上诉人（一审被告）马某某。
上诉人（一审被告）马某某。
上诉人（一审被告）马某某。
上述二上诉人的委托代理人马某某。
被上诉人（一审原告）陆某某。
委托代理人李某某。
上诉人马某某、马某某、马某某因与被上诉人陆某某租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月3日受理后，依法组成合议庭，并于2011年11月28日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。马某某作为上诉人及作为上诉人马某某、马某某的委托代理人，被上诉人陆某某及其委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年12月1日，陆某某（甲方）与马某某、马某某、马某某（乙方）签订《协议书》，约定由甲方将南梧路X号房屋租给乙方使用，租赁期限为2009年12月1日起直至房屋拆迁为止；每月租金1380元；每季度交款一次，季末前10天为交款期。双方还就其他事项进行了约定。马某某在该《协议书》下部标注：“本人愿意每月月前交下个月租金，逾期不交按每天1%的罚款作为滞纳金”。
马某某、马某某、马某某已向陆某某支付了截至2011年2月的租金，交款人均为马某某。
一审法院另查明，南宁市X路X号房屋为陆某才自建房屋，陆某才与黄秀清共育有陆某某、陆某谋、陆某明、陆某谋、陆某娇、陆某谋六名子女。陆某才、黄秀清已去世，2011年6月3日陆某谋、陆某明、陆某谋、陆某娇、陆某谋共同出具《同意书》，同意由陆某某解除与马某某、马某某、马某某签订的产权归陆某某所有的南宁市X路X号房屋租赁合同并收某马某某、马某某、马某某的租金。
一审法院认定的以上事实，有《协议书》、收某、收某、同意书、准建证南宁市X区X街道办事处鸡村村民委员会《证明》及庭审笔录予以证实。
一审法院经审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，马某某、马某某、马某某经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
陆某某与马某某、马某某、马某某签订的《协议书》主体适格，双方意见表示真实，内容没有违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，均应恪守履行。双方约定的租赁期限为至房屋拆迁时止，由于租赁标的物是否会拆迁、何时拆迁无法确定，也即双方对于租赁期限的约定不明确，故双方订立的系不定期限的租赁合同，出租人在合理期限之前通知承租人后，可以解除合同。此外，马某某、马某某、马某某作为承租人，应当按时向陆某某支付租金，现马某某、马某某、马某某仅支付了截至2011年2月的租金，此后的租金一直未予支付，陆某某作为出租人，订立合同收某租金的合同目的无法得以实现，故对于陆某某要求解除双方所签订《协议书》以及要求马某某、马某某、马某某支付2011年3月至6月租金4140元的诉讼请求应予以支持，解除《协议书》后，马某某、马某某、马某某应将南宁市X路X号房屋腾空返还陆某某。
马某某、马某某、马某某向陆某某所交纳的租金均由马某某经手支付，故马某某在《协议书》中标注每月月前交下个月租金，逾期不交按每天1%的罚款作为滞纳金的内容，其行为构成表见代理，该标注内容对马某某、马某某、马某某均有约束力。现马某某、马某某、马某某未履行向陆某某支付2011年3月后租金的义务，应按该标注内容承担违约责任，向陆某某支付逾期交纳2011年3月至6月14日期间租金的违约金3312元（违约金计算：2011年3月1日起至3月31日为427.8元（即1380元×1%/天×31天）；2011年4月1日起至4月30日为828元（即2760元×1%/天×30天）；2011年5月1日起至5月31日为1283.4元（即4140元×1%/天×31天）；2011年6月1日至14日为772.8元（即5520元×1%/天×14天），陆某某主张期间违约金为2484元，应予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、解除陆某某与马某某、马某某、马某某2009年12月1日签订的《协议书》；二、马某某、马某某、马某某将南宁市X路X号房屋腾空返还陆某某；三、马某某、马某某、马某某支付陆某某2011年3月至6月期间的租金4140元；四、马某某、马某某、马某某向陆某某支付逾期交纳2011年3月至6月14日期间租金的违约金2484元。案件受理费25元，由马某某、马某某、马某某负担。
上诉人马某某、马某某、马某某上诉称：一、上诉人与被上诉人签订《协议书》后，已交付一个季度4140元租金和500元押金给被上诉人。由于所承租的房屋多年失修，漏水十分严重又没排水能力，上诉人要求被上诉人给予修缮再使用，但被上诉人称没钱没人修补房子，口头同意上诉人出资将该房子修补好再使用。上诉人为此花费x元才将房子修补好；二、双方约定的租赁期限自2009年12月1日起至该房屋拆迁时止，因此，被上诉人要求上诉人退还房屋是无效的；三、双方签订的《协议书》并没有限制上诉人不得转租，因此，上诉人可自行经营也可转租他人经营；四、上诉人按时交纳租金，上诉人于2011年6月9日所支付的租金是6月24日至7月24日的租金1400元，双方履行的是以先交租金再使用房子的做法；五、诉人只接收某一审法院2011年07月21日08时30分的开庭传票，并不知晓改期到2011年08月08日08时30分，故上诉人不到庭应诉并不是上诉人的错；六、被上诉人追求利益金钱，损人利己，故意涂改双方签订的《协议书》，涂改的内容有《协议书》第l条即至2011年11月30日止，时间两年，第二条，逾期交滞纳金1％每天，2天2％，以此类推，二月不交，此协议作废，第六条，标注本人原以每月月前交下个月租金，逾期不交的按每天l％的罚款为滞纳金。以上三处都是被上诉人为赶走上诉人高价出租给他人所绞尽脑汁涂改的结果，上诉人一致不同意被上诉人的作为。请求撤销一审判决，依法判决双方签订的《协议书》有效，驳回被上诉人全部诉讼请求。在本院审理过程中，上诉人补充以下上诉理由：上诉人后来补交了4个月（2011年9月23日、2011年9月30日、10月14日、11月6日分别交了2200元，共计8800元）的租金，根据双方协议，我每月只需要交1380元租金，现在多余的部分即3280元要求让被上诉人退还我方。
被上诉人陆某某答辩称：双方签订的协议书合法有效，由于上诉人拖欠租金，并擅自改变房屋结构，且不经被上诉人同意将房屋转租给第三人，已构成违约，被上诉人有权行使合同解除权。一审判决正确，上诉人上诉没有理由，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。另外，上诉人没有向被上诉人交来8800元，上诉人也没有举证被上诉人收某这8800元钱。
当事人争议的焦点是：上诉人的各项诉请是否有事实和法律依据
上诉人马某某、马某某、马某某在本院审理过程中提交2011年6月9日、2011年9月23日、2011年9月30日、2011年10月14日的收某收某及2011年11月6日的银行汇款单（均为复印件）。证明上诉人分别交了1400元、2200元、2200元、2200元、2200元合计x元租金，其中2011年6月9日的1400元是交2011年6月24日至7月24日的租金，2011年9月23日的2200元是交2011年8月和9月的租金。以上证据说明上诉人不但按时交租金，一审判决后上诉人还一直交租金，且多交了租金，按每月1380元租金计算，共多交了3200元，被上诉人应将多交的租金退回上诉人。
被上诉人陆某某经质证认为：2011年6月9日交的1400元是交2011年2月份的租金并不是交2011年6月24日至7月24日的租金。因为被上诉人诉请的是2011年3月至6月14日的租金，因此，上诉人二审提供的证据与本案无关，这些钱确实是都收某了，但这并不是上诉人交来的租金，而是朱流生交来的租金，收某是被上诉人直接开给朱流生的，马某某并不在场。并表示对上诉人二审提交的5份证据的真实性没有异议，不需要对原件进行质证，但证据的关联性由法院判断。
本院对证据的分析认定：上诉人主张2011年6月9日的1400元是交2011年6月24日至7月24日的租金，被上诉人主张是交2011年2月份的租金，由于被上诉人起诉请求上诉人支付拖欠的仅为2011年3月至6月14日的租金，因此，2011年6月9日的1400元是否是交2011年6月24日至7月24日的租金，不在本案审理范围。故上诉人二审提供的证据与本案没有关联性，本院不予采信。
被上诉人陆某某除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。
上诉人对一审查明的“本人愿意每月月前交下个月租金，逾期不交按每天1%的罚款作为滞纳金”有异议，认为这是在受威胁恐吓之下写的，而且是在马某某和马某某不知情的情况下写的，没有经三上诉人一起商量，因此是无效的。被上诉人经常停电停水，所以上诉人马某某才被迫写下这句话。双方签订的合同条款原来没有这么多文字，是被上诉人自己添加的。另外对一审查明的“马某某、马某某、马某某已向陆某某支付了截至2011年2月的租金”亦有异议，认为上诉人实际交的租金是截止到2011年6月9日。上诉人还于2011年9月23日交了2200元，2011年9月30日交了2200元，10月14日交了2200元，11月6日交了2200元，共计8800元的租金。
本院对争议事实的认定：协议签订后，上诉人向被上诉人交纳的租金均由马某某经手支付，且所支付的租金均高于协议约定的1380元/月，证明双方实际是按马某某在《协议书》第六项后面标注的“本人愿以（意）每月月前交下个月租金，逾期不交按每天1%的罚款作为滞纳金”内容来履行，上诉人没有证据证实马某某是在受威胁恐吓的情况下在协议书上标注此段文字，因此，本院对其主张不予采信。马某某和马某某虽然没有在标注的文字处签名，但结合本案合同的履行情况，可以认定该标注内容对马某某和马某某具有约束力。根据被上诉人提起本案诉讼时向一审法院提交的证据及其陈述，可以证实至一审诉讼时止，上诉人已向被上诉人支付了截至2011年2月份的租金。故上诉人提出租金已交至2011年6月9日没有事实和依据，本院不予采信。
被上诉人对一审查明的事实没有异议。
一审查明事实客观、真实，本院予以确认。
本院另查明：陆某某向一审法院提供的《协议书》上第一、二、五、六项处均有标注的文字，陆某某认可第一、二、五项处标注的文字是其本人标注，但第六项后标注的“（注：本人愿以每月月前交下个月租金，逾期不交按每天1%的罚款作为滞纳金）马某某”是马某某本人标注的，马某某对此予以确认。陆某某提出因马某某不同意其在《协议书》上第一、二、五项处所标注的内容，因此其并没有作为合同条款来主张。
本院还查明：一审法院原定于2011年7月21日8时30分开庭审理，后因故改期至2011年8月8日8时30分开庭审理，并已向马某某、马某某、马某某送达开庭传票，签收某均为马某理，签收某间为2011年7月25日。马某理系马某某的父亲。
本院认为：陆某某虽然在双方签订的《协议书》上第一、二、五项处标注了文字，但因未经双方协议同意，双方并未实际履行，故陆某某并没有作为合同条款来主张，因此，马某某、马某某、马某某提出陆某某损人利己、故意涂改协议书的主张不成立，本院不予采信。马某某认可协议书第六项后标注的“（注：本人愿以每月月前交下个月租金，逾期不交按每天1%的罚款作为滞纳金）马某某”是其本人标注，在履行合同过程中，马某某也是按此标注的内容来交纳租金及滞纳金，由于马某某没有证据证实其是在受威胁恐吓的情况下在协议书上标注此段文字，因此，该条款有效，对双方当事人均有约束力。双方当事人签订的《协议书》约定的租赁期限为至房屋拆迁时止，马某某、马某某、马某某没有按照《协议书》的约定支付租金，已构成违约，且未经陆某某同意将房屋转租给他人，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，陆某某有权解除合同。至一审诉讼时止，马某某、马某某、马某某仅支付截至2011年2月的租金，故陆某某起诉请求马某某、马某某、马某某支付拖欠的2011年3月至6月14日的租金及违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。虽然一审法院更改开庭时间，但在开庭前已依法将开庭传票送达给了马某某、马某某、马某某，故一审法院不存在违反法定程序的情形。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人马某某、马某某、马某某的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人马某某、马某某、马某某已预交），由上诉人马某某、马某某、马某某共同负担。
本判决为终审判决。
审判长赵某
审判员陈茹
代理审判员唐荣娜
二0一一年十二月十四日
书记员梁旖璇
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