈某于判决生效之日起十日内按陈某、刘某签订房屋租赁协议约定的租金标准给付刘某房屋实际占有使用费(自2010年l0月30目起至2011年l0月30日止，按每月六万元计算，扣除已支付二十五万元)；三、驳回刘某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万五千七百八十元，由陈某负担。
陈某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、刘某作为出租人其诉讼主体资格不适格，理应驳回其起诉，尽管刘某和陈某签订了一份《房屋租赁协议》，但是由于该租赁房产既无房屋所有权证也无土地使用权证，亦无证据证明该租赁房产就属刘某所有。一审判决中只是认定刘某是出租人，没有认定其为房屋所有权人，因此陈某认为刘某的诉讼主体资格不适格；2、一审判决陈某给付刘某房屋实际占有使用费及给付标准，没有事实和法律依据。对于合同的签订或实施刘某都存在重大过错，实际上陈某等所租赁的房产至今仍无法开门迎客经营，陈某占有房屋并没有获取占有利益；3、刘某诉请标的额为（略）元，而实际一审判决中并没有全部支持其诉请金额，因此刘某诉请金额有误，依法应承担败诉部分的诉讼费用。请求二审法院查明事实，判如所请。
刘某答辩称：双方签订合同时刘某已明确告知陈某许可证、规划书及相关产权证没有下来，对此陈某是明知的。根据最高法院的司法解释，陈某应当支付房屋占用使用费。陈某的损失应当有其自己承担。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：自2010年8月20日陈某、刘某签订房屋租赁协议至今，刘某一直未取得建设工某规划许可证，应认定刘某没有建设工某规划许可证。故陈某、刘某签订的房屋租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，双方所签订的房屋租赁合同无效时，刘某请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院应予支持。陈某已支付x元，应当予以扣除。房屋占有使用费应根据陈某实际占用房屋时间，按照陈某、刘某在租赁协议当中约定的租赁费标准执行。因双方在协议当中已明确约定了起算时间是2010年10月30日，所以起算时间应以该约定的时间为准。刘某作为合同一方当事人参加本案诉讼并无不当。陈某上诉理由均证据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。但原审法院对诉讼费用的收取有误，应当予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费x元，由陈某负担6312元。刘某负担9468元。二审案件受理费x元，由陈某负担6312元，应退回陈某9468元。
本判决为终审判决。
审判长刘某
审判员张红
审判员宁宇
二○一二年一月九日
书记员黄莉敏
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